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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleRumilly (74)
Surface89.8m²
Coût Total205 600€
Loyer Annuel14 227€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois-11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 89.8 m²
Prix au m² : 1 670,38 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 3 chambres, 1 parking: Parking, Terrasse, Non meublé

Idéalement situé en plein cœur de Rumilly, découvrez cet appartement de type 4 offrant un exceptionnel potentiel de valorisation.

Entièrement à rénover, ce bien constitue une opportunité rare pour créer un logement à votre image ou réaliser un projet d'investissement ambitieux.

L'appartement bénéficie d'une terrasse ainsi que d'une place de parking privative, des atouts particulièrement recherchés en centre-ville.

Son véritable point fort : des combles aménageables permettant de doubler la surface habitable et d'imaginer un espace de vie unique, spacieux et lumineux. Référence agence : 4294

Ville : Rumilly
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74150
Coordonnées : 45.870025, 5.943853
Total : 205 600€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 43 600€
Valeur du bien : 193 600€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89.8m²
Loyer prédit : 13.20€/m²/mois
Fourchette : 10.66€ - 16.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1186€/mois
Loyer annuel estimé : 14227€/an
Fourchette totale : 958€ - 1468€/mois
Fourchette annuelle : 11491€ - 17615€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 8.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 017,48 €/m²
Basé sur :164 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :270 970 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-120 970€ (-44.6%)
Marge achat-revente :65 370€ (24.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 027,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :51,40€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 078,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 523,42€
Coût de l'assurance :15 420,00€
Taxe foncière : 1 422,71€/an
Soit par mois : 118,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 185,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 197,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-11,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 89.8 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine à rénover entièrement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 8 m² (carrelage et installations)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage fissuré et installations très datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres avec sol sale et murs abîmés nécessitant nettoyage et travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs à repeindre dans les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs en bon état mais peinture à rafraîchir
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réfection des murs et du sol de l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état et sol en terre battue

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 600 €(486 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 400€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 300€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée - Rénovation:600€
    Réfection murs et sol entrée: 5 m² × 120€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rumilly (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 186 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 227 €/an
Calcul : 1 186 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 065 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 600 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 617 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 423 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 704 €
Revenus locatifs : +14 227 €
Charges déductibles : -52 704 €
Résultat foncier Année 1 : -38 477 €(Déficit de 38 477 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 077 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 104 €/an
Revenus locatifs : +14 227 €
Charges déductibles : -9 104 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 123 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17077.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 227 €52 711 €7 072 €-38 484 €21 400 €17 084 €17 084 €
214 512 €8 925 €6 886 €5 586 €--11 498 €
314 802 €8 733 €6 694 €6 069 €--5 429 €
415 098 €8 534 €6 494 €6 564 €---
515 400 €8 328 €6 288 €7 072 €---
615 708 €8 114 €6 075 €7 594 €---
716 022 €7 893 €5 854 €8 129 €---
816 342 €7 664 €5 625 €8 678 €---
916 669 €7 428 €5 388 €9 242 €---
1017 003 €7 182 €5 143 €9 820 €---
1117 343 €6 928 €4 889 €10 414 €---
1217 690 €6 665 €4 626 €11 024 €---
1318 043 €6 393 €4 354 €11 650 €---
1418 404 €6 111 €4 072 €12 293 €---
1518 772 €5 819 €3 780 €12 953 €---
1619 148 €5 517 €3 478 €13 631 €---
1719 531 €5 204 €3 165 €14 326 €---
1819 921 €4 880 €2 841 €15 041 €---
1920 320 €4 545 €2 506 €15 775 €---
2020 726 €4 198 €2 158 €16 528 €---
2121 141 €3 838 €1 799 €17 302 €---
2221 564 €3 466 €1 427 €18 097 €---
2321 995 €3 081 €1 041 €18 914 €---
2422 435 €2 682 €642 €19 753 €---
2522 883 €2 269 €229 €20 615 €---
TOTAL455 698 €197 111 €102 523 €258 587 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 258 587 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 227 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 988 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 988 €-6 420 €+9 408 €
2+2 988 €0 €+2 988 €
3+2 988 €0 €+2 988 €
4+2 988 €+341 €+2 647 €
5+2 988 €+2 122 €+866 €
6+2 988 €+2 278 €+710 €
7+2 988 €+2 439 €+549 €
8+2 988 €+2 603 €+385 €
9+2 988 €+2 773 €+215 €
10+2 988 €+2 946 €+42 €
11+2 988 €+3 124 €-136 €
12+2 988 €+3 307 €-319 €
13+2 988 €+3 495 €-507 €
14+2 988 €+3 688 €-700 €
15+2 988 €+3 886 €-898 €
16+2 988 €+4 089 €-1 101 €
17+2 988 €+4 298 €-1 310 €
18+2 988 €+4 512 €-1 524 €
19+2 988 €+4 732 €-1 744 €
20+2 988 €+4 958 €-1 970 €
21+2 988 €+5 191 €-2 203 €
22+2 988 €+5 429 €-2 441 €
23+2 988 €+5 674 €-2 686 €
24+2 988 €+5 926 €-2 938 €
25+2 988 €+6 184 €-3 196 €
Total+74 700 €+77 576 €+-2 876 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
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