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Achat : Maison Decize (58300)

VilleDecize (58)
Surface80m²
Coût Total115 480€
Loyer Annuel7 028€
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 700 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 80 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, 2294 m² de terrain, Cave, Sans vis-à-vis, 1 garage, 1 place de parking

Maison de maçon. Périphérie de Decize, véritable maison de maçon édifiée sur sous/sol total offrant : Véranda, couloir, cuisine aménagée, séjour, salle d'eau, chambre. A l'étage : chambre, grenier aménageable. Au sous/sol : pièce actuellement aménagée en chambre, chaufferie, garage, WC. Chauffage pouvant alterner gaz propane et bois. Le tout sur 2294 m² de terrain clos, arboré et sans aucun vis à vis.

Ville : Decize
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58300
Coordonnées : 46.790140, 3.514680
Total : 115 480€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 55 000€
Valeur du bien : 111 000€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 7.32€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 8.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 586€/mois
Loyer annuel estimé : 7028€/an
Fourchette totale : 478€ - 717€/mois
Fourchette annuelle : 5740€ - 8605€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 7.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :857,14 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :68 571 €
Prix d'achat :56 000 €
Décote à l'achat :-12 571€ (-18.3%)
Marge achat-revente :-46 909€ (-68.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :565,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :28,87€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 594,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 262,29€
Coût de l'assurance :8 661,00€
Taxe foncière : 702,78€/an
Soit par mois : 58,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 585,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 653,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 519 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz propane et bois
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais présumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais présumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais présumé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Mise aux normes nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire, mise aux normes des évacuations
Quantité: 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Assurer la fonctionnalité et la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 000 €(688 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Isolation:4 000€
    Isolation combles: 80 m² × 50€/m² = 4000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1050€ = 10500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1000€ = 1000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Plomberie générale:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 80 m² × 50€/m² = 4000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Decize (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 586 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 028 €/an
Calcul : 586 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 762 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 480 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 346 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 703 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 811 €
Revenus locatifs : +7 028 €
Charges déductibles : -59 811 €
Résultat foncier Année 1 : -52 783 €(Déficit de 52 783 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 383 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 811 €/an
Revenus locatifs : +7 028 €
Charges déductibles : -4 811 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 217 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31383.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 028 €59 815 €3 765 €-52 787 €21 400 €31 387 €31 387 €
27 168 €4 713 €3 664 €2 455 €--28 932 €
37 312 €4 609 €3 559 €2 703 €--26 228 €
47 458 €4 500 €3 451 €2 958 €--23 271 €
57 607 €4 388 €3 339 €3 219 €--20 052 €
67 759 €4 273 €3 224 €3 486 €--16 566 €
77 914 €4 153 €3 104 €3 761 €--12 804 €
88 073 €4 030 €2 981 €4 043 €--8 762 €
98 234 €3 902 €2 853 €4 332 €--4 430 €
108 399 €3 770 €2 721 €4 629 €---
118 567 €3 634 €2 585 €4 933 €---
128 738 €3 493 €2 444 €5 245 €---
138 913 €3 348 €2 298 €5 565 €---
149 091 €3 197 €2 148 €5 894 €---
159 273 €3 042 €1 992 €6 231 €---
169 459 €2 881 €1 832 €6 578 €---
179 648 €2 715 €1 666 €6 933 €---
189 841 €2 543 €1 494 €7 298 €---
1910 037 €2 366 €1 316 €7 672 €---
2010 238 €2 182 €1 133 €8 056 €---
2110 443 €1 993 €944 €8 450 €---
2210 652 €1 797 €748 €8 855 €---
2310 865 €1 594 €545 €9 270 €---
2411 082 €1 385 €336 €9 697 €---
2511 304 €1 169 €120 €10 135 €---
TOTAL225 104 €135 493 €54 262 €89 611 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 611 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 028 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 476 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 476 €-6 420 €+7 896 €
2+1 476 €0 €+1 476 €
3+1 476 €0 €+1 476 €
4+1 476 €0 €+1 476 €
5+1 476 €0 €+1 476 €
6+1 476 €0 €+1 476 €
7+1 476 €0 €+1 476 €
8+1 476 €0 €+1 476 €
9+1 476 €0 €+1 476 €
10+1 476 €+60 €+1 416 €
11+1 476 €+1 480 €-4 €
12+1 476 €+1 574 €-98 €
13+1 476 €+1 670 €-194 €
14+1 476 €+1 768 €-292 €
15+1 476 €+1 869 €-393 €
16+1 476 €+1 973 €-497 €
17+1 476 €+2 080 €-604 €
18+1 476 €+2 189 €-713 €
19+1 476 €+2 302 €-826 €
20+1 476 €+2 417 €-941 €
21+1 476 €+2 535 €-1 059 €
22+1 476 €+2 656 €-1 180 €
23+1 476 €+2 781 €-1 305 €
24+1 476 €+2 909 €-1 433 €
25+1 476 €+3 040 €-1 564 €
Total+36 900 €+26 883 €+10 017 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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