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vente - appartement

VilleMorlaix (29)
Surface60.7m²
Coût Total89 000€
Loyer Annuel8 995€
Rentabilité10.11%
Cashflow/mois+192€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 60.7 m²
Prix au m² : 823,72 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Petit prix

Centre-ville de Morlaix - Emplacement N°1

Avis aux amateurs de rénovation et aux investisseurs !

Situé en plein centre-ville historique de Morlaix, cet appartement n’attend que votre créativité pour retrouver tout son éclat.

Au rez-de-chaussée dans une petite copropriété, l’appartement se compose d'une entrée desservant un salon, une cuisine, une chambre, une salle d’eau et un toilette.

L’emplacement est idéal car tout se fait à pied (commerces, viaduc, marché ).

Une surface assez généreuse pour un T2 offrant de belles possibilités de réagencement.

Un projet sur mesure : des travaux de rénovation globale sont à prévoir, parfaits pour personnaliser les matériaux, optimiser la performance énergétique et créer un véritable cocon à votre image.

À noter : Idéal pour un premier achat, un pied-à-terre ou un projet de déficit foncier.

VISITES POSSIBLES DU LUNDI AU SAMEDI.

Ville : Morlaix
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29600
Coordonnées : 48.580000, -3.830000
Total : 89 000€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 35 000€
Valeur du bien : 85 000€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60.7m²
Loyer prédit : 12.35€/m²/mois
Fourchette : 9.73€ - 15.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 750€/mois
Loyer annuel estimé : 8995€/an
Fourchette totale : 590€ - 952€/mois
Fourchette annuelle : 7085€ - 11419€/an
Rentabilité brute :10.11%
Fourchette de rentabilité :7.96% - 12.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 440,04 €/m²
Basé sur :170 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 410 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-37 410€ (-42.8%)
Marge achat-revente :-1 590€ (-1.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :446,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :35,60€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 482,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 096,47€
Coût de l'assurance :10 680,00€
Taxe foncière : 899,47€/an
Soit par mois : 74,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 749,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 557,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :192,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60.7 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 000 €(577 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Morlaix (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 750 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 995 €/an
Calcul : 750 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 102 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 000 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 427 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 899 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 429 €
Revenus locatifs : +8 995 €
Charges déductibles : -39 429 €
Résultat foncier Année 1 : -30 434 €(Déficit de 30 434 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 034 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 429 €/an
Revenus locatifs : +8 995 €
Charges déductibles : -4 429 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 566 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9034.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 995 €39 432 €3 105 €-30 437 €21 400 €9 037 €9 037 €
29 175 €4 351 €3 024 €4 824 €--4 214 €
39 358 €4 267 €2 940 €5 091 €---
49 545 €4 180 €2 853 €5 365 €---
59 736 €4 090 €2 763 €5 646 €---
69 931 €3 997 €2 670 €5 934 €---
710 130 €3 900 €2 573 €6 229 €---
810 332 €3 800 €2 473 €6 532 €---
910 539 €3 696 €2 370 €6 842 €---
1010 750 €3 589 €2 262 €7 161 €---
1110 965 €3 478 €2 151 €7 487 €---
1211 184 €3 362 €2 036 €7 821 €---
1311 408 €3 243 €1 916 €8 165 €---
1411 636 €3 119 €1 793 €8 516 €---
1511 868 €2 991 €1 664 €8 877 €---
1612 106 €2 858 €1 532 €9 247 €---
1712 348 €2 721 €1 394 €9 627 €---
1812 595 €2 579 €1 252 €10 016 €---
1912 847 €2 431 €1 104 €10 416 €---
2013 104 €2 278 €952 €10 825 €---
2113 366 €2 120 €793 €11 246 €---
2213 633 €1 956 €629 €11 677 €---
2313 906 €1 786 €459 €12 120 €---
2414 184 €1 610 €283 €12 574 €---
2514 467 €1 428 €101 €13 040 €---
TOTAL288 104 €113 263 €45 096 €174 841 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 841 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 995 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 889 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 889 €-6 420 €+8 309 €
2+1 889 €0 €+1 889 €
3+1 889 €+263 €+1 626 €
4+1 889 €+1 610 €+279 €
5+1 889 €+1 694 €+195 €
6+1 889 €+1 780 €+109 €
7+1 889 €+1 869 €+20 €
8+1 889 €+1 960 €-71 €
9+1 889 €+2 053 €-164 €
10+1 889 €+2 148 €-259 €
11+1 889 €+2 246 €-357 €
12+1 889 €+2 346 €-457 €
13+1 889 €+2 449 €-560 €
14+1 889 €+2 555 €-666 €
15+1 889 €+2 663 €-774 €
16+1 889 €+2 774 €-885 €
17+1 889 €+2 888 €-999 €
18+1 889 €+3 005 €-1 116 €
19+1 889 €+3 125 €-1 236 €
20+1 889 €+3 248 €-1 359 €
21+1 889 €+3 374 €-1 485 €
22+1 889 €+3 503 €-1 614 €
23+1 889 €+3 636 €-1 747 €
24+1 889 €+3 772 €-1 883 €
25+1 889 €+3 912 €-2 023 €
Total+47 225 €+52 452 €+-5 227 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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