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Achat : Appartement (59420)

VilleMouvaux (59)
Surface98m²
Coût Total220 550€
Loyer Annuel16 730€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 2 030,61 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 98 m², 4 pièces, 3 chambres, 2 salles de bain, Terrasse, Orientation sud, Cave, Ascenseur, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur en bon état, Cuisine équipée

Dans l'un des quartiers les plus prisés de Tourcoing, aux portes de Mouvaux et tout près du tramway, cet appartement T4 traversant séduit par ses volumes, sa luminosité et surtout sa vue imprenable. Le séjour, baigné de lumière, s'ouvre sur une magnifique terrasse exposée sud, offrant un panorama particulièrement agréable. La cuisine est grande et entièrement équipée. Les trois chambres offrent de beaux espaces, complétées par une salle de bain et des toilettes séparées. L'appartement est parfaitement entretenu et ne nécessite aucun travaux : il n'y a plus qu'à poser ses meubles. Côté pratiques, un garage fermé, un parking libre et deux caves complètent ce bien. Un appartement rare, lumineux, avec une vue remarquable et une terrasse exposée sud, dans un secteur recherché. Élégant, lumineux, parfaitement entretenu, un bien dans lequel il ne reste qu'à s'installer.

Ville : Mouvaux
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59420
Coordonnées : 50.704060, 3.136660
Total : 220 550€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 5 630€
Valeur du bien : 204 630€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 14.23€/m²/mois
Fourchette : 10.72€ - 18.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1394€/mois
Loyer annuel estimé : 16730€/an
Fourchette totale : 1051€ - 1850€/mois
Fourchette annuelle : 12607€ - 22203€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 10.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 452,27 €/m²
Basé sur :66 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :338 323 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-139 323€ (-41.2%)
Marge achat-revente :117 773€ (34.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 550€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 098,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :88,22€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 186,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 915,98€
Coût de l'assurance :26 466,00€
Taxe foncière : 1 673,02€/an
Soit par mois : 139,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 394,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 325,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :68,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement léger
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état, rafraîchissement léger possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état, rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 630 €(57 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Peinture chambres:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€
  • Rénovation salle de bain:3 200€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 400€/m² = 3200€
  • Peinture cuisine:600€
    Peinture murs: 10 m² × 30€/m² = 600€
  • Peinture salon:750€
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mouvaux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 394 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 730 €/an
Calcul : 1 394 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 513 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 550 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 059 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 673 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 630 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 875 €
Revenus locatifs : +16 730 €
Charges déductibles : -15 875 €
Résultat foncier Année 1 : 856 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 245 €/an
Revenus locatifs : +16 730 €
Charges déductibles : -10 245 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 486 €/an
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 730 €15 882 €7 520 €849 €---
217 065 €10 053 €7 322 €7 011 €---
317 406 €9 848 €7 116 €7 558 €---
417 754 €9 636 €6 904 €8 119 €---
518 109 €9 416 €6 684 €8 694 €---
618 472 €9 188 €6 456 €9 283 €---
718 841 €8 952 €6 221 €9 889 €---
819 218 €8 709 €5 977 €10 509 €---
919 602 €8 456 €5 724 €11 146 €---
1019 994 €8 195 €5 463 €11 799 €---
1120 394 €7 924 €5 193 €12 470 €---
1220 802 €7 644 €4 913 €13 157 €---
1321 218 €7 355 €4 623 €13 863 €---
1421 642 €7 055 €4 323 €14 587 €---
1522 075 €6 744 €4 013 €15 331 €---
1622 517 €6 423 €3 692 €16 093 €---
1722 967 €6 091 €3 359 €16 876 €---
1823 426 €5 747 €3 015 €17 680 €---
1923 895 €5 390 €2 659 €18 505 €---
2024 373 €5 022 €2 290 €19 351 €---
2124 860 €4 640 €1 908 €20 220 €---
2225 357 €4 245 €1 513 €21 113 €---
2325 865 €3 836 €1 104 €22 029 €---
2426 382 €3 413 €681 €22 969 €---
2526 910 €2 975 €243 €23 935 €---
TOTAL535 874 €182 838 €108 916 €353 037 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 353 037 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 730 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 513 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 513 €+255 €+3 258 €
2+3 513 €+2 103 €+1 410 €
3+3 513 €+2 267 €+1 246 €
4+3 513 €+2 436 €+1 077 €
5+3 513 €+2 608 €+905 €
6+3 513 €+2 785 €+728 €
7+3 513 €+2 967 €+546 €
8+3 513 €+3 153 €+360 €
9+3 513 €+3 344 €+169 €
10+3 513 €+3 540 €-27 €
11+3 513 €+3 741 €-228 €
12+3 513 €+3 947 €-434 €
13+3 513 €+4 159 €-646 €
14+3 513 €+4 376 €-863 €
15+3 513 €+4 599 €-1 086 €
16+3 513 €+4 828 €-1 315 €
17+3 513 €+5 063 €-1 550 €
18+3 513 €+5 304 €-1 791 €
19+3 513 €+5 551 €-2 038 €
20+3 513 €+5 805 €-2 292 €
21+3 513 €+6 066 €-2 553 €
22+3 513 €+6 334 €-2 821 €
23+3 513 €+6 609 €-3 096 €
24+3 513 €+6 891 €-3 378 €
25+3 513 €+7 180 €-3 667 €
Total+87 825 €+105 911 €+-18 086 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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