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Maison à vendre

VilleTournon-Saint-Martin (36)
Surface65.32m²
Coût Total75 070€
Loyer Annuel4 687€
Rentabilité6.24%
Cashflow/mois-47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 500 €
Surface : 65.32 m²
Prix au m² : 604,72 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 chambre, Entrée séparée, Jardin, Pas de balcon, Non meublé

En sortie de village, à TOURNON SAINT MARTIN (36), Maison à rénover de 65m2 habitables. Entrée sur cuisine, salle à manger et chambre de plain-pied. Deuxième chambre à l'étage. Grenier aménageable d'environ 30m2. Petits toits et belle grange attenante de 20m2. Terrain de 1000m2. Assainissement Tout à l'égout. Chaudière fioul, menuiseries PVC double vitrage en partie. Située à 5 minutes du centre-bourg, cette maison offre un réel potentiel de rénovation et/ou la possibilité d'envisager une approche locative éventuelle. DPE 'G'. Honoraires charge vendeur. Chers confrères de l'immobilier, si vous avez des clients, je coopère ! LifeHome Immobilier, DUMIOT Mathieu, Agent commercial (Entreprise individuelle), RSAC 887 760 510 Tribunal de Châteauroux

Honoraires à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie G, Classe climat F Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2899.00 euros et 3923.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller lifehome IMMO : Mathieu DUMIOT Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 887760510. Chers confrères professionnels de l'immobilier, vous avez des clients ? Contactez-moi, je coopère.

Ville : Tournon-Saint-Martin
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36220
Coordonnées : 46.729361, 0.984804
Total : 75 070€
Prix d'acquisition : 39 500€
Travaux : 32 410€
Valeur du bien : 71 910€
Frais de notaire : 3 160€
Coût estimé : 3 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65.32m²
Loyer prédit : 5.98€/m²/mois
Fourchette : 4.71€ - 7.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 391€/mois
Loyer annuel estimé : 4687€/an
Fourchette totale : 308€ - 496€/mois
Fourchette annuelle : 3693€ - 5948€/an
Rentabilité brute :6.24%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :783,93 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :51 206 €
Prix d'achat :39 500 €
Décote à l'achat :-11 706€ (-22.9%)
Marge achat-revente :-23 864€ (-46.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :376,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :21,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 398,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 917,15€
Coût de l'assurance :6 568,62€
Taxe foncière : 468,66€/an
Soit par mois : 39,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 390,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 437,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 458 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière fioul actuelle
Quantité: 1 système pour 65.32 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 30 m² (grenier aménageable)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de l'entrée, y compris peinture et réparation de l'escalier
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 - Entrée en état moyen avec signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 410 €(496 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:1 500€
    Isolation combles: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée:200€
    Rénovation entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tournon-Saint-Martin (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 391 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 687 €/an
Calcul : 391 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 609 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 070 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 263 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 469 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 410 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 751 €
Revenus locatifs : +4 687 €
Charges déductibles : -35 751 €
Résultat foncier Année 1 : -31 064 €(Déficit de 31 064 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 664 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 341 €/an
Revenus locatifs : +4 687 €
Charges déductibles : -3 341 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 346 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9664.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 675 €(65% de 39 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 934 €/an
Calcul : 25 675 € × 3,636% = 934 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 687 €35 753 €2 612 €-31 067 €21 400 €9 667 €9 667 €
24 780 €3 275 €2 544 €1 505 €--8 161 €
34 876 €3 204 €2 473 €1 672 €--6 490 €
44 974 €3 131 €2 400 €1 842 €--4 647 €
55 073 €3 055 €2 324 €2 018 €--2 630 €
65 174 €2 977 €2 245 €2 198 €--432 €
75 278 €2 895 €2 164 €2 382 €---
85 383 €2 811 €2 080 €2 572 €---
95 491 €2 724 €1 992 €2 767 €---
105 601 €2 633 €1 902 €2 967 €---
115 713 €2 540 €1 808 €3 173 €---
125 827 €2 443 €1 711 €3 384 €---
135 944 €2 342 €1 611 €3 601 €---
146 063 €2 238 €1 507 €3 824 €---
156 184 €2 131 €1 399 €4 053 €---
166 308 €2 019 €1 288 €4 289 €---
176 434 €1 903 €1 172 €4 530 €---
186 562 €1 784 €1 052 €4 779 €---
196 694 €1 660 €928 €5 034 €---
206 828 €1 531 €800 €5 296 €---
216 964 €1 398 €667 €5 566 €---
227 103 €1 260 €529 €5 843 €---
237 245 €1 117 €386 €6 128 €---
247 390 €970 €238 €6 421 €---
257 538 €816 €85 €6 722 €---
TOTAL150 115 €88 612 €37 917 €61 502 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 61 502 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 687 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +984 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+984 €-6 420 €+7 404 €
2+984 €0 €+984 €
3+984 €0 €+984 €
4+984 €0 €+984 €
5+984 €0 €+984 €
6+984 €0 €+984 €
7+984 €+585 €+399 €
8+984 €+772 €+212 €
9+984 €+830 €+154 €
10+984 €+890 €+94 €
11+984 €+952 €+32 €
12+984 €+1 015 €-31 €
13+984 €+1 080 €-96 €
14+984 €+1 147 €-163 €
15+984 €+1 216 €-232 €
16+984 €+1 287 €-303 €
17+984 €+1 359 €-375 €
18+984 €+1 434 €-450 €
19+984 €+1 510 €-526 €
20+984 €+1 589 €-605 €
21+984 €+1 670 €-686 €
22+984 €+1 753 €-769 €
23+984 €+1 838 €-854 €
24+984 €+1 926 €-942 €
25+984 €+2 017 €-1 033 €
Total+24 600 €+18 451 €+6 149 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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