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Appartement 3 pièces 54 m²

VilleAjaccio (2A)
Surface54m²
Coût Total171 960€
Loyer Annuel8 550€
Rentabilité4.97%
Cashflow/mois-256€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 2 037,04 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T3 à rénover à vendre

ORPI Agence du Golfe vous propose en exclusivité à la vente un appartement T3 de 54 m² environ situé dans le quartier des cannes, rue des Joncs. Au 3ème étage sans ascenseur, cet appartement à rénover se compose comme suit:

  • Hall d'entrée, séjour avec balcon, deux chambres, une cuisine, une salle d'eau, un wc indépendant et un dressing. Une place de parking est attribuée a ce lot.

Idéal primo accédant ou investissement. Référence agence : 4092 Référence annonce : NVIW-N40-RS5 Date de réalisation du diagnostic : 30/03/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 800 € et 1 140 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Ajaccio
Département : Corse-du-Sud
Région : Corse
Code postal : 20090
Coordonnées : 41.933590, 8.742080
Total : 171 960€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 53 160€
Valeur du bien : 163 160€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 13.19€/m²/mois
Fourchette : 10.14€ - 17.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 713€/mois
Loyer annuel estimé : 8550€/an
Fourchette totale : 547€ - 928€/mois
Fourchette annuelle : 6568€ - 11131€/an
Rentabilité brute :4.97%
Fourchette de rentabilité :3.82% - 6.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 808,25 €/m²
Basé sur :372 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :151 646 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-41 646€ (-27.5%)
Marge achat-revente :-20 314€ (-13.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :839,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :57,32€/mois
Taux d'assurance : 0.40% par an
Total mensualité : 897,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 982,06€
Coût de l'assurance :17 196,00€
Taxe foncière : 855,04€/an
Soit par mois : 71,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 712,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 968,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-255,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - parquet usé nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 160 €(984 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:2 000€
    Rafraîchissement parquet salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ajaccio (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 713 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 550 €/an
Calcul : 713 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 550 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 960 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 688 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 855 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 253 €
Revenus locatifs : +8 550 €
Charges déductibles : -60 253 €
Résultat foncier Année 1 : -51 703 €(Déficit de 51 703 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 303 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 093 €/an
Revenus locatifs : +8 550 €
Charges déductibles : -7 093 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 457 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30302.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 550 €60 259 €5 556 €-51 708 €21 400 €30 308 €30 308 €
28 721 €6 948 €5 406 €1 773 €--28 535 €
38 896 €6 793 €5 251 €2 102 €--26 433 €
49 074 €6 633 €5 090 €2 441 €--23 992 €
59 255 €6 468 €4 925 €2 788 €--21 205 €
69 440 €6 297 €4 754 €3 144 €--18 061 €
79 629 €6 120 €4 577 €3 509 €--14 552 €
89 822 €5 937 €4 394 €3 884 €--10 667 €
910 018 €5 749 €4 206 €4 270 €--6 398 €
1010 218 €5 554 €4 011 €4 665 €--1 733 €
1110 423 €5 352 €3 809 €5 071 €---
1210 631 €5 144 €3 601 €5 487 €---
1310 844 €4 929 €3 386 €5 915 €---
1411 061 €4 707 €3 164 €6 354 €---
1511 282 €4 478 €2 935 €6 804 €---
1611 508 €4 241 €2 698 €7 267 €---
1711 738 €3 996 €2 453 €7 742 €---
1811 973 €3 742 €2 200 €8 230 €---
1912 212 €3 481 €1 938 €8 731 €---
2012 456 €3 211 €1 668 €9 246 €---
2112 705 €2 932 €1 389 €9 774 €---
2212 959 €2 643 €1 100 €10 316 €---
2313 219 €2 345 €802 €10 874 €---
2413 483 €2 037 €494 €11 446 €---
2513 753 €1 719 €176 €12 034 €---
TOTAL273 870 €171 714 €79 982 €102 157 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 157 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 550 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 796 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 796 €-6 420 €+8 216 €
2+1 796 €0 €+1 796 €
3+1 796 €0 €+1 796 €
4+1 796 €0 €+1 796 €
5+1 796 €0 €+1 796 €
6+1 796 €0 €+1 796 €
7+1 796 €0 €+1 796 €
8+1 796 €0 €+1 796 €
9+1 796 €0 €+1 796 €
10+1 796 €0 €+1 796 €
11+1 796 €+1 001 €+795 €
12+1 796 €+1 646 €+150 €
13+1 796 €+1 774 €+22 €
14+1 796 €+1 906 €-110 €
15+1 796 €+2 041 €-245 €
16+1 796 €+2 180 €-384 €
17+1 796 €+2 323 €-527 €
18+1 796 €+2 469 €-673 €
19+1 796 €+2 619 €-823 €
20+1 796 €+2 774 €-978 €
21+1 796 €+2 932 €-1 136 €
22+1 796 €+3 095 €-1 299 €
23+1 796 €+3 262 €-1 466 €
24+1 796 €+3 434 €-1 638 €
25+1 796 €+3 610 €-1 814 €
Total+44 900 €+30 647 €+14 253 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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