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Local commercial et appartement

Bien expiré
VilleRuffec (16)
Surface138m²
Coût Total174 380€
Loyer Annuel12 626€
Rentabilité7.24%
Cashflow/mois+23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 111 000 €
Surface : 138 m²
Prix au m² : 804,35 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 138 m², 3 pièces

Situé en plein centre-ville, l'immeuble offre un potentiel intéressant avec son commerce au rez-de-chaussée (libre) et au 1er étage, par un accès indépendant du commerce, un appartement composé de pièces spacieuses (loué 565€ charges comprises). Diverses possibilités pour ce bien : grâce à 2 portes d'accés le local commercial pourrait être cindé en deux l'appartement pourrait être réaménagé et permettrait de pouvoir exploiter également une partie des combles au dernier étage. A découvrir !

Ville : Ruffec
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16700
Coordonnées : 46.028430, 0.203120
Total : 174 380€
Prix d'acquisition : 111 000€
Travaux : 54 500€
Valeur du bien : 165 500€
Frais de notaire : 8 880€
Coût estimé : 8 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138m²
Loyer prédit : 7.62€/m²/mois
Fourchette : 6.34€ - 9.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1052€/mois
Loyer annuel estimé : 12626€/an
Fourchette totale : 875€ - 1265€/mois
Fourchette annuelle : 10506€ - 15175€/an
Rentabilité brute :7.24%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 8.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 200,45 €/m²
Basé sur :4 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :165 662 €
Prix d'achat :111 000 €
Décote à l'achat :-54 662€ (-33.0%)
Marge achat-revente :-8 718€ (-5.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :872,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :50,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 923,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 516,21€
Coût de l'assurance :15 258,25€
Taxe foncière : 1 262,63€/an
Soit par mois : 105,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 052,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 029,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :23,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 138 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 138 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la petite pièce de rangement
Quantité: petite pièce (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 500 €(395 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€ = 8400€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs/plafonds salon: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:400€
    Peinture murs/plafonds petite pièce: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Ruffec (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Autres pièces - Peinture
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 052 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 626 €/an
Calcul : 1 052 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 027 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 380 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 610 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 263 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 400 €
Revenus locatifs : +12 626 €
Charges déductibles : -62 400 €
Résultat foncier Année 1 : -49 773 €(Déficit de 49 773 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 373 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 900 €/an
Revenus locatifs : +12 626 €
Charges déductibles : -7 900 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 727 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28373.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 111 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 150 €(65% de 111 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 624 €/an
Calcul : 72 150 € × 3,636% = 2 624 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 626 €62 405 €6 032 €-49 779 €21 400 €28 379 €28 379 €
212 879 €7 747 €5 874 €5 131 €--23 248 €
313 136 €7 584 €5 711 €5 553 €--17 695 €
413 399 €7 414 €5 541 €5 985 €--11 710 €
513 667 €7 239 €5 366 €6 428 €--5 282 €
613 940 €7 057 €5 184 €6 883 €---
714 219 €6 869 €4 996 €7 351 €---
814 504 €6 674 €4 801 €7 830 €---
914 794 €6 472 €4 599 €8 322 €---
1015 090 €6 263 €4 390 €8 827 €---
1115 391 €6 047 €4 174 €9 345 €---
1215 699 €5 822 €3 949 €9 877 €---
1316 013 €5 590 €3 717 €10 423 €---
1416 333 €5 350 €3 477 €10 984 €---
1516 660 €5 101 €3 228 €11 559 €---
1616 993 €4 843 €2 970 €12 150 €---
1717 333 €4 576 €2 703 €12 757 €---
1817 680 €4 300 €2 427 €13 380 €---
1918 034 €4 014 €2 141 €14 020 €---
2018 394 €3 717 €1 844 €14 677 €---
2118 762 €3 410 €1 537 €15 352 €---
2219 137 €3 092 €1 219 €16 045 €---
2319 520 €2 763 €890 €16 757 €---
2419 910 €2 422 €549 €17 488 €---
2520 309 €2 069 €196 €18 240 €---
TOTAL404 425 €188 840 €87 516 €215 585 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 215 585 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 626 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 652 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 652 €-6 420 €+9 072 €
2+2 652 €0 €+2 652 €
3+2 652 €0 €+2 652 €
4+2 652 €0 €+2 652 €
5+2 652 €0 €+2 652 €
6+2 652 €+481 €+2 171 €
7+2 652 €+2 205 €+447 €
8+2 652 €+2 349 €+303 €
9+2 652 €+2 497 €+155 €
10+2 652 €+2 648 €+4 €
11+2 652 €+2 803 €-151 €
12+2 652 €+2 963 €-311 €
13+2 652 €+3 127 €-475 €
14+2 652 €+3 295 €-643 €
15+2 652 €+3 468 €-816 €
16+2 652 €+3 645 €-993 €
17+2 652 €+3 827 €-1 175 €
18+2 652 €+4 014 €-1 362 €
19+2 652 €+4 206 €-1 554 €
20+2 652 €+4 403 €-1 751 €
21+2 652 €+4 606 €-1 954 €
22+2 652 €+4 814 €-2 162 €
23+2 652 €+5 027 €-2 375 €
24+2 652 €+5 247 €-2 595 €
25+2 652 €+5 472 €-2 820 €
Total+66 300 €+64 675 €+1 625 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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