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Appartement à vendre Les Eyzies

VilleEyzies-de-tayac-sireuil, Manaurie, Marquay, Peyzac-le-moustier, Tamniès, Tursac (24)
Surface35m²
Coût Total65 240€
Loyer Annuel3 008€
Rentabilité4.61%
Cashflow/mois-158€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 500 €
Surface : 35 m²
Prix au m² : 1 014,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 35 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, Mandat exclusif, 1 place de parking, Cuisine équipée, Rez-de-chaussée

INVESTISSEMENT LOCATIF - T3 Loué - LMNP - Rentabilité 6,63%

Appartement T3 d'environ 35,90 m² en rez-de-jardin situé dans la résidence Le Clos du Rocher sur la commune Les Eyzies (24620).

Loué actuellement en LMNP - Bail commercial sécurisé jusqu'au . Rentabilité brute : 6,63%

Composition : o Un séjour / cuisine o Deux chambres o Une salle de bains avec un WC o Une terrasse avec un jardin de 26 m² o Une place de parking

Informations financières : o Loyer annuel HT 2025 : 2 355,61€ (1 819,95€ fixe + 535,66€ variable) o Charges : 45,82€ / mois o Taxe foncière : 332€ / an o DPE : D o Honoraires charge vendeur

Points forts : o Bail commercial LMNP sécurisé / revenus immédiats et garantis o Loyers réglés même si le logement est vacant / pas de risque d'impayés o Aucun frais de gestion courante / le gestionnaire vous règle directement le loyer

Ville : Eyzies-de-tayac-sireuil, Manaurie, Marquay, Peyzac-le-moustier, Tamniès, Tursac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24620
Coordonnées : 44.940367, 1.028238
Total : 65 240€
Prix d'acquisition : 35 500€
Travaux : 26 900€
Valeur du bien : 62 400€
Frais de notaire : 2 840€
Coût estimé : 2 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35m²
Loyer prédit : 7.16€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 8.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 251€/mois
Loyer annuel estimé : 3008€/an
Fourchette totale : 203€ - 310€/mois
Fourchette annuelle : 2434€ - 3716€/an
Rentabilité brute :4.61%
Fourchette de rentabilité :3.73% - 5.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 014,29 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :35 500 €
Prix d'achat :35 500 €
Décote à l'achat :0€ (-0.0%)
Marge achat-revente :-29 740€ (-83.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :65 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :316,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :19,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 335,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :29 621,37€
Coût de l'assurance :5 708,50€
Taxe foncière : 332,00€/an
Soit par mois : 27,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 45,82€/mois
Soit par an : 549,84€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 250,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 408,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-158,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 35 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Cuisine sans photo, rafraîchissement recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des joints dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible - Salle de bain en excellent état, travaux cosmétiques possibles
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et vérification des éléments dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Chambres sans photo, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Chambres sans photo, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 900 €(769 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale d'Eyzies-de-tayac-sireuil (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 251 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 008 €/an
Calcul : 251 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 060 €/an
Base de calcul : Emprunt de 65 240 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 228 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 332 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 550 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 071 €
Revenus locatifs : +3 008 €
Charges déductibles : -30 071 €
Résultat foncier Année 1 : -27 063 €(Déficit de 27 063 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 663 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 171 €/an
Revenus locatifs : +3 008 €
Charges déductibles : -3 171 €
Résultat foncier Années 2+ : -163 €/an(Déficit de 163 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5663.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 23 075 €(65% de 35 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 839 €/an
Calcul : 23 075 € × 3,636% = 839 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 008 €30 073 €2 062 €-27 065 €21 400 €5 665 €5 665 €
23 068 €3 116 €2 006 €-49 €49 €-5 665 €
33 129 €3 058 €1 948 €71 €--5 594 €
43 192 €2 998 €1 888 €193 €--5 401 €
53 255 €2 936 €1 826 €319 €--5 082 €
63 321 €2 873 €1 762 €448 €--4 634 €
73 387 €2 807 €1 696 €580 €--4 054 €
83 455 €2 738 €1 628 €716 €--3 337 €
93 524 €2 668 €1 558 €856 €--2 482 €
103 594 €2 595 €1 485 €999 €--1 483 €
113 666 €2 520 €1 410 €1 146 €--337 €
123 739 €2 443 €1 333 €1 296 €---
133 814 €2 363 €1 253 €1 451 €---
143 891 €2 281 €1 170 €1 610 €---
153 968 €2 195 €1 085 €1 773 €---
164 048 €2 107 €997 €1 940 €---
174 129 €2 016 €906 €2 112 €---
184 211 €1 923 €813 €2 289 €---
194 295 €1 826 €716 €2 470 €---
204 381 €1 726 €616 €2 655 €---
214 469 €1 623 €512 €2 846 €---
224 558 €1 516 €406 €3 042 €---
234 650 €1 406 €296 €3 244 €---
244 743 €1 292 €182 €3 450 €---
254 837 €1 175 €65 €3 662 €---
TOTAL96 332 €84 276 €29 621 €12 056 €21 449 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 435 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 12 056 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 008 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +632 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+632 €-6 420 €+7 052 €
2+632 €-15 €+647 €
3+632 €0 €+632 €
4+632 €0 €+632 €
5+632 €0 €+632 €
6+632 €0 €+632 €
7+632 €0 €+632 €
8+632 €0 €+632 €
9+632 €0 €+632 €
10+632 €0 €+632 €
11+632 €0 €+632 €
12+632 €+389 €+243 €
13+632 €+435 €+197 €
14+632 €+483 €+149 €
15+632 €+532 €+100 €
16+632 €+582 €+50 €
17+632 €+634 €-2 €
18+632 €+687 €-55 €
19+632 €+741 €-109 €
20+632 €+797 €-165 €
21+632 €+854 €-222 €
22+632 €+913 €-281 €
23+632 €+973 €-341 €
24+632 €+1 035 €-403 €
25+632 €+1 099 €-467 €
Total+15 800 €+3 718 €+12 082 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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