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Maison 6 pièces 170 m²

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface170m²
Coût Total182 070€
Loyer Annuel16 621€
Rentabilité9.13%
Cashflow/mois+294€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 114 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 670,59 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Située à Montluçon, cette grande maison de 170 m² habitables offre un bel espace de vie lumineux, cinq chambres spacieuses, un bureau, deux salles d'eau ainsi qu'un jardin idéal pour profiter des beaux jours. Deux garages viennent compléter ce bien. Proche de toutes commodités. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite. Référence agence : 3049

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.353451, 2.578535
Total : 182 070€
Prix d'acquisition : 114 000€
Travaux : 58 950€
Valeur du bien : 172 950€
Frais de notaire : 9 120€
Coût estimé : 9 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1385€/mois
Loyer annuel estimé : 16621€/an
Fourchette totale : 1076€ - 1784€/mois
Fourchette annuelle : 12906€ - 21404€/an
Rentabilité brute :9.13%
Fourchette de rentabilité :7.09% - 11.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :899,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :53,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 952,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 872,94€
Coût de l'assurance :15 931,12€
Taxe foncière : 1 662,08€/an
Soit par mois : 138,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 385,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 091,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :293,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 21 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 170 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles d'eau (environ 10 m² total)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, besoin de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture des murs
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 950 €(347 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 200€
    Isolation combles: 170 m² × 60€/m² = 10200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant installation)
  • Menuiseries:15 750€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 750€ = 15750€ (incluant pose)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant tous les éléments sanitaires et main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:5 250€
    Parquet flottant: 75 m² × 70€/m² = 5250€ (incluant pose)
  • Peinture chambres:2 250€
    Peinture murs/plafonds: 75 m² × 30€/m² = 2250€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 cuisine × 2000€ = 2000€, Électricité cuisine: 1 cuisine × 2000€ = 2000€, Total: 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 450€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 385 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 621 €/an
Calcul : 1 385 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 075 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 070 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 637 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 662 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 325 €
Revenus locatifs : +16 621 €
Charges déductibles : -67 325 €
Résultat foncier Année 1 : -50 704 €(Déficit de 50 704 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 304 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 375 €/an
Revenus locatifs : +16 621 €
Charges déductibles : -8 375 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 246 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29304.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 114 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 100 €(65% de 114 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 695 €/an
Calcul : 74 100 € × 3,636% = 2 695 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 621 €67 331 €6 081 €-50 710 €21 400 €29 310 €29 310 €
216 953 €8 219 €5 919 €8 734 €--20 575 €
317 292 €8 051 €5 752 €9 241 €--11 334 €
417 638 €7 878 €5 579 €9 760 €--1 574 €
517 991 €7 699 €5 400 €10 292 €---
618 351 €7 514 €5 214 €10 837 €---
718 718 €7 322 €5 023 €11 396 €---
819 092 €7 124 €4 824 €11 968 €---
919 474 €6 919 €4 619 €12 555 €---
1019 863 €6 707 €4 407 €13 157 €---
1120 261 €6 487 €4 188 €13 774 €---
1220 666 €6 260 €3 961 €14 406 €---
1321 079 €6 026 €3 726 €15 054 €---
1421 501 €5 783 €3 483 €15 718 €---
1521 931 €5 532 €3 232 €16 399 €---
1622 369 €5 272 €2 973 €17 097 €---
1722 817 €5 003 €2 704 €17 813 €---
1823 273 €4 726 €2 426 €18 548 €---
1923 739 €4 438 €2 139 €19 300 €---
2024 213 €4 141 €1 842 €20 072 €---
2124 698 €3 833 €1 534 €20 864 €---
2225 192 €3 515 €1 216 €21 676 €---
2325 695 €3 187 €887 €22 509 €---
2426 209 €2 846 €547 €23 363 €---
2526 734 €2 494 €195 €24 239 €---
TOTAL532 369 €204 306 €87 873 €328 063 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 328 063 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 621 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 490 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 490 €-6 420 €+9 910 €
2+3 490 €0 €+3 490 €
3+3 490 €0 €+3 490 €
4+3 490 €0 €+3 490 €
5+3 490 €+2 615 €+875 €
6+3 490 €+3 251 €+239 €
7+3 490 €+3 419 €+71 €
8+3 490 €+3 591 €-101 €
9+3 490 €+3 767 €-277 €
10+3 490 €+3 947 €-457 €
11+3 490 €+4 132 €-642 €
12+3 490 €+4 322 €-832 €
13+3 490 €+4 516 €-1 026 €
14+3 490 €+4 715 €-1 225 €
15+3 490 €+4 920 €-1 430 €
16+3 490 €+5 129 €-1 639 €
17+3 490 €+5 344 €-1 854 €
18+3 490 €+5 564 €-2 074 €
19+3 490 €+5 790 €-2 300 €
20+3 490 €+6 022 €-2 532 €
21+3 490 €+6 259 €-2 769 €
22+3 490 €+6 503 €-3 013 €
23+3 490 €+6 753 €-3 263 €
24+3 490 €+7 009 €-3 519 €
25+3 490 €+7 272 €-3 782 €
Total+87 250 €+98 419 €+-11 169 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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