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Maison - 6 pièce(s) - 141 m²

Bien expiré
VilleSaint-Thélo (22)
Surface141m²
Coût Total186 818€
Loyer Annuel12 099€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 850 €
Surface : 141 m²
Prix au m² : 679,79 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Coup de coeur à rénover : Maison en pierre de 141 m² + Dépendance !

Vous cherchez un projet de charme avec du potentiel ? Venez découvrir cet ensemble immobilier authentique.

La maison principale (141 m²) : Vaste pièce à vivre et 1 chambre au rdc, 4 chambres et une salle de bains à l'étage, un grenier, et un sous-sol complet.

La dépendance : 2 pièces au rdc, une grande salle de bains et un grenier aménagé à l'étage.

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Honoraires inclus de 6.5% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 90 000 €. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat C Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4690.00 € et 6390.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

TTC

Ville : Saint-Thélo
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22460
Total : 186 818€
Prix d'acquisition : 95 850€
Travaux : 83 300€
Valeur du bien : 179 150€
Frais de notaire : 7 668€
Coût estimé : 7 668€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 141m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.72€ - 8.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1008€/mois
Loyer annuel estimé : 12099€/an
Fourchette totale : 807€ - 1260€/mois
Fourchette annuelle : 9679€ - 15125€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :645,83 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 062 €
Prix d'achat :95 850 €
Décote à l'achat :+4 788€ (+5.3%)
Marge achat-revente :-95 756€ (-105.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 818€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :915,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :54,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 969,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 782,92€
Coût de l'assurance :16 346,57€
Taxe foncière : 1 209,92€/an
Soit par mois : 100,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 008,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 070,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat C

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 141 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 141 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 6 m² (carrelage), 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - espace de vie nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau, nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: à évaluer selon l'état
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 300 €(591 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:21 150€
    Isolation combles: 141 m² × 150€/m² = 21150€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€ = 14400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 750€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3750€ = 3750€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² carrelage × 60€/m² = 360€, 1 baignoire × 1500€ = 1500€, 1 lavabo × 600€ = 600€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres:8 400€
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€, Main d'œuvre: 4200€
  • Salon:1 600€
    Peinture murs: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 intervention × 2000€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Thélo (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 52 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 008 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 099 €/an
Calcul : 1 008 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 085 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 818 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 654 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 210 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 249 €
Revenus locatifs : +12 099 €
Charges déductibles : -91 249 €
Résultat foncier Année 1 : -79 150 €(Déficit de 79 150 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 750 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 949 €/an
Revenus locatifs : +12 099 €
Charges déductibles : -7 949 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 150 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57750.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 850 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 303 €(65% de 95 850 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 266 €/an
Calcul : 62 303 € × 3,636% = 2 266 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 099 €91 255 €6 091 €-79 156 €21 400 €57 756 €57 756 €
212 341 €7 791 €5 928 €4 550 €--53 206 €
312 588 €7 622 €5 758 €4 966 €--48 240 €
412 840 €7 447 €5 583 €5 393 €--42 847 €
513 097 €7 266 €5 402 €5 831 €--37 017 €
613 358 €7 079 €5 215 €6 280 €--30 737 €
713 626 €6 886 €5 022 €6 740 €--23 997 €
813 898 €6 686 €4 822 €7 212 €--16 784 €
914 176 €6 479 €4 616 €7 697 €--9 088 €
1014 460 €6 266 €4 402 €8 194 €--894 €
1114 749 €6 045 €4 182 €8 703 €---
1215 044 €5 818 €3 954 €9 226 €---
1315 345 €5 582 €3 718 €9 763 €---
1415 652 €5 339 €3 475 €10 313 €---
1515 965 €5 087 €3 223 €10 878 €---
1616 284 €4 827 €2 963 €11 457 €---
1716 610 €4 558 €2 694 €12 051 €---
1816 942 €4 280 €2 417 €12 661 €---
1917 281 €3 993 €2 130 €13 287 €---
2017 626 €3 697 €1 833 €13 929 €---
2117 979 €3 390 €1 526 €14 588 €---
2218 338 €3 073 €1 210 €15 265 €---
2318 705 €2 746 €882 €15 959 €---
2419 079 €2 407 €544 €16 672 €---
2519 461 €2 058 €194 €17 403 €---
TOTAL387 540 €217 677 €87 783 €169 862 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 862 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 099 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 541 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 541 €-6 420 €+8 961 €
2+2 541 €0 €+2 541 €
3+2 541 €0 €+2 541 €
4+2 541 €0 €+2 541 €
5+2 541 €0 €+2 541 €
6+2 541 €0 €+2 541 €
7+2 541 €0 €+2 541 €
8+2 541 €0 €+2 541 €
9+2 541 €0 €+2 541 €
10+2 541 €0 €+2 541 €
11+2 541 €+2 343 €+198 €
12+2 541 €+2 768 €-227 €
13+2 541 €+2 929 €-388 €
14+2 541 €+3 094 €-553 €
15+2 541 €+3 263 €-722 €
16+2 541 €+3 437 €-896 €
17+2 541 €+3 615 €-1 074 €
18+2 541 €+3 798 €-1 257 €
19+2 541 €+3 986 €-1 445 €
20+2 541 €+4 179 €-1 638 €
21+2 541 €+4 377 €-1 836 €
22+2 541 €+4 579 €-2 038 €
23+2 541 €+4 788 €-2 247 €
24+2 541 €+5 002 €-2 461 €
25+2 541 €+5 221 €-2 680 €
Total+63 525 €+50 959 €+12 566 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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