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Maison à vendre

VilleCondom (32)
Surface221m²
Coût Total193 020€
Loyer Annuel18 416€
Rentabilité9.54%
Cashflow/mois+366€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 221 m²
Prix au m² : 674,21 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, 3 chambres, 1 place de parking, Exposition sud, Toilettes dans la salle de bains

Située à proximité de Condom, cette maison contemporaine de 227 m² offre un potentiel locatif avec ses deux logements, implantés sur une spacieuse parcelle de 7 144 m².

Deux habitations indépendantes

Première habitation :

  • Salon lumineux de 21 m².
  • Cuisine américaine moderne de 13,90 m².
  • Salle à manger spacieuse de 24 m².
  • Trois chambres (14,20 m², 14,70 m² et 15,60 m²).
  • Salle d'eau bien équipée de 7 m².

Seconde habitation :

  • Grande pièce de vie de 39,70 m².
  • Cuisine équipée de 19,30 m².
  • Deux chambres (12,90 m² et 18,50 m²).
  • Salle d'eau de 5,30 m².

En plus des habitations, cette propriété offre de nombreuses dépendances :

  • Grand garage de 117 m².
  • Grande pièce de 88 m².
  • Hangar ouvert de 237 m².

Atouts et confort

  • Menuiseries en PVC double vitrage pour une meilleure isolation thermique et acoustique.
  • Isolation soufflée, garantissant des performances énergétiques optimales.
  • Emplacement stratégique, avec un accès rapide à toutes les commodités : commerces, services médicaux, écoles, collèges et lycées.

Une opportunité à ne pas manquer !

Contactez-moi dès aujourd'hui pour plus d'informations ou pour organiser une visite ! Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Sandrine GUERRUCCI Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°515 185 684 Greffe de AUCH) (réf. 614992 )

Ville : Condom
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32100
Coordonnées : 43.925911, 0.352188
Total : 193 020€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 32 100€
Valeur du bien : 181 100€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 221m²
Loyer prédit : 6.94€/m²/mois
Fourchette : 5.25€ - 9.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1535€/mois
Loyer annuel estimé : 18416€/an
Fourchette totale : 1159€ - 2031€/mois
Fourchette annuelle : 13914€ - 24375€/an
Rentabilité brute :9.54%
Fourchette de rentabilité :7.21% - 12.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 111,11 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :245 555 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-96 555€ (-39.3%)
Marge achat-revente :52 535€ (21.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :959,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :56,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 015,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 701,73€
Coût de l'assurance :16 889,25€
Taxe foncière : 1 841,57€/an
Soit par mois : 153,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 534,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 168,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :365,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 144 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 221 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, bien que DPE C ne nécessite pas de travaux obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture.
Quantité: cuisine de 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais un peu datés.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: 2 salles d'eau (environ 12 m² total)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 44 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des équipements si nécessaire.
Quantité: salon de 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état mais rafraîchissement conseillé.
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 100 €(145 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine: 12 m² × 750€/m² = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 400€
    Parquet flottant: 44 m² × 50€/m² = 2200€, Peinture: 44 m² × 30€/m² = 1320€, Main d'œuvre: 880€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Condom (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 535 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 416 €/an
Calcul : 1 535 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 537 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 020 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 676 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 842 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 154 €
Revenus locatifs : +18 416 €
Charges déductibles : -41 154 €
Résultat foncier Année 1 : -22 738 €(Déficit de 22 738 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 338 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 054 €/an
Revenus locatifs : +18 416 €
Charges déductibles : -9 054 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 362 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1338.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 416 €41 160 €6 543 €-22 744 €21 400 €1 344 €1 344 €
218 784 €8 887 €6 370 €9 897 €---
319 160 €8 708 €6 191 €10 452 €---
419 543 €8 523 €6 006 €11 020 €---
519 934 €8 331 €5 814 €11 603 €---
620 332 €8 133 €5 615 €12 200 €---
720 739 €7 927 €5 410 €12 812 €---
821 154 €7 715 €5 198 €13 439 €---
921 577 €7 495 €4 978 €14 082 €---
1022 008 €7 267 €4 750 €14 741 €---
1122 449 €7 032 €4 515 €15 417 €---
1222 898 €6 788 €4 271 €16 110 €---
1323 356 €6 536 €4 019 €16 820 €---
1423 823 €6 275 €3 758 €17 548 €---
1524 299 €6 005 €3 488 €18 294 €---
1624 785 €5 725 €3 208 €19 060 €---
1725 281 €5 436 €2 919 €19 845 €---
1825 786 €5 137 €2 619 €20 650 €---
1926 302 €4 827 €2 310 €21 475 €---
2026 828 €4 506 €1 989 €22 322 €---
2127 365 €4 175 €1 658 €23 190 €---
2227 912 €3 831 €1 314 €24 081 €---
2328 470 €3 476 €959 €24 994 €---
2429 040 €3 109 €591 €25 931 €---
2529 621 €2 728 €211 €26 892 €---
TOTAL589 861 €189 730 €94 702 €400 130 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 400 130 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 416 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 867 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 867 €-6 420 €+10 287 €
2+3 867 €+2 566 €+1 301 €
3+3 867 €+3 135 €+732 €
4+3 867 €+3 306 €+561 €
5+3 867 €+3 481 €+386 €
6+3 867 €+3 660 €+207 €
7+3 867 €+3 844 €+23 €
8+3 867 €+4 032 €-165 €
9+3 867 €+4 225 €-358 €
10+3 867 €+4 422 €-555 €
11+3 867 €+4 625 €-758 €
12+3 867 €+4 833 €-966 €
13+3 867 €+5 046 €-1 179 €
14+3 867 €+5 264 €-1 397 €
15+3 867 €+5 488 €-1 621 €
16+3 867 €+5 718 €-1 851 €
17+3 867 €+5 953 €-2 086 €
18+3 867 €+6 195 €-2 328 €
19+3 867 €+6 443 €-2 576 €
20+3 867 €+6 697 €-2 830 €
21+3 867 €+6 957 €-3 090 €
22+3 867 €+7 224 €-3 357 €
23+3 867 €+7 498 €-3 631 €
24+3 867 €+7 779 €-3 912 €
25+3 867 €+8 068 €-4 201 €
Total+96 675 €+120 039 €+-23 364 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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