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Maison de caractère du XIX? siècle, proche axe Gaillac - Montauban

Bien expiré
VilleSaint-Urcisse (81)
Surface170m²
Coût Total295 640€
Loyer Annuel17 039€
Rentabilité5.76%
Cashflow/mois-263€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 500 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 173,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif, Jardin

L'Agence L'Adresse Molinari vous propose cette élégante maison de caractère du XIX? siècle, entièrement rénovée, offrant 170 m² habitables, idéalement située au coeur du village, à proximité immédiate de l'axe Gaillac ? Montauban. Au rez-de-chaussée : Hall d'entrée, Chambre, Séjour chaleureux avec poêle à bois, Spacieuse cuisine / salle à manger avec cheminée, Terrasse couverte ouvrant sur un jardinet intimiste. À l'étage : Trois chambres, dont une avec cheminée, Dressing, Bureau, Salle d'eau avec WC, Salle de bains, WC indépendants. L'ensemble est édifié sur une parcelle de 142 m². Les atouts : Charme et authenticité : poutres apparentes, cheminées, beaux volumes, Maison en très bon état général, Situation recherchée au coeur du village, Mitoyenneté d'un seul côté, Terrain constructible en option, offrant un potentiel supplémentaire. Une maison pleine de caractère, idéale pour les amateurs d'authenticité souhaitant conjuguer charme de l'ancien et confort actuel. À découvrir sans tarder !. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/72439.pdf

Ville : Saint-Urcisse
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81630
Coordonnées : 43.941742, 1.613376
Total : 295 640€
Prix d'acquisition : 199 500€
Travaux : 80 180€
Valeur du bien : 279 680€
Frais de notaire : 15 960€
Coût estimé : 15 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 8.35€/m²/mois
Fourchette : 6.54€ - 10.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1420€/mois
Loyer annuel estimé : 17039€/an
Fourchette totale : 1111€ - 1815€/mois
Fourchette annuelle : 13333€ - 21776€/an
Rentabilité brute :5.76%
Fourchette de rentabilité :4.51% - 7.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :295 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 454,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :86,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 541,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 798,84€
Coût de l'assurance :25 868,50€
Taxe foncière : 1 703,93€/an
Soit par mois : 141,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 419,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 683,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-263,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 170 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau potable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 180 €(472 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 980€
    Isolation toiture/combles: 170 m² × 70€/m² = 11900€, Main d'œuvre: 80€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€/fenêtre = 6000€ (pose incluse)
  • Cuisine:24 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:9 000€
    Rénovation des 3 chambres: 3 chambres × 3000€ = 9000€ (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries inclus)
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1000€ (fourniture et pose inclus)
  • Plomberie:1 700€
    Mise aux normes plomberie: 170 m² × 10€/m² = 1700€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Urcisse (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 420 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 039 €/an
Calcul : 1 420 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 748 €/an
Base de calcul : Emprunt de 295 640 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 035 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 704 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 666 €
Revenus locatifs : +17 039 €
Charges déductibles : -92 666 €
Résultat foncier Année 1 : -75 627 €(Déficit de 75 627 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 227 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 486 €/an
Revenus locatifs : +17 039 €
Charges déductibles : -12 486 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 553 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54227.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 675 €(65% de 199 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 715 €/an
Calcul : 129 675 € × 3,636% = 4 715 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 039 €92 676 €9 757 €-75 637 €21 400 €54 237 €54 237 €
217 380 €12 235 €9 496 €5 145 €--49 091 €
317 728 €11 965 €9 226 €5 763 €--43 328 €
418 082 €11 686 €8 947 €6 397 €--36 932 €
518 444 €11 397 €8 658 €7 047 €--29 885 €
618 813 €11 098 €8 360 €7 714 €--22 170 €
719 189 €10 790 €8 051 €8 399 €--13 771 €
819 573 €10 471 €7 732 €9 102 €--4 669 €
919 964 €10 141 €7 402 €9 823 €---
1020 363 €9 800 €7 061 €10 564 €---
1120 771 €9 447 €6 709 €11 323 €---
1221 186 €9 083 €6 344 €12 103 €---
1321 610 €8 706 €5 967 €12 904 €---
1422 042 €8 316 €5 577 €13 726 €---
1522 483 €7 913 €5 175 €14 570 €---
1622 933 €7 497 €4 758 €15 436 €---
1723 391 €7 066 €4 327 €16 325 €---
1823 859 €6 621 €3 882 €17 238 €---
1924 336 €6 160 €3 421 €18 176 €---
2024 823 €5 684 €2 945 €19 139 €---
2125 319 €5 192 €2 453 €20 128 €---
2225 826 €4 683 €1 944 €21 143 €---
2326 342 €4 157 €1 418 €22 185 €---
2426 869 €3 613 €874 €23 256 €---
2527 407 €3 050 €312 €24 356 €---
TOTAL545 773 €289 445 €140 799 €256 327 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 256 327 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 039 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 578 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 578 €-6 420 €+9 998 €
2+3 578 €0 €+3 578 €
3+3 578 €0 €+3 578 €
4+3 578 €0 €+3 578 €
5+3 578 €0 €+3 578 €
6+3 578 €0 €+3 578 €
7+3 578 €0 €+3 578 €
8+3 578 €0 €+3 578 €
9+3 578 €+1 546 €+2 032 €
10+3 578 €+3 169 €+409 €
11+3 578 €+3 397 €+181 €
12+3 578 €+3 631 €-53 €
13+3 578 €+3 871 €-293 €
14+3 578 €+4 118 €-540 €
15+3 578 €+4 371 €-793 €
16+3 578 €+4 631 €-1 053 €
17+3 578 €+4 898 €-1 320 €
18+3 578 €+5 172 €-1 594 €
19+3 578 €+5 453 €-1 875 €
20+3 578 €+5 742 €-2 164 €
21+3 578 €+6 038 €-2 460 €
22+3 578 €+6 343 €-2 765 €
23+3 578 €+6 656 €-3 078 €
24+3 578 €+6 977 €-3 399 €
25+3 578 €+7 307 €-3 729 €
Total+89 450 €+76 898 €+12 552 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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