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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNeuilly-sur-Marne (93)
Surface82m²
Coût Total260 040€
Loyer Annuel16 974€
Rentabilité6.53%
Cashflow/mois-69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 210 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 2 560,98 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 2 parkings: Box de stationnement, place de stationnement

bonjour ,un très beau appartement, situé dans une résidence digicode, herbore, à neuilly sur marne, à 15 mn du RER A ,10 mn du RER E, avec garage de 16 m2, 3 chambres et 1 double séjour tout est nickel, eau sanitaire et électricité, parket au sol sauf les pièces humide c'est du carrelage, salle de bain avec baignoire et double vasques, les toilettes suspendu geberit,merci

Ville : Neuilly-sur-Marne
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93330
Coordonnées : 48.871970, 2.535316
Total : 260 040€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 33 240€
Valeur du bien : 243 240€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 17.25€/m²/mois
Fourchette : 14.48€ - 20.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1414€/mois
Loyer annuel estimé : 16974€/an
Fourchette totale : 1187€ - 1685€/mois
Fourchette annuelle : 14248€ - 20221€/an
Rentabilité brute :6.53%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 7.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :260 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 268,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :73,68€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 342,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 537,37€
Coût de l'assurance :22 103,40€
Taxe foncière : 1 697,36€/an
Soit par mois : 141,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 414,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 483,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage moderne mais quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 240 €(405 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:23 200€
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 3000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 600€, Total: 9600€
  • Salle de bain:5 400€
    Rénovation salle de bain (6 m²): 800€/m² × 6 = 4800€, Main d'œuvre incluse: 600€, Total: 4800€
  • Chambres:3 240€
    Parquet flottant (36 m²): 60€/m² × 36 = 2160€, Main d'œuvre: 540€, Total: 2700€
  • Salon:1 400€
    Peinture murs et plafonds (25 m²): 40€/m² × 25 = 1000€, Main d'œuvre: 200€, Total: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Neuilly-sur-Marne). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés en fonction de l'état des travaux et des matériaux choisis.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 414 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 974 €/an
Calcul : 1 414 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 367 €/an
Base de calcul : Emprunt de 260 040 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 884 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 697 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 189 €
Revenus locatifs : +16 974 €
Charges déductibles : -44 189 €
Résultat foncier Année 1 : -27 215 €(Déficit de 27 215 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 16 515 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 949 €/an
Revenus locatifs : +16 974 €
Charges déductibles : -10 949 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 025 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 16515.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 974 €44 197 €8 376 €-27 224 €10 700 €16 524 €16 524 €
217 313 €10 730 €8 149 €6 583 €--9 941 €
317 659 €10 496 €7 915 €7 163 €--2 778 €
418 012 €10 255 €7 673 €7 758 €---
518 373 €10 005 €7 423 €8 368 €---
618 740 €9 747 €7 165 €8 994 €---
719 115 €9 480 €6 898 €9 635 €---
819 497 €9 204 €6 623 €10 293 €---
919 887 €8 920 €6 338 €10 967 €---
1020 285 €8 626 €6 044 €11 659 €---
1120 691 €8 322 €5 741 €12 369 €---
1221 105 €8 008 €5 427 €13 096 €---
1321 527 €7 684 €5 103 €13 842 €---
1421 957 €7 349 €4 768 €14 608 €---
1522 396 €7 003 €4 422 €15 393 €---
1622 844 €6 646 €4 064 €16 198 €---
1723 301 €6 277 €3 695 €17 024 €---
1823 767 €5 895 €3 314 €17 872 €---
1924 242 €5 501 €2 920 €18 741 €---
2024 727 €5 094 €2 512 €19 633 €---
2125 222 €4 673 €2 092 €20 549 €---
2225 726 €4 239 €1 657 €21 488 €---
2326 241 €3 790 €1 208 €22 451 €---
2426 766 €3 326 €745 €23 440 €---
2527 301 €2 847 €265 €24 454 €---
TOTAL543 669 €218 315 €120 537 €325 354 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 325 354 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 974 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 564 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 564 €-3 210 €+6 774 €
2+3 564 €0 €+3 564 €
3+3 564 €0 €+3 564 €
4+3 564 €+1 494 €+2 070 €
5+3 564 €+2 510 €+1 054 €
6+3 564 €+2 698 €+866 €
7+3 564 €+2 891 €+673 €
8+3 564 €+3 088 €+476 €
9+3 564 €+3 290 €+274 €
10+3 564 €+3 498 €+66 €
11+3 564 €+3 711 €-147 €
12+3 564 €+3 929 €-365 €
13+3 564 €+4 153 €-589 €
14+3 564 €+4 382 €-818 €
15+3 564 €+4 618 €-1 054 €
16+3 564 €+4 859 €-1 295 €
17+3 564 €+5 107 €-1 543 €
18+3 564 €+5 362 €-1 798 €
19+3 564 €+5 622 €-2 058 €
20+3 564 €+5 890 €-2 326 €
21+3 564 €+6 165 €-2 601 €
22+3 564 €+6 446 €-2 882 €
23+3 564 €+6 735 €-3 171 €
24+3 564 €+7 032 €-3 468 €
25+3 564 €+7 336 €-3 772 €
Total+89 100 €+97 606 €+-8 506 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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