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vente - appartement

Bien expiré
VilleBeauvoir-sur-Mer (85)
Surface84.42m²
Coût Total159 800€
Loyer Annuel15 128€
Rentabilité9.47%
Cashflow/mois+120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 84.42 m²
Prix au m² : 1 539,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Garage, Parking, Salle d eau

EXCLUSIVITÉ NESTENN BEL APPARTEMENT T4 DE 84 M² AVEC GARAGE, PARKINGS ET DÉBARRAS

Situé au 1er étage d'une petite copropriété de 8 logements, cet appartement lumineux de 84 m² offre un cadre de vie pratique et agréable, à proximité immédiate des commerces, du centre bourg et à seulement 10 minutes des plages.

Il se compose d'une pièce de vie traversante avec cuisine aménagée et équipée, idéale pour recevoir, de trois chambres dont une avec dressing, d'une salle d'eau et d'un WC indépendant.

Côté annexes, vous bénéficierez d'un débarras privatif sur le palier, d'un garage fermé et de deux places de stationnement extérieures.

Atouts : petite copropriété, luminosité, proximité commerces et plages.

A découvrir sans tarder en exclusivité dans votre agence Nestenn ! (8.33 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Beauvoir-sur-Mer
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85230
Coordonnées : 46.920000, -2.050000
Total : 159 800€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 19 400€
Valeur du bien : 149 400€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84.42m²
Loyer prédit : 14.93€/m²/mois
Fourchette : 12.00€ - 18.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 1261€/mois
Loyer annuel estimé : 15128€/an
Fourchette totale : 1013€ - 1569€/mois
Fourchette annuelle : 12155€ - 18829€/an
Rentabilité brute :9.47%
Fourchette de rentabilité :7.61% - 11.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :788,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :47,94€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 836,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 869,53€
Coût de l'assurance :14 382,00€
Taxe foncière : 1 512,82€/an
Soit par mois : 126,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 177,50€/mois
Soit par an : 2 130,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 260,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 140,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :120,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 250 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs) pour les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs) pour le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 400 €(230 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 84 m² × 90€/m² = 7560€, Main d'œuvre: 1440€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€, Main d'œuvre: 0€
  • Eau chaude:0€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain:0€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:0€
    Rénovation lourde chambres: 3 chambres (30 m²) × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:0€
    Rénovation lourde salon: 1 salon (20 m²) × 200€/m² = 4000€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beauvoir-sur-Mer (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 261 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 128 €/an
Calcul : 1 261 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 316 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 800 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 575 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 513 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 130 €/an
Calcul : 178 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 935 €
Revenus locatifs : +15 128 €
Charges déductibles : -28 935 €
Résultat foncier Année 1 : -13 806 €(Déficit de 13 806 €)
Imputable sur revenu global : 13 806 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 535 €/an
Revenus locatifs : +15 128 €
Charges déductibles : -9 535 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 594 €/an
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 128 €28 940 €5 322 €-13 811 €13 811 €--
215 431 €9 398 €5 180 €6 033 €---
315 739 €9 251 €5 033 €6 488 €---
416 054 €9 099 €4 881 €6 955 €---
516 375 €8 942 €4 724 €7 433 €---
616 703 €8 780 €4 562 €7 923 €---
717 037 €8 612 €4 394 €8 425 €---
817 378 €8 439 €4 221 €8 939 €---
917 725 €8 259 €4 041 €9 466 €---
1018 080 €8 073 €3 855 €10 006 €---
1118 441 €7 881 €3 663 €10 560 €---
1218 810 €7 683 €3 465 €11 127 €---
1319 186 €7 477 €3 259 €11 709 €---
1419 570 €7 265 €3 047 €12 305 €---
1519 961 €7 045 €2 827 €12 916 €---
1620 361 €6 818 €2 600 €13 543 €---
1720 768 €6 583 €2 365 €14 185 €---
1821 183 €6 340 €2 122 €14 843 €---
1921 607 €6 088 €1 870 €15 518 €---
2022 039 €5 828 €1 610 €16 211 €---
2122 480 €5 559 €1 341 €16 920 €---
2222 929 €5 281 €1 063 €17 648 €---
2323 388 €4 994 €776 €18 394 €---
2423 856 €4 696 €478 €19 159 €---
2524 333 €4 389 €171 €19 944 €---
TOTAL484 562 €201 722 €76 870 €282 840 €13 811 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 143 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 282 840 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 128 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 177 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 177 €-4 143 €+7 320 €
2+3 177 €+1 810 €+1 367 €
3+3 177 €+1 946 €+1 231 €
4+3 177 €+2 086 €+1 091 €
5+3 177 €+2 230 €+947 €
6+3 177 €+2 377 €+800 €
7+3 177 €+2 527 €+650 €
8+3 177 €+2 682 €+495 €
9+3 177 €+2 840 €+337 €
10+3 177 €+3 002 €+175 €
11+3 177 €+3 168 €+9 €
12+3 177 €+3 338 €-161 €
13+3 177 €+3 513 €-336 €
14+3 177 €+3 692 €-515 €
15+3 177 €+3 875 €-698 €
16+3 177 €+4 063 €-886 €
17+3 177 €+4 256 €-1 079 €
18+3 177 €+4 453 €-1 276 €
19+3 177 €+4 656 €-1 479 €
20+3 177 €+4 863 €-1 686 €
21+3 177 €+5 076 €-1 899 €
22+3 177 €+5 294 €-2 117 €
23+3 177 €+5 518 €-2 341 €
24+3 177 €+5 748 €-2 571 €
25+3 177 €+5 983 €-2 806 €
Total+79 425 €+84 852 €+-5 427 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 283 jours
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