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EXCLUSIVITE - Maison de ville - Investissement locatif rentabilité 11 %

VilleMontélimar (26)
Surface41m²
Coût Total102 717€
Loyer Annuel5 339€
Rentabilité5.20%
Cashflow/mois-145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 41 m²
Prix au m² : 1 219,51 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 41 m², 2 pièces, 1 chambre, Mandat exclusif, Cave, 1 salle de douche, Chauffage électrique

INVESTISSEMENT LOCATIF RENTABILITE 11 % - Maison de ville de 41 m2 sur 3 niveaux comprenant une cave/buanderie et les sanitaires au rez de chaussée, la pièce de vie au 1er étage avec cuisine équipée et une grande chambre au dernier niveau. Idéal primo-accédants ou investissement locatif. Prévoir travaux d'amélioration sur l'isolation + toiture à revoir idéalement (devis sur demande). - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Coordonnées : 44.557599, 4.751859
Total : 102 717€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 48 717€
Valeur du bien : 98 717€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41m²
Loyer prédit : 10.85€/m²/mois
Fourchette : 8.44€ - 13.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 445€/mois
Loyer annuel estimé : 5339€/an
Fourchette totale : 346€ - 572€/mois
Fourchette annuelle : 4154€ - 6862€/an
Rentabilité brute :5.20%
Fourchette de rentabilité :4.04% - 6.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 974,29 €/m²
Basé sur :71 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :80 946 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-30 946€ (-38.2%)
Marge achat-revente :-21 771€ (-26.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 717€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :515,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :29,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 545,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 881,38€
Coût de l'assurance :8 987,74€
Taxe foncière : 533,90€/an
Soit par mois : 44,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 444,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 589,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-144,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 414 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 41 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 41 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais vieillissantes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais vieillissantes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Réparation des murs, peinture et revêtement de sol dans le salon
Quantité: 2 salons (environ 35 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs nécessitant des réparations et peinture écaillée
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale, tableau électrique et prises
Quantité: 1 installation pour 41 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie, vérification des tuyauteries et évacuations
Quantité: 1 installation pour 41 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 717 €(1 188 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13 500€ = 13 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:1 517€
    Isolation toiture: 41 m² × 37€/m² = 1 517€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1000€/m² = 5 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Revêtement sol et peinture: 15 m² × 120€/m² = 1 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 200€
    Réparation murs, peinture et revêtement sol: 35 m² × 120€/m² = 4 200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:4 100€
    Mise aux normes électricité: 41 m² × 100€/m² = 4 100€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:4 100€
    Mise aux normes plomberie: 41 m² × 100€/m² = 4 100€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montélimar (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 517€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 445 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 339 €/an
Calcul : 445 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 570 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 717 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 534 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 717 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 181 €
Revenus locatifs : +5 339 €
Charges déductibles : -53 181 €
Résultat foncier Année 1 : -47 842 €(Déficit de 47 842 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 442 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 464 €/an
Revenus locatifs : +5 339 €
Charges déductibles : -4 464 €
Résultat foncier Années 2+ : 875 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26441.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 339 €53 184 €3 574 €-47 845 €21 400 €26 445 €26 445 €
25 446 €4 374 €3 480 €1 072 €--25 373 €
35 555 €4 277 €3 384 €1 278 €--24 096 €
45 666 €4 177 €3 284 €1 489 €--22 607 €
55 779 €4 073 €3 180 €1 706 €--20 901 €
65 895 €3 966 €3 072 €1 929 €--18 972 €
76 013 €3 854 €2 961 €2 158 €--16 813 €
86 133 €3 739 €2 846 €2 394 €--14 420 €
96 256 €3 620 €2 726 €2 636 €--11 784 €
106 381 €3 496 €2 603 €2 885 €--8 899 €
116 508 €3 368 €2 474 €3 140 €--5 759 €
126 638 €3 235 €2 342 €3 403 €---
136 771 €3 098 €2 204 €3 673 €---
146 907 €2 955 €2 062 €3 951 €---
157 045 €2 808 €1 914 €4 237 €---
167 186 €2 655 €1 762 €4 530 €---
177 329 €2 497 €1 604 €4 832 €---
187 476 €2 333 €1 440 €5 143 €---
197 625 €2 163 €1 270 €5 462 €---
207 778 €1 988 €1 094 €5 790 €---
217 934 €1 806 €912 €6 128 €---
228 092 €1 617 €724 €6 475 €---
238 254 €1 422 €528 €6 832 €---
248 419 €1 219 €326 €7 200 €---
258 588 €1 010 €116 €7 578 €---
TOTAL171 011 €122 934 €51 881 €48 078 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 48 078 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 339 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 121 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 121 €-6 420 €+7 541 €
2+1 121 €0 €+1 121 €
3+1 121 €0 €+1 121 €
4+1 121 €0 €+1 121 €
5+1 121 €0 €+1 121 €
6+1 121 €0 €+1 121 €
7+1 121 €0 €+1 121 €
8+1 121 €0 €+1 121 €
9+1 121 €0 €+1 121 €
10+1 121 €0 €+1 121 €
11+1 121 €0 €+1 121 €
12+1 121 €+1 021 €+100 €
13+1 121 €+1 102 €+19 €
14+1 121 €+1 185 €-64 €
15+1 121 €+1 271 €-150 €
16+1 121 €+1 359 €-238 €
17+1 121 €+1 450 €-329 €
18+1 121 €+1 543 €-422 €
19+1 121 €+1 639 €-518 €
20+1 121 €+1 737 €-616 €
21+1 121 €+1 838 €-717 €
22+1 121 €+1 943 €-822 €
23+1 121 €+2 050 €-929 €
24+1 121 €+2 160 €-1 039 €
25+1 121 €+2 273 €-1 152 €
Total+28 025 €+16 151 €+11 874 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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