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Appartement à vendre

VilleTinqueux (51)
Surface69.41m²
Coût Total187 550€
Loyer Annuel9 611€
Rentabilité5.12%
Cashflow/mois-282€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 121 250 €
Surface : 69.41 m²
Prix au m² : 1 746,87 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 10
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 10 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Belle vue

Immobilier.notaires® et l'office notarial SELARL OFFICE NOTARIAL DE TINQUEUX vous proposent : Appartement à vendre - TINQUEUX (51430)

En exclusivité à Tinqueux, idéalement situé en plein centre-ville, à proximité immédiate de toutes les commodités et des transports, venez découvrir cet appartement situé au 10 € étage d'une résidence avec ascenseur, offrant une vue dégagée. Il se compose d'une entrée, d'un WC indépendant, d'une cuisine séparée, d'un salon-séjour avec accès à une loggia, d'un dégagement avec placard, de deux chambres ainsi que d'une salle de douche. Une cave en sous-sol vient compléter ce bien. Le stationnement est gratuit au pied de la résidence. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir, offrant ainsi la possibilité de personnaliser l'appartement selon vos envies. Plus d'informations

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude SELARL OFFICE NOTARIAL DE TINQUEUX - Notaires à Tinqueux - N° SIRET : 88767938900015

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Ville : Tinqueux
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51430
Coordonnées : 49.249105, 3.984339
Total : 187 550€
Prix d'acquisition : 121 250€
Travaux : 56 600€
Valeur du bien : 177 850€
Frais de notaire : 9 700€
Coût estimé : 9 700€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69.41m²
Loyer prédit : 11.54€/m²/mois
Fourchette : 9.82€ - 13.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 801€/mois
Loyer annuel estimé : 9611€/an
Fourchette totale : 682€ - 941€/mois
Fourchette annuelle : 8183€ - 11289€/an
Rentabilité brute :5.12%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 6.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 079,49 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 337 €
Prix d'achat :121 250 €
Décote à l'achat :-23 087€ (-16.0%)
Marge achat-revente :-43 213€ (-29.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 550€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :933,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :68,77€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 1 002,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 619,32€
Coût de l'assurance :20 630,50€
Taxe foncière : 961,15€/an
Soit par mois : 80,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 800,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 082,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-281,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 174 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 69.41 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments datés mais fonctionnels
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - quelques traces d'usure sur les murs

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 600 €(815 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€/système = 10000€, Main d'œuvre: 5000€
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€/fenêtre = 8400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€/chauffe-eau = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:14 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€/salle de bain = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€/cuisine = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Tinqueux. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés pour une zone urbaine.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 801 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 611 €/an
Calcul : 801 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 389 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 550 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 825 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 961 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 775 €
Revenus locatifs : +9 611 €
Charges déductibles : -64 775 €
Résultat foncier Année 1 : -55 164 €(Déficit de 55 164 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 764 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 175 €/an
Revenus locatifs : +9 611 €
Charges déductibles : -8 175 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 436 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33763.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 121 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 813 €(65% de 121 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 866 €/an
Calcul : 78 813 € × 3,636% = 2 866 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 611 €64 781 €6 395 €-55 170 €21 400 €33 770 €33 770 €
29 804 €8 013 €6 226 €1 791 €--31 979 €
310 000 €7 838 €6 052 €2 162 €--29 817 €
410 200 €7 657 €5 871 €2 542 €--27 274 €
510 404 €7 470 €5 684 €2 933 €--24 341 €
610 612 €7 277 €5 490 €3 335 €--21 006 €
710 824 €7 076 €5 290 €3 748 €--17 258 €
811 041 €6 869 €5 083 €4 172 €--13 086 €
911 261 €6 654 €4 868 €4 607 €--8 479 €
1011 487 €6 432 €4 646 €5 054 €--3 425 €
1111 716 €6 202 €4 416 €5 514 €---
1211 951 €5 964 €4 178 €5 987 €---
1312 190 €5 718 €3 931 €6 472 €---
1412 433 €5 463 €3 676 €6 971 €---
1512 682 €5 199 €3 412 €7 483 €---
1612 936 €4 926 €3 139 €8 010 €---
1713 194 €4 643 €2 856 €8 552 €---
1813 458 €4 350 €2 564 €9 108 €---
1913 728 €4 047 €2 261 €9 680 €---
2014 002 €3 734 €1 947 €10 268 €---
2114 282 €3 409 €1 623 €10 873 €---
2214 568 €3 073 €1 287 €11 495 €---
2314 859 €2 725 €939 €12 134 €---
2415 156 €2 366 €579 €12 791 €---
2515 459 €1 993 €207 €13 466 €---
TOTAL307 858 €193 878 €92 619 €113 979 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 979 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 611 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 018 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 018 €-6 420 €+8 438 €
2+2 018 €0 €+2 018 €
3+2 018 €0 €+2 018 €
4+2 018 €0 €+2 018 €
5+2 018 €0 €+2 018 €
6+2 018 €0 €+2 018 €
7+2 018 €0 €+2 018 €
8+2 018 €0 €+2 018 €
9+2 018 €0 €+2 018 €
10+2 018 €0 €+2 018 €
11+2 018 €+627 €+1 391 €
12+2 018 €+1 796 €+222 €
13+2 018 €+1 942 €+76 €
14+2 018 €+2 091 €-73 €
15+2 018 €+2 245 €-227 €
16+2 018 €+2 403 €-385 €
17+2 018 €+2 566 €-548 €
18+2 018 €+2 732 €-714 €
19+2 018 €+2 904 €-886 €
20+2 018 €+3 081 €-1 063 €
21+2 018 €+3 262 €-1 244 €
22+2 018 €+3 448 €-1 430 €
23+2 018 €+3 640 €-1 622 €
24+2 018 €+3 837 €-1 819 €
25+2 018 €+4 040 €-2 022 €
Total+50 450 €+34 194 €+16 256 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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