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Immeuble 8 pièces 151 m²

VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface151m²
Coût Total240 560€
Loyer Annuel19 981€
Rentabilité8.31%
Cashflow/mois+213€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 172 000 €
Surface : 151 m²
Prix au m² : 1 139,07 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 8 pièces 151 m²

BOULOGNE SUR MER - REF : 16644

Votre agence ERA vous propose en exclusivité cet immeuble de rapport de 151 m², idéalement composé de 3 appartements répartis sur 3 niveaux.

Chaque logement offre une chambre, une cuisine aménagée et équipée ainsi qu'une salle d'eau. L'appartement du rez-de-chaussée dispose également d'un bureau. Une courette vient compléter l'ensemble.

Un investissement clé en main offrant un rendement attractif de 8 % !

Les ++++ : Rendement de 8 % Toiture neuve Électricité refaite 3 logements indépendants Courette

Un bien particulièrement intéressant pour investisseur à la recherche de rentabilité et de potentiel patrimonial.

À visiter rapidement !

PRIX : 172 000 €UROS FAI CLASSE ENERGETIQUE : F (Avant travaux déjà réalisés)

Pour les visites : Charlotte POURRE : [Coordonnées masquées] Agent commercial RSAC : 100 565 936

Surface : 151 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/05/2024

Consommation énergie primaire : 303 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 100 € et 1 500 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.724537, 1.616745
Total : 240 560€
Prix d'acquisition : 172 000€
Travaux : 54 800€
Valeur du bien : 226 800€
Frais de notaire : 13 760€
Coût estimé : 13 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 151m²
Loyer prédit : 11.03€/m²/mois
Fourchette : 8.89€ - 13.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1665€/mois
Loyer annuel estimé : 19981€/an
Fourchette totale : 1342€ - 2065€/mois
Fourchette annuelle : 16110€ - 24782€/an
Rentabilité brute :8.31%
Fourchette de rentabilité :6.70% - 10.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 642,86 €/m²
Basé sur :310 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :248 072 €
Prix d'achat :172 000 €
Décote à l'achat :-76 072€ (-30.7%)
Marge achat-revente :7 512€ (3.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :240 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 197,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :88,21€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 1 286,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 797,68€
Coût de l'assurance :26 461,60€
Taxe foncière : 1 998,10€/an
Soit par mois : 166,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 665,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 452,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :212,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 151 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 151 m²
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, travaux cosmétiques optionnels
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 800 €(363 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 15 fenêtres × 1 300€ = 19 500€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4 000€ = 4 000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: Peinture et petits travaux cosmétiques: 3 000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:700€
    Peinture salon: 20 m² × 35€/m² = 700€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 665 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 981 €/an
Calcul : 1 665 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 195 €/an
Base de calcul : Emprunt de 240 560 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 058 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 998 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 051 €
Revenus locatifs : +19 981 €
Charges déductibles : -66 051 €
Résultat foncier Année 1 : -46 070 €(Déficit de 46 070 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 670 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 251 €/an
Revenus locatifs : +19 981 €
Charges déductibles : -11 251 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 730 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24670.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 172 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 800 €(65% de 172 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 065 €/an
Calcul : 111 800 € × 3,636% = 4 065 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 981 €66 059 €8 202 €-46 078 €21 400 €24 678 €24 678 €
220 381 €11 043 €7 986 €9 338 €--15 340 €
320 788 €10 819 €7 762 €9 970 €--5 370 €
421 204 €10 587 €7 530 €10 617 €---
521 628 €10 347 €7 290 €11 281 €---
622 061 €10 099 €7 042 €11 962 €---
722 502 €9 842 €6 785 €12 660 €---
822 952 €9 576 €6 519 €13 376 €---
923 411 €9 300 €6 244 €14 111 €---
1023 879 €9 015 €5 959 €14 864 €---
1124 357 €8 720 €5 664 €15 636 €---
1224 844 €8 415 €5 359 €16 429 €---
1325 341 €8 099 €5 043 €17 242 €---
1425 848 €7 772 €4 715 €18 076 €---
1526 365 €7 433 €4 377 €18 931 €---
1626 892 €7 083 €4 026 €19 809 €---
1727 430 €6 720 €3 664 €20 709 €---
1827 978 €6 345 €3 288 €21 633 €---
1928 538 €5 956 €2 900 €22 581 €---
2029 109 €5 554 €2 498 €23 554 €---
2129 691 €5 138 €2 081 €24 553 €---
2230 285 €4 707 €1 650 €25 578 €---
2330 890 €4 261 €1 204 €26 629 €---
2431 508 €3 799 €743 €27 709 €---
2532 138 €3 322 €265 €28 817 €---
TOTAL639 998 €250 012 €118 798 €389 986 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 389 986 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 981 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 196 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 196 €-6 420 €+10 616 €
2+4 196 €0 €+4 196 €
3+4 196 €0 €+4 196 €
4+4 196 €+1 574 €+2 622 €
5+4 196 €+3 384 €+812 €
6+4 196 €+3 589 €+607 €
7+4 196 €+3 798 €+398 €
8+4 196 €+4 013 €+183 €
9+4 196 €+4 233 €-37 €
10+4 196 €+4 459 €-263 €
11+4 196 €+4 691 €-495 €
12+4 196 €+4 929 €-733 €
13+4 196 €+5 172 €-976 €
14+4 196 €+5 423 €-1 227 €
15+4 196 €+5 679 €-1 483 €
16+4 196 €+5 943 €-1 747 €
17+4 196 €+6 213 €-2 017 €
18+4 196 €+6 490 €-2 294 €
19+4 196 €+6 774 €-2 578 €
20+4 196 €+7 066 €-2 870 €
21+4 196 €+7 366 €-3 170 €
22+4 196 €+7 673 €-3 477 €
23+4 196 €+7 989 €-3 793 €
24+4 196 €+8 313 €-4 117 €
25+4 196 €+8 645 €-4 449 €
Total+104 900 €+116 996 €+-12 096 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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