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Maison de caractère du XIX? siècle, proche axe Gaillac - Montauban

Bien expiré
VilleSaint-Urcisse (81)
Surface170
Coût Total295 640
Loyer Annuel17 039
Rentabilité5.76%
Cashflow/mois-263
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 500 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 173,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif, Jardin

L'Agence L'Adresse Molinari vous propose cette élégante maison de caractère du XIX? siècle, entièrement rénovée, offrant 170 m² habitables, idéalement située au coeur du village, à proximité immédiate de l'axe Gaillac ? Montauban. Au rez-de-chaussée : Hall d'entrée, Chambre, Séjour chaleureux avec poêle à bois, Spacieuse cuisine / salle à manger avec cheminée, Terrasse couverte ouvrant sur un jardinet intimiste. À l'étage : Trois chambres, dont une avec cheminée, Dressing, Bureau, Salle d'eau avec WC, Salle de bains, WC indépendants. L'ensemble est édifié sur une parcelle de 142 m². Les atouts : Charme et authenticité : poutres apparentes, cheminées, beaux volumes, Maison en très bon état général, Situation recherchée au coeur du village, Mitoyenneté d'un seul côté, Terrain constructible en option, offrant un potentiel supplémentaire. Une maison pleine de caractère, idéale pour les amateurs d'authenticité souhaitant conjuguer charme de l'ancien et confort actuel. À découvrir sans tarder !. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/72439.pdf

Ville : Saint-Urcisse
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81630
Coordonnées : 43.941742, 1.613376
Total : 295 640
Prix d'acquisition : 199 500
Travaux : 80 180
Valeur du bien : 279 680
Frais de notaire : 15 960
Coût estimé : 15 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170
Loyer prédit : 8.35€/m²/mois
Fourchette : 6.54€ - 10.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1420€/mois
Loyer annuel estimé : 17039€/an
Fourchette totale : 1111€ - 1815€/mois
Fourchette annuelle : 13333€ - 21776€/an
Rentabilité brute :5.76%
Fourchette de rentabilité :4.51% - 7.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :295 640
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 454,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :86,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 541,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 798,84
Coût de l'assurance :25 868,50
Taxe foncière : 1 703,93€/an
Soit par mois : 141,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 419,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 683,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-263,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 170 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau potable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 180(472 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 980
    Isolation toiture/combles: 170 m² × 70€/m² = 11900€, Main d'œuvre: 80€
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:6 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€/fenêtre = 6000€ (pose incluse)
  • Cuisine:24 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:14 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:9 000
    Rénovation des 3 chambres: 3 chambres × 3000€ = 9000€ (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries inclus)
  • Électricité générale:1 000
    Mise aux normes tableau électrique: 1000€ (fourniture et pose inclus)
  • Plomberie:1 700
    Mise aux normes plomberie: 170 m² × 10€/m² = 1700€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Urcisse (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 480✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 420 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 039 €/an
Calcul : 1 420 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 748 €/an
Base de calcul : Emprunt de 295 640 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 035 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 704 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 180
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 666
Revenus locatifs : +17 039
Charges déductibles : -92 666
Résultat foncier Année 1 : -75 627(Déficit de 75 627 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 227
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 486 €/an
Revenus locatifs : +17 039
Charges déductibles : -12 486
Résultat foncier Années 2+ : 4 553 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54227.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 675(65% de 199 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 715 €/an
Calcul : 129 675 € × 3,636% = 4 715
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 03992 6769 757-75 63721 400 €54 237 €54 237 €
217 38012 2359 4965 145--49 091 €
317 72811 9659 2265 763--43 328 €
418 08211 6868 9476 397--36 932 €
518 44411 3978 6587 047--29 885 €
618 81311 0988 3607 714--22 170 €
719 18910 7908 0518 399--13 771 €
819 57310 4717 7329 102--4 669 €
919 96410 1417 4029 823---
1020 3639 8007 06110 564---
1120 7719 4476 70911 323---
1221 1869 0836 34412 103---
1321 6108 7065 96712 904---
1422 0428 3165 57713 726---
1522 4837 9135 17514 570---
1622 9337 4974 75815 436---
1723 3917 0664 32716 325---
1823 8596 6213 88217 238---
1924 3366 1603 42118 176---
2024 8235 6842 94519 139---
2125 3195 1922 45320 128---
2225 8264 6831 94421 143---
2326 3424 1571 41822 185---
2426 8693 61387423 256---
2527 4073 05031224 356---
TOTAL545 773289 445140 799256 32721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 256 327
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 039 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 578 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 578-6 420+9 998
2+3 5780+3 578
3+3 5780+3 578
4+3 5780+3 578
5+3 5780+3 578
6+3 5780+3 578
7+3 5780+3 578
8+3 5780+3 578
9+3 578+1 546+2 032
10+3 578+3 169+409
11+3 578+3 397+181
12+3 578+3 631-53
13+3 578+3 871-293
14+3 578+4 118-540
15+3 578+4 371-793
16+3 578+4 631-1 053
17+3 578+4 898-1 320
18+3 578+5 172-1 594
19+3 578+5 453-1 875
20+3 578+5 742-2 164
21+3 578+6 038-2 460
22+3 578+6 343-2 765
23+3 578+6 656-3 078
24+3 578+6 977-3 399
25+3 578+7 307-3 729
Total+89 450+76 898+12 552
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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