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Vente maison 6 pièces 105 m² Questembert (56230) - Superimmo

Bien expiré
VilleQuestembert (56)
Surface105
Coût Total103 140
Loyer Annuel12 405
Rentabilité12.03%
Cashflow/mois+390
Prix : 95 500 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 909,52 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Environnement paisible, au bout d'une impasse, pour cette ancienne ferme. Située à seulement 3km du centre ville de Questembert, elle bénéficie d'une localisation idéale, à moins de 25minutes de Vannes et des plages. L'ensemble immobilier se compose de plusieurs bâtiments en pierre à rénover intégralement, et offrant de nombreuses possibilités d'aménagement. Implanté sur une parcelle d'environ 2 500 m², ce bien séduira les amateurs de rénovation. Un projet idéal pour bricoleurs expérimentés, souhaitant redonner vie à ces vieux bâtiments. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente honoraires d'agence inclus : 95 500 € Prix de vente hors honoraires d'agence : 90 000 € Honoraires charge acquéreur : 5 500 € soit 6,11 % TTC de la valeur du bien hors honoraires Contactez votre consultant megAgence : Julien HALLIER, Tél. : 06 75 56 19 58, E-mail : - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de VANNES sous le numéro 823 523 600

Ville : Questembert
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56230
Total : 103 140
Prix d'acquisition : 95 500
Valeur du bien : 95 500
Frais de notaire : 7 640
Coût estimé : 7 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105
Loyer prédit : 9.85€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 12.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1034€/mois
Loyer annuel estimé : 12405€/an
Fourchette totale : 814€ - 1313€/mois
Fourchette annuelle : 9771€ - 15750€/an
Rentabilité brute :12.03%
Fourchette de rentabilité :9.47% - 15.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 140
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :509,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :30,94€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 540,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 614,04
Coût de l'assurance :9 282,60
Taxe foncière : 1 240,54€/an
Soit par mois : 103,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 033,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 643,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :390,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 372 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 034 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 405 €/an
Calcul : 1 034 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 431 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 140 à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 371 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 241 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 5 043 €/an
Revenus locatifs : +12 405
Charges déductibles : -5 043
Résultat foncier : 7 362 €/an
Prix d'achat du bien : 95 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 075(65% de 95 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 257 €/an
Calcul : 62 075 € × 3,636% = 2 257
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 4055 0473 4357 359---
212 6544 9553 3437 698---
312 9074 8603 2488 046---
413 1654 7623 1518 402---
513 4284 6613 0498 767---
613 6974 5562 9449 140---
713 9714 4482 8369 523---
814 2504 3362 7249 914---
914 5354 2202 60810 315---
1014 8264 1002 48810 725---
1115 1223 9762 36411 146---
1215 4253 8482 23611 577---
1315 7333 7152 10412 018---
1416 0483 5781 96612 469---
1516 3693 4361 82512 932---
1616 6963 2901 67813 406---
1717 0303 1381 52613 892---
1817 3712 9811 36914 389---
1917 7182 8191 20714 899---
2018 0722 6511 03915 421---
2118 4342 47886615 956---
2218 8022 29868616 504---
2319 1792 11250117 066---
2419 5621 92030917 642---
2519 9531 72211018 231---
TOTAL397 34989 91049 614307 4390Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 307 439
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 405 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 605 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 605+2 208+397
2+2 605+2 310+295
3+2 605+2 414+191
4+2 605+2 521+84
5+2 605+2 630-25
6+2 605+2 742-137
7+2 605+2 857-252
8+2 605+2 974-369
9+2 605+3 094-489
10+2 605+3 218-613
11+2 605+3 344-739
12+2 605+3 473-868
13+2 605+3 605-1 000
14+2 605+3 741-1 136
15+2 605+3 880-1 275
16+2 605+4 022-1 417
17+2 605+4 168-1 563
18+2 605+4 317-1 712
19+2 605+4 470-1 865
20+2 605+4 626-2 021
21+2 605+4 787-2 182
22+2 605+4 951-2 346
23+2 605+5 120-2 515
24+2 605+5 292-2 687
25+2 605+5 469-2 864
Total+65 125+92 232+-27 107
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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