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Appartement 115 m2 entièrement rénové

VilleValsonne (69)
Surface115m²
Coût Total171 760€
Loyer Annuel10 758€
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 155 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 1 347,83 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé à 5min de Valsonne sur la petite commune de Saint Appolinaire. A vendre très beau triplex de 115m2 dans bâtisse de 3 lots entièrement réhabilités (traitement charpente, toiture neuve, zinguerie, façade...) Appartement entièrement rénové.

  • Pièce de vie de 38m2 avec cuisine équipé
  • 4 chambres dont 1 suite parentale avec salle de bain et dressing
  • 2 salles de bains dont 1 avec baignoire
  • 2 wc séparés
  • Climatisation à l'étage Une petite terrasse extérieur complète ce bien Pas de charge de copropriété N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations Agence s'abstenir
Ville : Valsonne
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69170
Coordonnées : 45.937320, 4.435960
Total : 171 760€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 4 360€
Valeur du bien : 159 360€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 7.80€/m²/mois
Fourchette : 6.08€ - 10.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 896€/mois
Loyer annuel estimé : 10758€/an
Fourchette totale : 699€ - 1150€/mois
Fourchette annuelle : 8389€ - 13794€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 606,06 €/m²
Basé sur :157 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :184 697 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :-29 697€ (-16.1%)
Marge achat-revente :12 937€ (7.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :859,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :50,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 909,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 201,31€
Coût de l'assurance :15 029,00€
Taxe foncière : 1 075,76€/an
Soit par mois : 89,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 896,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 999,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Climatisation
Vérification et mise aux normes du système de climatisation existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration du confort thermique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible - pas de travaux nécessaires, mais rafraîchissement possible
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs dans les 4 chambres
Quantité: 48 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon
Quantité: 38 m²
Raison: État 4/5 présumé - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 360 €(38 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Climatisation:200€
    Vérification système climatisation: 1 système × 200€ = 200€
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture murs cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Salle de bain - Peinture:240€
    Peinture murs salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€
  • Chambres - Peinture:1 920€
    Peinture murs 4 chambres: 48 m² × 40€/m² = 1920€
  • Salon - Peinture:1 520€
    Peinture murs salon: 38 m² × 40€/m² = 1520€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valsonne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Climatisation
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 896 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 758 €/an
Calcul : 896 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 936 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 760 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 601 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 076 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 973 €
Revenus locatifs : +10 758 €
Charges déductibles : -11 973 €
Résultat foncier Année 1 : -1 216 €(Déficit de 1 216 €)
Imputable sur revenu global : 1 216 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 613 €/an
Revenus locatifs : +10 758 €
Charges déductibles : -7 613 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 144 €/an
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 758 €11 979 €5 942 €-1 221 €1 221 €--
210 973 €7 463 €5 786 €3 510 €---
311 192 €7 302 €5 625 €3 890 €---
411 416 €7 135 €5 458 €4 281 €---
511 644 €6 962 €5 285 €4 682 €---
611 877 €6 783 €5 106 €5 094 €---
712 115 €6 598 €4 921 €5 517 €---
812 357 €6 406 €4 729 €5 951 €---
912 604 €6 207 €4 530 €6 397 €---
1012 856 €6 001 €4 324 €6 855 €---
1113 113 €5 788 €4 111 €7 326 €---
1213 376 €5 567 €3 890 €7 809 €---
1313 643 €5 338 €3 661 €8 305 €---
1413 916 €5 102 €3 425 €8 815 €---
1514 194 €4 856 €3 180 €9 338 €---
1614 478 €4 603 €2 926 €9 876 €---
1714 768 €4 340 €2 663 €10 428 €---
1815 063 €4 067 €2 390 €10 996 €---
1915 365 €3 785 €2 108 €11 579 €---
2015 672 €3 493 €1 816 €12 179 €---
2115 985 €3 191 €1 514 €12 794 €---
2216 305 €2 878 €1 201 €13 427 €---
2316 631 €2 553 €877 €14 078 €---
2416 964 €2 218 €541 €14 746 €---
2517 303 €1 870 €193 €15 433 €---
TOTAL344 570 €132 484 €86 201 €212 086 €1 221 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 366 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 086 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 758 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 259 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 259 €-366 €+2 625 €
2+2 259 €+1 053 €+1 206 €
3+2 259 €+1 167 €+1 092 €
4+2 259 €+1 284 €+975 €
5+2 259 €+1 405 €+854 €
6+2 259 €+1 528 €+731 €
7+2 259 €+1 655 €+604 €
8+2 259 €+1 785 €+474 €
9+2 259 €+1 919 €+340 €
10+2 259 €+2 057 €+202 €
11+2 259 €+2 198 €+61 €
12+2 259 €+2 343 €-84 €
13+2 259 €+2 491 €-232 €
14+2 259 €+2 644 €-385 €
15+2 259 €+2 801 €-542 €
16+2 259 €+2 963 €-704 €
17+2 259 €+3 128 €-869 €
18+2 259 €+3 299 €-1 040 €
19+2 259 €+3 474 €-1 215 €
20+2 259 €+3 654 €-1 395 €
21+2 259 €+3 838 €-1 579 €
22+2 259 €+4 028 €-1 769 €
23+2 259 €+4 223 €-1 964 €
24+2 259 €+4 424 €-2 165 €
25+2 259 €+4 630 €-2 371 €
Total+56 475 €+63 626 €+-7 151 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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