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Immeuble 180 m2 4 appartements

VilleAlbestroff (57)
Surface180m²
Coût Total254 600€
Loyer Annuel17 925€
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois+94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 083,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vends immeuble de rapport de 180 m2 habitables répartis en 4 appartements (3 F2 et 1 F1) situé sur la commune d’Albestroff, a deux pas de toutes les commodités (écoles, collège, supérette, boulangerie, etc…).

L’immeuble a été entièrement rénové en 2022.

Tous les appartements possèdent une cuisine équipée et un chauffage individuel électrique (radiateurs à inertie).

L’appartement du RDC est libre actuellement et possède une entrée privative (pouvant également correspondre à une activité libérale ou à une personne à mobilité réduite).

3 caves privatives complètent le bien. Loyers HC = 17 640€ annuels. Taxe foncière 2025 = 608€.

Premier contact par mail ou par message LBC.

Agences et professionnels s’abstenir.

Ville : Albestroff
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57670
Coordonnées : 48.931990, 6.856170
Total : 254 600€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 44 000€
Valeur du bien : 239 000€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 8.30€/m²/mois
Fourchette : 6.54€ - 10.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1494€/mois
Loyer annuel estimé : 17925€/an
Fourchette totale : 1177€ - 1895€/mois
Fourchette annuelle : 14126€ - 22744€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 8.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :254 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 274,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :74,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 348,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 776,28€
Coût de l'assurance :22 277,50€
Taxe foncière : 608,00€/an
Soit par mois : 50,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 493,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 399,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :94,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique individuel actuel
Quantité: 4 systèmes pour 180 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant dans les 4 appartements
Quantité: environ 18 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eaux thermodynamiques pour chaque appartement
Quantité: 4 chauffe-eaux
Raison: DPE E - Immeuble - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des meubles de cuisine et vérification des installations électriques et de plomberie
Quantité: 4 cuisines
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisines en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification des installations sanitaires et peinture des murs
Quantité: 4 salles de bain
Raison: État 4/5 visible sur photos - salles de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 000 €(244 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:44 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 4 systèmes × 11000€/système = 44000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 494 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 925 €/an
Calcul : 1 494 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 799 €/an
Base de calcul : Emprunt de 254 600 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 891 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 608 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 298 €
Revenus locatifs : +17 925 €
Charges déductibles : -54 298 €
Résultat foncier Année 1 : -36 374 €(Déficit de 36 374 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 974 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 298 €/an
Revenus locatifs : +17 925 €
Charges déductibles : -10 298 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 626 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14973.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 925 €54 307 €8 808 €-36 382 €21 400 €14 982 €14 982 €
218 283 €10 076 €8 577 €8 207 €--6 775 €
318 649 €9 837 €8 338 €8 812 €---
419 022 €9 590 €8 090 €9 432 €---
519 402 €9 333 €7 834 €10 069 €---
619 790 €9 068 €7 569 €10 722 €---
720 186 €8 793 €7 294 €11 393 €---
820 590 €8 509 €7 009 €12 081 €---
921 002 €8 214 €6 715 €12 788 €---
1021 422 €7 909 €6 410 €13 513 €---
1121 850 €7 593 €6 094 €14 257 €---
1222 287 €7 265 €5 766 €15 022 €---
1322 733 €6 927 €5 427 €15 806 €---
1423 187 €6 576 €5 076 €16 612 €---
1523 651 €6 212 €4 713 €17 439 €---
1624 124 €5 836 €4 337 €18 288 €---
1724 607 €5 446 €3 947 €19 161 €---
1825 099 €5 042 €3 543 €20 056 €---
1925 601 €4 624 €3 125 €20 976 €---
2026 113 €4 192 €2 692 €21 921 €---
2126 635 €3 743 €2 244 €22 892 €---
2227 168 €3 279 €1 780 €23 889 €---
2327 711 €2 798 €1 299 €24 913 €---
2428 265 €2 301 €802 €25 965 €---
2528 831 €1 785 €286 €27 045 €---
TOTAL574 131 €209 254 €127 776 €364 877 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 364 877 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 925 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 764 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 764 €-6 420 €+10 184 €
2+3 764 €0 €+3 764 €
3+3 764 €+611 €+3 153 €
4+3 764 €+2 830 €+934 €
5+3 764 €+3 021 €+743 €
6+3 764 €+3 217 €+547 €
7+3 764 €+3 418 €+346 €
8+3 764 €+3 624 €+140 €
9+3 764 €+3 836 €-72 €
10+3 764 €+4 054 €-290 €
11+3 764 €+4 277 €-513 €
12+3 764 €+4 506 €-742 €
13+3 764 €+4 742 €-978 €
14+3 764 €+4 984 €-1 220 €
15+3 764 €+5 232 €-1 468 €
16+3 764 €+5 487 €-1 723 €
17+3 764 €+5 748 €-1 984 €
18+3 764 €+6 017 €-2 253 €
19+3 764 €+6 293 €-2 529 €
20+3 764 €+6 576 €-2 812 €
21+3 764 €+6 868 €-3 104 €
22+3 764 €+7 167 €-3 403 €
23+3 764 €+7 474 €-3 710 €
24+3 764 €+7 789 €-4 025 €
25+3 764 €+8 114 €-4 350 €
Total+94 100 €+109 463 €+-15 363 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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