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Maison de village 111 m² avec garage

VilleMasseube (32)
Surface111
Coût Total162 590
Loyer Annuel10 473
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-68
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 000 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 819,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel, Mandat exclusif

111 m² habitables, garage, cave... Une belle opportunité à Masseube !

Vous recherchez une maison de village offrant de beaux volumes sans avoir un budget conséquent ?

Cette maison de 111 m² a de nombreux atouts à vous offrir.

Dès le rez-de-chaussée, vous profitez d'un garage, d'une cave, et d'une chaufferie.

À l'étage, la maison propose une cuisine aménagée ouverte sur la salle à manger, un salon avec cheminée, deux chambres, un bureau, une salle d'eau et un WC indépendant.

Double vitrage PVC, toiture en bon état... Quelques travaux de remise au goût du jour et la reprise d'une partie du raccordement au tout-à-l'égout permettront d'exploiter pleinement le potentiel de cette maison.

Une maison idéale pour un premier achat, un investissement locatif ou un projet familial.

N'attendez plus pour organiser votre visite ! Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°822 660 528 - Greffe de AUCH) Marine PORTERIE Entrepreneur Individuel 06 77 47 28 34 - Réf.962383 - http://assets.digitregroup.io/capifrance/capifrance_baremes_agence_B2026-A.pdf

Ville : Masseube
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32140
Coordonnées : 43.430485, 0.583918
Total : 162 590
Prix d'acquisition : 91 000
Travaux : 64 310
Valeur du bien : 155 310
Frais de notaire : 7 280
Coût estimé : 7 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 873€/mois
Loyer annuel estimé : 10473€/an
Fourchette totale : 673€ - 1131€/mois
Fourchette annuelle : 8078€ - 13577€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :703,96 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :78 140
Prix d'achat :91 000
Décote à l'achat :+12 860 (+16.5%)
Marge achat-revente :-84 450€ (-108.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 590
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :792,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :60,97€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 853,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 108,24
Coût de l'assurance :18 291,38
Taxe foncière : 1 047,25€/an
Soit par mois : 87,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 872,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 940,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 111 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 111 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine aménagée avec nouveaux éléments et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement souhaitable
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la plomberie générale
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau potable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 310(579 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 660
    Isolation toiture/combles: 111 m² × 60€/m² = 6660€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:11 200
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 800€ = 11200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine:15 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:4 000
    Rénovation chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement salon:1 250
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
  • Mise aux normes électricité:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Mise à jour plomberie:3 000
    Mise à jour plomberie générale: 1 maison × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Masseube (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 860✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage, Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 873 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 473 €/an
Calcul : 873 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 216 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 590 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 732 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 047 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 310
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 304
Revenus locatifs : +10 473
Charges déductibles : -71 304
Résultat foncier Année 1 : -60 832(Déficit de 60 832 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 432
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 994 €/an
Revenus locatifs : +10 473
Charges déductibles : -6 994
Résultat foncier Années 2+ : 3 478 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39431.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 150(65% de 91 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 151 €/an
Calcul : 59 150 € × 3,636% = 2 151
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 47371 3105 221-60 83721 400 €39 437 €39 437 €
210 6826 8585 0793 824--35 613 €
310 8966 7124 9334 184--31 430 €
411 1146 5614 7824 552--26 877 €
511 3366 4054 6264 931--21 947 €
611 5636 2444 4655 318--16 629 €
711 7946 0784 2995 716--10 913 €
812 0305 9064 1276 124--4 789 €
912 2705 7293 9506 542---
1012 5165 5453 7666 970---
1112 7665 3563 5777 410---
1213 0215 1603 3817 861---
1313 2824 9583 1798 324---
1413 5474 7492 9708 798---
1513 8184 5342 7559 285---
1614 0954 3112 5329 784---
1714 3774 0812 30210 296---
1814 6643 8432 06410 821---
1914 9573 5971 81811 360---
2015 2563 3441 56511 913---
2115 5623 0821 30312 480---
2215 8732 8111 03213 062---
2316 1902 53175213 659---
2416 5142 24346414 272---
2516 8441 94416514 900---
TOTAL335 438183 89175 108151 54721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 547
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 473 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 199 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 199-6 420+8 619
2+2 1990+2 199
3+2 1990+2 199
4+2 1990+2 199
5+2 1990+2 199
6+2 1990+2 199
7+2 1990+2 199
8+2 1990+2 199
9+2 199+526+1 673
10+2 199+2 091+108
11+2 199+2 223-24
12+2 199+2 358-159
13+2 199+2 497-298
14+2 199+2 639-440
15+2 199+2 785-586
16+2 199+2 935-736
17+2 199+3 089-890
18+2 199+3 246-1 047
19+2 199+3 408-1 209
20+2 199+3 574-1 375
21+2 199+3 744-1 545
22+2 199+3 919-1 720
23+2 199+4 098-1 899
24+2 199+4 281-2 082
25+2 199+4 470-2 271
Total+54 975+45 464+9 511
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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