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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMirepoix (09)
Surface228m²
Coût Total239 800€
Loyer Annuel22 565€
Rentabilité9.41%
Cashflow/mois+451€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 228 m²
Prix au m² : 921,05 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, 4 chambres, calme, Exposition sud-ouest, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

MAISON DE CARACTERE

À 10 min de Mirepoix, dans un environnement calme, maison en pierre de 228 m² habitables sur deux niveaux. Elle offre 8 pièces principales, dont quatre chambres, une cuisine ouverte sur salle à manger, un séjour avec poêle à granulés, un bureau, ainsi qu'une grande pièce de plus de 40 m² modulable (atelier, salle de jeux ou la création d'un studio !...). Buanderie avec WC, mezzanine, grenier, espace de stockage, cour intérieure. Menuiseries bois double vitrage, aspiration centralisée, tout-à-l'égout. Volumes, fonctionnalité et potentiel à deux pas des commodités de Mirepoix. ques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr AGENCE PYRENEES IMMOBILIER - BORREL Marion - 06 46 75 30 40 - Plus d'informations sur www.pyrenees-immobilier.com (réf. 0900447770) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Mirepoix
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09500
Coordonnées : 43.112669, 1.862847
Total : 239 800€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 223 000€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 228m²
Loyer prédit : 8.25€/m²/mois
Fourchette : 6.00€ - 11.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 1880€/mois
Loyer annuel estimé : 22565€/an
Fourchette totale : 1368€ - 2585€/mois
Fourchette annuelle : 16414€ - 31023€/an
Rentabilité brute :9.41%
Fourchette de rentabilité :6.84% - 12.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 866,25 €/m²
Basé sur :69 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :425 505 €
Prix d'achat :210 000 €
Décote à l'achat :-215 505€ (-50.6%)
Marge achat-revente :185 705€ (43.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :239 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 171,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :69,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 241,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 535,82€
Coût de l'assurance :20 982,50€
Taxe foncière : 2 256,55€/an
Soit par mois : 188,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 880,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 429,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :451,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 156 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 228 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (remplacement douche, lavabo, carrelage)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo - état 4/5 supposé, mise aux normes souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo - état 4/5 supposé, rafraîchissement souhaitable
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo - état 4/5 supposé, léger rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(57 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mirepoix (coefficient 0.9 appliqué). Aides possibles pour la pompe à chaleur. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 880 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 565 €/an
Calcul : 1 880 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 740 €/an
Base de calcul : Emprunt de 239 800 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 839 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 257 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 836 €
Revenus locatifs : +22 565 €
Charges déductibles : -23 836 €
Résultat foncier Année 1 : -1 270 €(Déficit de 1 270 €)
Imputable sur revenu global : 1 270 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 836 €/an
Revenus locatifs : +22 565 €
Charges déductibles : -10 836 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 730 €/an
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 565 €23 843 €7 748 €-1 278 €1 278 €--
223 017 €10 634 €7 538 €12 383 €---
323 477 €10 418 €7 322 €13 059 €---
423 947 €10 194 €7 098 €13 752 €---
524 426 €9 963 €6 868 €14 462 €---
624 914 €9 725 €6 629 €15 189 €---
725 412 €9 478 €6 383 €15 934 €---
825 921 €9 224 €6 128 €16 697 €---
926 439 €8 961 €5 865 €17 478 €---
1026 968 €8 689 €5 593 €18 279 €---
1127 507 €8 408 €5 312 €19 099 €---
1228 057 €8 118 €5 022 €19 939 €---
1328 618 €7 818 €4 722 €20 800 €---
1429 191 €7 508 €4 413 €21 682 €---
1529 775 €7 188 €4 093 €22 586 €---
1630 370 €6 858 €3 762 €23 512 €---
1730 978 €6 516 €3 420 €24 461 €---
1831 597 €6 163 €3 067 €25 434 €---
1932 229 €5 798 €2 703 €26 431 €---
2032 874 €5 422 €2 326 €27 452 €---
2133 531 €5 032 €1 937 €28 499 €---
2234 202 €4 630 €1 534 €29 572 €---
2334 886 €4 215 €1 119 €30 671 €---
2435 583 €3 785 €689 €31 798 €---
2536 295 €3 342 €246 €32 954 €---
TOTAL722 779 €201 932 €111 536 €520 847 €1 278 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 383 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 520 847 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 565 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 739 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 739 €-383 €+5 122 €
2+4 739 €+3 715 €+1 024 €
3+4 739 €+3 918 €+821 €
4+4 739 €+4 126 €+613 €
5+4 739 €+4 339 €+400 €
6+4 739 €+4 557 €+182 €
7+4 739 €+4 780 €-41 €
8+4 739 €+5 009 €-270 €
9+4 739 €+5 243 €-504 €
10+4 739 €+5 484 €-745 €
11+4 739 €+5 730 €-991 €
12+4 739 €+5 982 €-1 243 €
13+4 739 €+6 240 €-1 501 €
14+4 739 €+6 505 €-1 766 €
15+4 739 €+6 776 €-2 037 €
16+4 739 €+7 054 €-2 315 €
17+4 739 €+7 338 €-2 599 €
18+4 739 €+7 630 €-2 891 €
19+4 739 €+7 929 €-3 190 €
20+4 739 €+8 236 €-3 497 €
21+4 739 €+8 550 €-3 811 €
22+4 739 €+8 871 €-4 132 €
23+4 739 €+9 201 €-4 462 €
24+4 739 €+9 539 €-4 800 €
25+4 739 €+9 886 €-5 147 €
Total+118 475 €+156 254 €+-37 779 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 171 jours
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