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Maison à vendre

VilleSaint-Affrique (12)
Surface375m²
Coût Total362 600€
Loyer Annuel35 224€
Rentabilité9.71%
Cashflow/mois+739€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 375 m²
Prix au m² : 613,33 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7 chambres, 1 parking: Garage, Belle vue, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

À seulement 10 minutes de Saint-Affrique, laissez-vous séduire par cette ancienne auberge de caractère d'environ 315 m² habitables, offrant un fort potentiel pour une grande maison familiale, une activité de gîtes, de chambres d'hôtes ou un projet touristique.

Au rez-de-chaussée, découvrez un vaste espace de vie d'environ 130 m² composé de deux séjours et de deux cuisines, offrant de multiples possibilités d'aménagement. Cet espace s'ouvre sur un agréable balcon filant exposé plein sud avec une vue dégagée. Une salle d'eau complète ce niveau.

À l'étage, vous profiterez de 9 chambres, dont 2 avec salle d'eau privative, ainsi qu'une salle de bain. Un garage, des combles aménageables et un terrain attenant d'environ 4 000 m² viennent compléter ce bien rare aux nombreuses possibilités. Une opportunité idéale pour concrétiser un projet de vie ou d'investissement. À découvrir sans tarder !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 230 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Yannick JAMMES - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de RODEZ sous le numéro 104556113

Ville : Saint-Affrique
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12400
Coordonnées : 43.978956, 2.789758
Total : 362 600€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 114 200€
Valeur du bien : 344 200€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 375m²
Loyer prédit : 7.83€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 2935€/mois
Loyer annuel estimé : 35224€/an
Fourchette totale : 2191€ - 3932€/mois
Fourchette annuelle : 26296€ - 47183€/an
Rentabilité brute :9.71%
Fourchette de rentabilité :7.25% - 13.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 286,32 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :482 370 €
Prix d'achat :230 000 €
Décote à l'achat :-252 370€ (-52.3%)
Marge achat-revente :119 770€ (24.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :362 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 767,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :135,98€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 902,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :167 502,59€
Coût de l'assurance :40 792,50€
Taxe foncière : 3 522,41€/an
Soit par mois : 293,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 935,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 196,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :738,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 257 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 375 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 375 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 47 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 130 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger et de l'entrée
Quantité: 2 pièces (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :114 200 €(305 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:22 500€
    Isolation toiture/combles: 375 m² × 60€/m² = 22500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:47 000€
    Fenêtres double vitrage: 47 fenêtres × 1000€ = 47000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:4 200€
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture chambres: 70 m² × 20€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 600€
    Peinture salon: 130 m² × 20€/m² = 2600€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:1 000€
    Peinture autres pièces: 50 m² × 20€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Affrique (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 82 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 935 €/mois
Revenus locatifs annuels : 35 224 €/an
Calcul : 2 935 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 631 €/an
Base de calcul : Emprunt de 362 600 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 632 €/an
Calcul : 136 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 522 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 114 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 130 986 €
Revenus locatifs : +35 224 €
Charges déductibles : -130 986 €
Résultat foncier Année 1 : -95 761 €(Déficit de 95 761 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 74 361 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 786 €/an
Revenus locatifs : +35 224 €
Charges déductibles : -16 786 €
Résultat foncier Années 2+ : 18 439 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 74361.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
135 224 €130 997 €11 643 €-95 773 €21 400 €74 373 €74 373 €
235 929 €16 482 €11 328 €19 447 €--54 926 €
336 647 €16 156 €11 002 €20 491 €--34 435 €
437 380 €15 819 €10 665 €21 561 €--12 874 €
538 128 €15 472 €10 317 €22 656 €---
638 890 €15 112 €9 958 €23 778 €---
739 668 €14 741 €9 587 €24 927 €---
840 461 €14 358 €9 204 €26 103 €---
941 271 €13 962 €8 808 €27 308 €---
1042 096 €13 553 €8 399 €28 543 €---
1142 938 €13 131 €7 977 €29 807 €---
1243 797 €12 695 €7 541 €31 102 €---
1344 673 €12 244 €7 090 €32 429 €---
1445 566 €11 778 €6 624 €33 788 €---
1546 477 €11 297 €6 143 €35 180 €---
1647 407 €10 801 €5 646 €36 606 €---
1748 355 €10 287 €5 133 €38 068 €---
1849 322 €9 757 €4 603 €39 565 €---
1950 309 €9 210 €4 055 €41 099 €---
2051 315 €8 644 €3 490 €42 671 €---
2152 341 €8 059 €2 905 €44 282 €---
2253 388 €7 456 €2 302 €45 932 €---
2354 456 €6 832 €1 678 €47 624 €---
2455 545 €6 188 €1 034 €49 357 €---
2556 656 €5 523 €369 €51 133 €---
TOTAL1 128 239 €410 555 €167 503 €717 683 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 717 683 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 35 224 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 397 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 397 €-6 420 €+13 817 €
2+7 397 €0 €+7 397 €
3+7 397 €0 €+7 397 €
4+7 397 €0 €+7 397 €
5+7 397 €+2 935 €+4 462 €
6+7 397 €+7 133 €+264 €
7+7 397 €+7 478 €-81 €
8+7 397 €+7 831 €-434 €
9+7 397 €+8 192 €-795 €
10+7 397 €+8 563 €-1 166 €
11+7 397 €+8 942 €-1 545 €
12+7 397 €+9 331 €-1 934 €
13+7 397 €+9 729 €-2 332 €
14+7 397 €+10 136 €-2 739 €
15+7 397 €+10 554 €-3 157 €
16+7 397 €+10 982 €-3 585 €
17+7 397 €+11 420 €-4 023 €
18+7 397 €+11 870 €-4 473 €
19+7 397 €+12 330 €-4 933 €
20+7 397 €+12 801 €-5 404 €
21+7 397 €+13 285 €-5 888 €
22+7 397 €+13 780 €-6 383 €
23+7 397 €+14 287 €-6 890 €
24+7 397 €+14 807 €-7 410 €
25+7 397 €+15 340 €-7 943 €
Total+184 925 €+215 305 €+-30 380 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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