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Achat duplex

Bien expiré
VilleOloron-Sainte-Marie (64)
Surface66m²
Coût Total122 960€
Loyer Annuel6 594€
Rentabilité5.36%
Cashflow/mois-727€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 196,97 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 66 m², 3 Pièces, 2 Chambres, Duplex, Rez-de-chaussée, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Toilette séparée, 1 Parking

En plein centre d'Oloron ce T.3 de 66m² loué 570 euros par mois est idéal pour un investisseur. En duplex et proche de toutes les commodités, il est parfait pour votre locataire déjà en place depuis des années. Alors vous désirez devenir propriétaire ? Appelez nous !! COFIM depuis 40 ans au coeur de notre région

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 21 lots. Aucune procédure n'est en cours. Non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller COFIM GAN : Francis THOMAS Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 411783111 RCP 127 100 479. Chez Cofim, vous êtes déjà chez Vous !

Ville : Oloron-Sainte-Marie
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64400
Coordonnées : 43.137890, -0.541260
Total : 122 960€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 37 640€
Valeur du bien : 116 640€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 10.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 550€/mois
Loyer annuel estimé : 6594€/an
Fourchette totale : 446€ - 677€/mois
Fourchette annuelle : 5355€ - 8121€/an
Rentabilité brute :5.36%
Fourchette de rentabilité :4.35% - 6.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :615,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :35,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 651,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 710,02€
Coût de l'assurance :10 759,00€
Taxe foncière : 659,41€/an
Soit par mois : 54,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 570,00€/mois
Soit par an : 6 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 549,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 276,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-726,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 66 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation à 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu ternie nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
AutresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans le hall d'entrée
Quantité: hall d'entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 640 €(570 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:6 300€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 900€ = 6300€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€ = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 60€ = 1440€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 60€ = 900€, Main d'œuvre: incluse
  • Autres - Peinture:200€
    Peinture hall d'entrée: 5 m² × 40€ = 200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Oloron-Sainte-Marie (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 550 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 594 €/an
Calcul : 550 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 250 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 960 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 430 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 659 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 840 €/an
Calcul : 570 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 819 €
Revenus locatifs : +6 594 €
Charges déductibles : -49 819 €
Résultat foncier Année 1 : -43 225 €(Déficit de 43 225 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 825 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 179 €/an
Revenus locatifs : +6 594 €
Charges déductibles : -12 179 €
Résultat foncier Années 2+ : -5 585 €/an(Déficit de 5 585 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21825.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 594 €49 823 €4 254 €-43 229 €21 400 €21 829 €21 829 €
26 726 €12 072 €4 142 €-5 346 €5 346 €-21 829 €
36 861 €11 957 €4 027 €-5 096 €5 096 €-21 829 €
46 998 €11 837 €3 907 €-4 839 €4 839 €-21 829 €
57 138 €11 713 €3 784 €-4 576 €4 576 €-21 829 €
67 280 €11 585 €3 655 €-4 305 €4 305 €-21 829 €
77 426 €11 452 €3 523 €-4 026 €4 026 €-21 829 €
87 575 €11 315 €3 385 €-3 740 €3 740 €-21 829 €
97 726 €11 173 €3 243 €-3 447 €3 447 €-21 829 €
107 881 €11 025 €3 096 €-3 145 €3 145 €-21 829 €
118 038 €10 873 €2 943 €-2 835 €2 835 €-21 829 €
128 199 €10 715 €2 785 €-2 516 €2 516 €--
138 363 €10 551 €2 621 €-2 188 €2 188 €--
148 530 €10 381 €2 452 €-1 851 €1 851 €--
158 701 €10 206 €2 276 €-1 505 €1 505 €--
168 875 €10 024 €2 094 €-1 149 €1 149 €--
179 052 €9 836 €1 906 €-784 €784 €--
189 233 €9 641 €1 711 €-408 €408 €--
199 418 €9 439 €1 509 €-21 €21 €--
209 606 €9 230 €1 300 €376 €---
219 799 €9 014 €1 084 €785 €---
229 994 €8 789 €860 €1 205 €---
2310 194 €8 557 €628 €1 637 €---
2410 398 €8 317 €387 €2 081 €---
2510 606 €8 068 €138 €2 538 €---
TOTAL211 212 €297 594 €61 710 €-86 383 €73 176 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 21 953 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -86 383 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 594 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 385 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 385 €-6 420 €+7 805 €
2+1 385 €-1 604 €+2 989 €
3+1 385 €-1 529 €+2 914 €
4+1 385 €-1 452 €+2 837 €
5+1 385 €-1 373 €+2 758 €
6+1 385 €-1 291 €+2 676 €
7+1 385 €-1 208 €+2 593 €
8+1 385 €-1 122 €+2 507 €
9+1 385 €-1 034 €+2 419 €
10+1 385 €-943 €+2 328 €
11+1 385 €-850 €+2 235 €
12+1 385 €-755 €+2 140 €
13+1 385 €-656 €+2 041 €
14+1 385 €-555 €+1 940 €
15+1 385 €-452 €+1 837 €
16+1 385 €-345 €+1 730 €
17+1 385 €-235 €+1 620 €
18+1 385 €-122 €+1 507 €
19+1 385 €-6 €+1 391 €
20+1 385 €+113 €+1 272 €
21+1 385 €+235 €+1 150 €
22+1 385 €+362 €+1 023 €
23+1 385 €+491 €+894 €
24+1 385 €+624 €+761 €
25+1 385 €+761 €+624 €
Total+34 625 €-19 366 €+53 991 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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