Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de village

Bien expiré
VilleSainte-Sévère-sur-Indre (36)
Surface75m²
Coût Total84 100€
Loyer Annuel5 477€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 47 500 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 633,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Transaxia BOUSSAC, JACQUIN Jean-Pierre (EI)Charmante maison située dans un village de caractère dans le Berry, sur la commune de Sainte Sévère sur Indre. Cette maison agréable est composée d'une cuisine aménagée, de trois chambres et d'une salle d'eau avec cabine de douche.Les avantages de cette maison ne s'arrêtent pas là ! Elle est reliée au tout à l'égout, l'électricité a été refaite et elle est équipée de double vitrage, assurant ainsi un confort optimal.

Vous pourrez également profiter d'une petite cour sur le devant, idéale pour les moments de détente en extérieur. De plus, cette maison dispose d'un grenier facilement aménageable, offrant ainsi de nombreuses possibilités d'agrandissement.

Que vous recherchiez une maison secondaire ou un investissement locatif, cette maison est idéale. Son emplacement dans un village de caractère et sa proximité avec les commodités locales en font un choix parfait pour ceux qui souhaitent profiter du charme de la région du Berry.

N'attendez plus, contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et découvrir par vous-même tout le potentiel de cette maison ! « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Sainte-Sévère-sur-Indre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36160
Coordonnées : 46.514088, 2.065600
Total : 84 100€
Prix d'acquisition : 47 500€
Travaux : 32 800€
Valeur du bien : 80 300€
Frais de notaire : 3 800€
Coût estimé : 3 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 6.09€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 7.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 456€/mois
Loyer annuel estimé : 5477€/an
Fourchette totale : 363€ - 574€/mois
Fourchette annuelle : 4352€ - 6893€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :729,07 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :54 680 €
Prix d'achat :47 500 €
Décote à l'achat :-7 180€ (-13.1%)
Marge achat-revente :-29 420€ (-53.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :410,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :23,83€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 434,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 116,61€
Coût de l'assurance :7 148,50€
Taxe foncière : 547,67€/an
Soit par mois : 45,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 456,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 480,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-23,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des installations
Quantité: cuisine complète (environ 22 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état correct nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification des installations
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 800 €(437 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 500€
    Isolation combles: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€/fenêtre = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:3 300€
    Rafraîchissement cuisine: 22 m² × 150€/m² = 3300€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:500€
    Rafraîchissement salle de bain: 5 m² × 100€/m² = 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Sainte-Sévère-sur-Indre (coefficient 0.8 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 456 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 477 €/an
Calcul : 456 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 714 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 100 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 286 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 548 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 348 €
Revenus locatifs : +5 477 €
Charges déductibles : -36 348 €
Résultat foncier Année 1 : -30 871 €(Déficit de 30 871 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 471 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 548 €/an
Revenus locatifs : +5 477 €
Charges déductibles : -3 548 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 929 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9471.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 47 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 875 €(65% de 47 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 123 €/an
Calcul : 30 875 € × 3,636% = 1 123 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 477 €36 351 €2 717 €-30 874 €21 400 €9 474 €9 474 €
25 586 €3 477 €2 644 €2 109 €--7 365 €
35 698 €3 401 €2 568 €2 296 €--5 069 €
45 812 €3 323 €2 489 €2 489 €--2 580 €
55 928 €3 242 €2 409 €2 686 €---
66 047 €3 158 €2 325 €2 888 €---
76 168 €3 072 €2 238 €3 096 €---
86 291 €2 983 €2 149 €3 308 €---
96 417 €2 890 €2 057 €3 526 €---
106 545 €2 795 €1 962 €3 750 €---
116 676 €2 697 €1 863 €3 979 €---
126 810 €2 595 €1 761 €4 215 €---
136 946 €2 490 €1 656 €4 456 €---
147 085 €2 381 €1 548 €4 704 €---
157 226 €2 269 €1 435 €4 957 €---
167 371 €2 153 €1 319 €5 218 €---
177 518 €2 033 €1 200 €5 485 €---
187 669 €1 909 €1 076 €5 759 €---
197 822 €1 781 €948 €6 041 €---
207 979 €1 649 €816 €6 329 €---
218 138 €1 513 €679 €6 625 €---
228 301 €1 372 €538 €6 929 €---
238 467 €1 226 €392 €7 241 €---
248 636 €1 075 €242 €7 561 €---
258 809 €920 €86 €7 889 €---
TOTAL175 420 €92 757 €39 117 €82 663 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 663 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 477 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 150 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 150 €-6 420 €+7 570 €
2+1 150 €0 €+1 150 €
3+1 150 €0 €+1 150 €
4+1 150 €0 €+1 150 €
5+1 150 €+32 €+1 118 €
6+1 150 €+866 €+284 €
7+1 150 €+929 €+221 €
8+1 150 €+992 €+158 €
9+1 150 €+1 058 €+92 €
10+1 150 €+1 125 €+25 €
11+1 150 €+1 194 €-44 €
12+1 150 €+1 264 €-114 €
13+1 150 €+1 337 €-187 €
14+1 150 €+1 411 €-261 €
15+1 150 €+1 487 €-337 €
16+1 150 €+1 565 €-415 €
17+1 150 €+1 646 €-496 €
18+1 150 €+1 728 €-578 €
19+1 150 €+1 812 €-662 €
20+1 150 €+1 899 €-749 €
21+1 150 €+1 988 €-838 €
22+1 150 €+2 079 €-929 €
23+1 150 €+2 172 €-1 022 €
24+1 150 €+2 268 €-1 118 €
25+1 150 €+2 367 €-1 217 €
Total+28 750 €+24 799 €+3 951 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →