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T2 bis centre-ville dans immeuble ancien

Bien expiré
VilleLisieux (14)
Surface57.92m²
Coût Total134 360€
Loyer Annuel8 945€
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 57.92 m²
Prix au m² : 1 502,07 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel

Au dernier étage d'un immeuble de charme secteur Conservatoire, un appartement de près de 60 m2 lumineux offrant une vaste entrée-bureau, un séjour-salon, une cuisine, une salle de bains-wc, une chambre et un bureau. Deux caves.

  • http://www.immobilier-lisieux.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Lisieux
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14100
Coordonnées : 49.146083, 0.225517
Total : 134 360€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 40 400€
Valeur du bien : 127 400€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57.92m²
Loyer prédit : 12.87€/m²/mois
Fourchette : 10.58€ - 15.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 745€/mois
Loyer annuel estimé : 8945€/an
Fourchette totale : 613€ - 907€/mois
Fourchette annuelle : 7356€ - 10878€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :666,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :33,59€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 699,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 490,99€
Coût de l'assurance :10 077,00€
Taxe foncière : 894,54€/an
Soit par mois : 74,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 745,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 774,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 399 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 57.92 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon avec murs légèrement usés, rafraîchissement recommandé
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée/couloir
Quantité: 1 entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - entrée avec murs légèrement usés, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 400 €(698 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 5000€ = 5000€, Installation: 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Installation: 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Entrée:300€
    Peinture entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lisieux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 745 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 945 €/an
Calcul : 745 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 524 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 360 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 403 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 895 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 221 €
Revenus locatifs : +8 945 €
Charges déductibles : -46 221 €
Résultat foncier Année 1 : -37 276 €(Déficit de 37 276 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 876 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 821 €/an
Revenus locatifs : +8 945 €
Charges déductibles : -5 821 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 124 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15875.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 945 €46 225 €4 528 €-37 280 €21 400 €15 880 €15 880 €
29 124 €5 705 €4 408 €3 419 €--12 461 €
39 307 €5 581 €4 284 €3 726 €--8 735 €
49 493 €5 453 €4 155 €4 040 €--4 695 €
59 683 €5 320 €4 022 €4 363 €--332 €
69 876 €5 182 €3 884 €4 694 €---
710 074 €5 040 €3 742 €5 034 €---
810 276 €4 892 €3 595 €5 383 €---
910 481 €4 740 €3 442 €5 741 €---
1010 691 €4 582 €3 285 €6 108 €---
1110 904 €4 419 €3 122 €6 485 €---
1211 123 €4 251 €2 953 €6 872 €---
1311 345 €4 076 €2 778 €7 269 €---
1411 572 €3 895 €2 598 €7 677 €---
1511 803 €3 708 €2 411 €8 095 €---
1612 039 €3 515 €2 217 €8 524 €---
1712 280 €3 315 €2 017 €8 965 €---
1812 526 €3 108 €1 810 €9 418 €---
1912 776 €2 894 €1 596 €9 883 €---
2013 032 €2 672 €1 374 €10 360 €---
2113 292 €2 443 €1 145 €10 850 €---
2213 558 €2 205 €908 €11 353 €---
2313 829 €1 960 €662 €11 869 €---
2414 106 €1 706 €408 €12 400 €---
2514 388 €1 443 €146 €12 945 €---
TOTAL286 525 €138 332 €65 491 €148 194 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 194 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 945 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 879 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 879 €-6 420 €+8 299 €
2+1 879 €0 €+1 879 €
3+1 879 €0 €+1 879 €
4+1 879 €0 €+1 879 €
5+1 879 €0 €+1 879 €
6+1 879 €+1 309 €+570 €
7+1 879 €+1 510 €+369 €
8+1 879 €+1 615 €+264 €
9+1 879 €+1 722 €+157 €
10+1 879 €+1 832 €+47 €
11+1 879 €+1 946 €-67 €
12+1 879 €+2 062 €-183 €
13+1 879 €+2 181 €-302 €
14+1 879 €+2 303 €-424 €
15+1 879 €+2 428 €-549 €
16+1 879 €+2 557 €-678 €
17+1 879 €+2 690 €-811 €
18+1 879 €+2 825 €-946 €
19+1 879 €+2 965 €-1 086 €
20+1 879 €+3 108 €-1 229 €
21+1 879 €+3 255 €-1 376 €
22+1 879 €+3 406 €-1 527 €
23+1 879 €+3 561 €-1 682 €
24+1 879 €+3 720 €-1 841 €
25+1 879 €+3 883 €-2 004 €
Total+46 975 €+44 458 €+2 517 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 76 jours
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