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Appartement - 4 pièce(s) - 82 m²

VilleDouai (59)
Surface82m²
Coût Total127 512€
Loyer Annuel9 458€
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois-1 007€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 111 900 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 364,63 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Exclusivement dans votre agence de Douai, découvrez cet appartement extra lumineux dans une résidence sécurisée, avec ascenseur et toute proche du centre ville. Vous disposez : d'une belle entrée, d'une pièce de vie résolument moderne avec un cellier attenant et côté nuit; 3 chambres et une salle de bain rénovée qui vous combleront par leur confort!!! Un cave et un balcon font également parti de ce bien. La résidence comporte 54 lots principaux et ne comporte aucune procèdure en cours.

Année de construction : 1965 Numéro de mandat : 119553

Ville : Douai
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59500
Coordonnées : 50.372029, 3.067989
Total : 127 512€
Prix d'acquisition : 111 900€
Travaux : 6 660€
Valeur du bien : 118 560€
Frais de notaire : 8 952€
Coût estimé : 8 952€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 9.61€/m²/mois
Fourchette : 7.57€ - 12.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 788€/mois
Loyer annuel estimé : 9458€/an
Fourchette totale : 621€ - 1001€/mois
Fourchette annuelle : 7447€ - 12011€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 9.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 500 €/m²
Basé sur :154 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :123 000 €
Prix d'achat :111 900 €
Décote à l'achat :-11 100€ (-9.0%)
Marge achat-revente :-4 512€ (-3.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 512€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :636,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :38,25€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 675,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 584,46€
Coût de l'assurance :11 476,08€
Taxe foncière : 945,79€/an
Soit par mois : 78,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 1 041,55€/mois
Soit par an : 12 498,60€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 788,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 795,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1 007,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais rafraîchissement recommandé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et joints, vérification de la robinetterie.
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais rafraîchissement recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible - légère usure dans la chambre d'enfant nécessite un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds.
Quantité: salon (environ 32 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 660 €(81 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 950€
    Peinture murs cuisine: 15 m² × 30€/m² = 450€, Changement de robinetterie: 1 × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 1400€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 350€
    Peinture murs salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Main d'œuvre: 1170€
  • Chambres - Rafraîchissement:2 400€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 34 m² × 30€/m² = 1020€, Main d'œuvre: 1380€
  • Salon - Rafraîchissement:960€
    Peinture murs et plafonds salon: 32 m² × 30€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Douai. Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture sont basés sur une fourchette moyenne de 20-40€/m². Les prix de robinetterie sont estimés à 100€ pour un modèle standard.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 788 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 458 €/an
Calcul : 788 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 382 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 512 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 459 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 946 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 12 499 €/an
Calcul : 1 042 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 945 €
Revenus locatifs : +9 458 €
Charges déductibles : -24 945 €
Résultat foncier Année 1 : -15 487 €(Déficit de 15 487 €)
Imputable sur revenu global : 15 487 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 285 €/an
Revenus locatifs : +9 458 €
Charges déductibles : -18 285 €
Résultat foncier Années 2+ : -8 827 €/an(Déficit de 8 827 €)
Prix d'achat du bien : 111 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 735 €(65% de 111 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 645 €/an
Calcul : 72 735 € × 3,636% = 2 645 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 458 €24 949 €4 386 €-15 491 €15 491 €--
29 647 €18 174 €4 271 €-8 527 €8 527 €--
39 840 €18 055 €4 151 €-8 215 €8 215 €--
410 037 €17 931 €4 028 €-7 894 €7 894 €--
510 238 €17 803 €3 900 €-7 566 €7 566 €--
610 442 €17 671 €3 768 €-7 229 €7 229 €--
710 651 €17 534 €3 630 €-6 883 €6 883 €--
810 864 €17 392 €3 489 €-6 528 €6 528 €--
911 081 €17 245 €3 342 €-6 164 €6 164 €--
1011 303 €17 093 €3 189 €-5 790 €5 790 €--
1111 529 €16 935 €3 032 €-5 406 €5 406 €--
1211 760 €16 772 €2 869 €-5 013 €5 013 €--
1311 995 €16 603 €2 700 €-4 609 €4 609 €--
1412 235 €16 429 €2 525 €-4 194 €4 194 €--
1512 480 €16 248 €2 344 €-3 768 €3 768 €--
1612 729 €16 060 €2 157 €-3 331 €3 331 €--
1712 984 €15 866 €1 963 €-2 883 €2 883 €--
1813 243 €15 665 €1 762 €-2 422 €2 422 €--
1913 508 €15 457 €1 554 €-1 949 €1 949 €--
2013 778 €15 242 €1 339 €-1 464 €1 464 €--
2114 054 €15 019 €1 116 €-965 €965 €--
2214 335 €14 788 €885 €-453 €453 €--
2314 622 €14 549 €646 €73 €---
2414 914 €14 302 €398 €612 €---
2515 212 €14 046 €142 €1 167 €---
TOTAL302 940 €417 830 €63 584 €-114 890 €116 742 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 35 023 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -114 890 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 458 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 986 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 986 €-4 647 €+6 633 €
2+1 986 €-2 558 €+4 544 €
3+1 986 €-2 464 €+4 450 €
4+1 986 €-2 368 €+4 354 €
5+1 986 €-2 270 €+4 256 €
6+1 986 €-2 169 €+4 155 €
7+1 986 €-2 065 €+4 051 €
8+1 986 €-1 958 €+3 944 €
9+1 986 €-1 849 €+3 835 €
10+1 986 €-1 737 €+3 723 €
11+1 986 €-1 622 €+3 608 €
12+1 986 €-1 504 €+3 490 €
13+1 986 €-1 383 €+3 369 €
14+1 986 €-1 258 €+3 244 €
15+1 986 €-1 130 €+3 116 €
16+1 986 €-999 €+2 985 €
17+1 986 €-865 €+2 851 €
18+1 986 €-727 €+2 713 €
19+1 986 €-585 €+2 571 €
20+1 986 €-439 €+2 425 €
21+1 986 €-290 €+2 276 €
22+1 986 €-136 €+2 122 €
23+1 986 €+22 €+1 964 €
24+1 986 €+184 €+1 802 €
25+1 986 €+350 €+1 636 €
Total+49 650 €-34 467 €+84 117 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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