Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de ville à vendre

Bien expiré
VilleNeuville-de-Poitou (86)
Surface216m²
Coût Total313 944€
Loyer Annuel22 059€
Rentabilité7.03%
Cashflow/mois+30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 208 300 €
Surface : 216 m²
Prix au m² : 964,35 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Cheminée, Salon (total 25 m²), 5 chambres, Entrée séparée, 4 parkings: 4 parkings, Exposition nord, Pas de balcon

Votre agence 123webimmo vous présente : Maison de ville, 216 m2 habitables, 8 pièces dont 5 chambres, sur un terrain de 415 m2. 86170 Neuville du Poitou, proche des écoles et du centre bourg, maison avec de beaux volumes. Au rez-de-chaussée : entrée, salon de 28 m2, cuisine ouverte sur la salle à manger de 25 m2, buanderie de 14 m2, salle de bain de 4 m2 et 1 WC indépendant. Au premier étage : deux chambres spacieuses de 16 et 27 m2, un dressing indépendant de 8 m2, une salle d'eau de 3 m2 et un WC séparé. Au deuxième étage : trois chambres de 16 à 27 m2. Au dernier niveau : combles aménageables pour un beau potentiel d'agrandissement. À l'extérieur : plusieurs dépendances dont une avec accès à une cave de 20 m2, un garage indépendant, une cour arborée et entièrement clôturée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site du gouvernement :

Ville : Neuville-de-Poitou
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86170
Coordonnées : 46.689312, 0.252313
Total : 313 944€
Prix d'acquisition : 208 300€
Travaux : 88 980€
Valeur du bien : 297 280€
Frais de notaire : 16 664€
Coût estimé : 16 664€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 216m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 10.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1838€/mois
Loyer annuel estimé : 22059€/an
Fourchette totale : 1521€ - 2222€/mois
Fourchette annuelle : 18247€ - 26667€/an
Rentabilité brute :7.03%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 8.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 822,58 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :393 677 €
Prix d'achat :208 300 €
Décote à l'achat :-185 377€ (-47.1%)
Marge achat-revente :79 733€ (20.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :313 944€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 533,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :91,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 624,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :146 021,69€
Coût de l'assurance :27 470,10€
Taxe foncière : 2 205,89€/an
Soit par mois : 183,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 838,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 808,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :29,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 199 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 216 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 216 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: 28 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans la cuisine et la salle de bain
Quantité: cuisine et salle de bain
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :88 980 €(412 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 640€
    Isolation combles: 216 m² × 40€/m² = 8640€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:29 160€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 1080€ = 29160€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation chambres: 100 m² × 120€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 680€
    Peinture salon: 28 m² × 60€/m² = 1680€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 cuisine + 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neuville-de-Poitou (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 50 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 838 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 059 €/an
Calcul : 1 838 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 133 €/an
Base de calcul : Emprunt de 313 944 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 099 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 206 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 88 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 102 418 €
Revenus locatifs : +22 059 €
Charges déductibles : -102 418 €
Résultat foncier Année 1 : -80 359 €(Déficit de 80 359 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 959 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 438 €/an
Revenus locatifs : +22 059 €
Charges déductibles : -13 438 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 621 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58958.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 208 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 395 €(65% de 208 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 923 €/an
Calcul : 135 395 € × 3,636% = 4 923 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 059 €102 428 €10 143 €-80 369 €21 400 €58 969 €58 969 €
222 500 €13 174 €9 869 €9 326 €--49 642 €
322 950 €12 890 €9 586 €10 060 €--39 583 €
423 409 €12 598 €9 293 €10 811 €--28 772 €
523 877 €12 296 €8 991 €11 582 €--17 190 €
624 355 €11 983 €8 679 €12 371 €--4 819 €
724 842 €11 661 €8 356 €13 181 €---
825 339 €11 327 €8 023 €14 011 €---
925 846 €10 983 €7 678 €14 863 €---
1026 362 €10 627 €7 322 €15 735 €---
1126 890 €10 259 €6 955 €16 630 €---
1227 427 €9 880 €6 575 €17 548 €---
1327 976 €9 487 €6 182 €18 489 €---
1428 536 €9 082 €5 777 €19 454 €---
1529 106 €8 663 €5 358 €20 444 €---
1629 688 €8 230 €4 925 €21 459 €---
1730 282 €7 782 €4 478 €22 500 €---
1830 888 €7 320 €4 016 €23 567 €---
1931 506 €6 843 €3 538 €24 663 €---
2032 136 €6 350 €3 045 €25 786 €---
2132 778 €5 840 €2 535 €26 938 €---
2233 434 €5 313 €2 009 €28 121 €---
2334 103 €4 769 €1 465 €29 333 €---
2434 785 €4 207 €903 €30 577 €---
2535 480 €3 626 €322 €31 854 €---
TOTAL706 553 €317 619 €146 022 €388 934 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 388 934 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 059 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 632 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 632 €-6 420 €+11 052 €
2+4 632 €0 €+4 632 €
3+4 632 €0 €+4 632 €
4+4 632 €0 €+4 632 €
5+4 632 €0 €+4 632 €
6+4 632 €0 €+4 632 €
7+4 632 €+2 509 €+2 123 €
8+4 632 €+4 203 €+429 €
9+4 632 €+4 459 €+173 €
10+4 632 €+4 721 €-89 €
11+4 632 €+4 989 €-357 €
12+4 632 €+5 264 €-632 €
13+4 632 €+5 547 €-915 €
14+4 632 €+5 836 €-1 204 €
15+4 632 €+6 133 €-1 501 €
16+4 632 €+6 438 €-1 806 €
17+4 632 €+6 750 €-2 118 €
18+4 632 €+7 070 €-2 438 €
19+4 632 €+7 399 €-2 767 €
20+4 632 €+7 736 €-3 104 €
21+4 632 €+8 082 €-3 450 €
22+4 632 €+8 436 €-3 804 €
23+4 632 €+8 800 €-4 168 €
24+4 632 €+9 173 €-4 541 €
25+4 632 €+9 556 €-4 924 €
Total+115 800 €+116 680 €+-880 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →