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Ensemble immobilier avec vue exceptionnelle

VilleThiers (63)
Surface250m²
Coût Total263 000€
Loyer Annuel22 553€
Rentabilité8.58%
Cashflow/mois+265€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 3, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

Vue imprenable pour cet ensemble immobilier rare comprenant 2 logements, garages, ateliers et espaces de stockage, le tout sur un terrain clos et arboré de 1035m2. Configuration idéale pour un projet familial mixte ou d'investissement, avec la possibilité de louer un des logements afin de financer une partie des frais liés à l'achat. Les logements :

  • T6 en duplex - 150m2 Balcon avec vue dégagée, pompe à chaleur installée en 2021, volumes généreux et belle luminosité.
  • T4 de plain-pied - 100m2 Balcon, chauffage gaz de ville (2024), accès facile et distribution focntionnelle. Dépendances :
  • Ensemble de 4 garages,
  • 2 ateliers, 90m2 au total, équipés d'un monte charge,
  • Espaces de stockage supplémentaires,

Un bien rare, idéal famille, artisan,... n'hésitez à nous contacter pour plus d'informations

  • https://cabimmofaure.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Thiers
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63300
Coordonnées : 45.861900, 3.548478
Total : 263 000€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 47 000€
Valeur du bien : 247 000€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 7.52€/m²/mois
Fourchette : 5.16€ - 10.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 1879€/mois
Loyer annuel estimé : 22553€/an
Fourchette totale : 1291€ - 2737€/mois
Fourchette annuelle : 15490€ - 32839€/an
Rentabilité brute :8.58%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 12.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :506,33 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 583 €
Prix d'achat :200 000 €
Décote à l'achat :+73 417€ (+58.0%)
Marge achat-revente :-136 417€ (-107.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :263 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 320,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :105,20€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 426,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 262,59€
Coût de l'assurance :31 560,00€
Taxe foncière : 2 255,35€/an
Soit par mois : 187,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 879,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 614,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :265,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 260 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage gaz de ville par une pompe à chaleur air/eau pour le T4 de plain-pied
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par du double vitrage performant dans le T6 en duplex et le T4
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour le T4 de plain-pied
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 - Murs nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine (peinture, mise aux normes électricité si nécessaire)
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 000 €(188 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:10 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1050€ = 10500€ (pose incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:2 800€
    Peinture murs et plafonds: 70 m² × 40€/m² = 2800€ (pose incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 500€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 375€/m² = 4500€ (peinture et électricité incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thiers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 879 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 553 €/an
Calcul : 1 879 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 168 €/an
Base de calcul : Emprunt de 263 000 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 262 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 255 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 686 €
Revenus locatifs : +22 553 €
Charges déductibles : -59 686 €
Résultat foncier Année 1 : -37 132 €(Déficit de 37 132 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 732 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 686 €/an
Revenus locatifs : +22 553 €
Charges déductibles : -12 686 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 868 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15732.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 553 €59 694 €9 177 €-37 141 €21 400 €15 741 €15 741 €
223 005 €12 455 €8 937 €10 550 €--5 191 €
323 465 €12 207 €8 689 €11 258 €---
423 934 €11 950 €8 432 €11 984 €---
524 413 €11 684 €8 166 €12 729 €---
624 901 €11 408 €7 890 €13 493 €---
725 399 €11 123 €7 605 €14 276 €---
825 907 €10 827 €7 309 €15 080 €---
926 425 €10 520 €7 003 €15 905 €---
1026 954 €10 203 €6 685 €16 751 €---
1127 493 €9 874 €6 356 €17 619 €---
1228 042 €9 533 €6 016 €18 509 €---
1328 603 €9 181 €5 663 €19 423 €---
1429 175 €8 815 €5 297 €20 360 €---
1529 759 €8 436 €4 919 €21 322 €---
1630 354 €8 044 €4 526 €22 310 €---
1730 961 €7 638 €4 120 €23 323 €---
1831 580 €7 217 €3 699 €24 363 €---
1932 212 €6 781 €3 263 €25 431 €---
2032 856 €6 330 €2 812 €26 527 €---
2133 513 €5 862 €2 344 €27 652 €---
2234 184 €5 377 €1 859 €28 806 €---
2334 867 €4 875 €1 358 €29 992 €---
2435 565 €4 355 €838 €31 209 €---
2536 276 €3 817 €299 €32 459 €---
TOTAL722 395 €268 206 €133 263 €454 189 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 454 189 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 553 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 736 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 736 €-6 420 €+11 156 €
2+4 736 €0 €+4 736 €
3+4 736 €+1 820 €+2 916 €
4+4 736 €+3 595 €+1 141 €
5+4 736 €+3 819 €+917 €
6+4 736 €+4 048 €+688 €
7+4 736 €+4 283 €+453 €
8+4 736 €+4 524 €+212 €
9+4 736 €+4 771 €-35 €
10+4 736 €+5 025 €-289 €
11+4 736 €+5 286 €-550 €
12+4 736 €+5 553 €-817 €
13+4 736 €+5 827 €-1 091 €
14+4 736 €+6 108 €-1 372 €
15+4 736 €+6 397 €-1 661 €
16+4 736 €+6 693 €-1 957 €
17+4 736 €+6 997 €-2 261 €
18+4 736 €+7 309 €-2 573 €
19+4 736 €+7 629 €-2 893 €
20+4 736 €+7 958 €-3 222 €
21+4 736 €+8 295 €-3 559 €
22+4 736 €+8 642 €-3 906 €
23+4 736 €+8 998 €-4 262 €
24+4 736 €+9 363 €-4 627 €
25+4 736 €+9 738 €-5 002 €
Total+118 400 €+136 257 €+-17 857 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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