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Appartement 65m² à toul

Bien expiré
VilleToul (54)
Surface65m²
Coût Total120 700€
Loyer Annuel6 318€
Rentabilité5.23%
Cashflow/mois-156€
Image de bien 1Image de bien 2
Prix : 60 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 923,08 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 65 m², 4 pièces

Toul centre, au debut de la Rue Jeanne d'Arc,, Cet appartement de 65,53m2 vous proposera une cuisine, un grand salon/sejour, un bureau, une chambre et une salle de bains. Stationnement facile., Prevoir travaux de renovation., Nous consulter pour plus de renseignements et pour organiser une visite.

Ville : Toul
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54200
Coordonnées : 48.683460, 5.895100
Total : 120 700€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 55 900€
Valeur du bien : 115 900€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 8.10€/m²/mois
Fourchette : 6.63€ - 9.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 526€/mois
Loyer annuel estimé : 6318€/an
Fourchette totale : 431€ - 644€/mois
Fourchette annuelle : 5169€ - 7722€/an
Rentabilité brute :5.23%
Fourchette de rentabilité :4.28% - 6.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :593,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :36,21€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 630,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 483,49€
Coût de l'assurance :10 863,00€
Taxe foncière : 631,79€/an
Soit par mois : 52,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 526,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 682,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-156,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 184.62 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Estimation basée sur les dépenses annuelles d'énergie entre 1000€ et 1200€ pour 65,53 m².

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir selon l'état actuel) pour remplacer le chauffage obsolète
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, amélioration de l'éclairage
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 900 €(860 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 200€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2200€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€
  • Cuisine:21 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1500€/m² = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1500€/m² = 7500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 200€
    Rénovation chambre: 12 m² × 350€/m² = 4200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 600€
    Peinture murs et plafond salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Toul (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 526 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 318 €/an
Calcul : 526 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 980 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 700 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 435 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 632 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 946 €
Revenus locatifs : +6 318 €
Charges déductibles : -60 946 €
Résultat foncier Année 1 : -54 628 €(Déficit de 54 628 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 228 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 046 €/an
Revenus locatifs : +6 318 €
Charges déductibles : -5 046 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 272 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33228.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 318 €60 950 €3 984 €-54 632 €21 400 €33 232 €33 232 €
26 444 €4 943 €3 877 €1 501 €--31 731 €
36 573 €4 833 €3 767 €1 740 €--29 991 €
46 705 €4 719 €3 653 €1 986 €--28 005 €
56 839 €4 601 €3 535 €2 238 €--25 768 €
66 976 €4 479 €3 413 €2 496 €--23 271 €
77 115 €4 353 €3 287 €2 762 €--20 510 €
87 257 €4 223 €3 157 €3 034 €--17 475 €
97 402 €4 088 €3 022 €3 314 €--14 161 €
107 551 €3 949 €2 883 €3 601 €--10 560 €
117 702 €3 805 €2 739 €3 896 €--6 664 €
127 856 €3 656 €2 590 €4 199 €---
138 013 €3 503 €2 436 €4 510 €---
148 173 €3 343 €2 277 €4 829 €---
158 336 €3 179 €2 113 €5 157 €---
168 503 €3 009 €1 943 €5 494 €---
178 673 €2 833 €1 767 €5 840 €---
188 847 €2 651 €1 585 €6 195 €---
199 024 €2 463 €1 397 €6 560 €---
209 204 €2 269 €1 203 €6 935 €---
219 388 €2 068 €1 002 €7 320 €---
229 576 €1 860 €794 €7 716 €---
239 767 €1 645 €579 €8 122 €---
249 963 €1 423 €357 €8 540 €---
2510 162 €1 194 €127 €8 968 €---
TOTAL202 365 €140 041 €57 483 €62 324 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 324 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 318 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 327 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 327 €-6 420 €+7 747 €
2+1 327 €0 €+1 327 €
3+1 327 €0 €+1 327 €
4+1 327 €0 €+1 327 €
5+1 327 €0 €+1 327 €
6+1 327 €0 €+1 327 €
7+1 327 €0 €+1 327 €
8+1 327 €0 €+1 327 €
9+1 327 €0 €+1 327 €
10+1 327 €0 €+1 327 €
11+1 327 €0 €+1 327 €
12+1 327 €+1 260 €+67 €
13+1 327 €+1 353 €-26 €
14+1 327 €+1 449 €-122 €
15+1 327 €+1 547 €-220 €
16+1 327 €+1 648 €-321 €
17+1 327 €+1 752 €-425 €
18+1 327 €+1 859 €-532 €
19+1 327 €+1 968 €-641 €
20+1 327 €+2 081 €-754 €
21+1 327 €+2 196 €-869 €
22+1 327 €+2 315 €-988 €
23+1 327 €+2 437 €-1 110 €
24+1 327 €+2 562 €-1 235 €
25+1 327 €+2 691 €-1 364 €
Total+33 175 €+20 696 €+12 479 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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