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Maison à vendre

VilleDorat (87)
Surface123m²
Coût Total131 818€
Loyer Annuel10 145€
Rentabilité7.70%
Cashflow/mois+70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 424 €
Surface : 123 m²
Prix au m² : 531,9 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, Entrée séparée, Pas de cave

Maison de ville composée d'une entrée, une cuisine ouverte sur un séjour lumineux, trois chambres, une salle d'eau. Un local commercial complète ce bien dans un quatier historique du Dorat. Une visite s'impose!! Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Dorat
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87210
Coordonnées : 46.210004, 1.069120
Total : 131 818€
Prix d'acquisition : 65 424€
Travaux : 61 160€
Valeur du bien : 126 584€
Frais de notaire : 5 234€
Coût estimé : 5 234€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123m²
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 845€/mois
Loyer annuel estimé : 10145€/an
Fourchette totale : 650€ - 1099€/mois
Fourchette annuelle : 7806€ - 13185€/an
Rentabilité brute :7.70%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 10.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :409,72 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :50 396 €
Prix d'achat :65 424 €
Décote à l'achat :+15 028€ (+29.8%)
Marge achat-revente :-81 422€ (-161.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 818€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :652,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 691,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 041,06€
Coût de l'assurance :11 534,07€
Taxe foncière : 1 014,51€/an
Soit par mois : 84,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 845,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 775,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :69,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 123 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 123 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine avec électroménager fonctionnel mais daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3.5/5 - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 160 €(497 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 570€
    Isolation des combles: 123 m² × 90€/m² = 11070€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 750€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3750€ = 3750€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 040€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 3 chambres (90 m²) × 20€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dorat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 845 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 145 €/an
Calcul : 845 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 425 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 818 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 461 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 015 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 061 €
Revenus locatifs : +10 145 €
Charges déductibles : -67 061 €
Résultat foncier Année 1 : -56 916 €(Déficit de 56 916 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 516 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 901 €/an
Revenus locatifs : +10 145 €
Charges déductibles : -5 901 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 244 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35515.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 424 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 526 €(65% de 65 424 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 546 €/an
Calcul : 42 526 € × 3,636% = 1 546 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 145 €67 065 €4 429 €-56 920 €21 400 €35 520 €35 520 €
210 348 €5 787 €4 311 €4 561 €--30 959 €
310 555 €5 666 €4 190 €4 889 €--26 070 €
410 766 €5 540 €4 064 €5 226 €--20 844 €
510 981 €5 410 €3 934 €5 572 €--15 272 €
611 201 €5 275 €3 799 €5 926 €--9 346 €
711 425 €5 136 €3 660 €6 289 €--3 056 €
811 654 €4 991 €3 515 €6 662 €---
911 887 €4 842 €3 366 €7 044 €---
1012 124 €4 688 €3 212 €7 436 €---
1112 367 €4 528 €3 052 €7 839 €---
1212 614 €4 363 €2 887 €8 251 €---
1312 866 €4 192 €2 716 €8 674 €---
1413 124 €4 016 €2 540 €9 108 €---
1513 386 €3 833 €2 357 €9 554 €---
1613 654 €3 644 €2 168 €10 010 €---
1713 927 €3 448 €1 972 €10 479 €---
1814 206 €3 245 €1 769 €10 960 €---
1914 490 €3 036 €1 560 €11 454 €---
2014 779 €2 819 €1 343 €11 960 €---
2115 075 €2 595 €1 119 €12 480 €---
2215 377 €2 363 €887 €13 013 €---
2315 684 €2 123 €647 €13 561 €---
2415 998 €1 875 €399 €14 123 €---
2516 318 €1 618 €142 €14 699 €---
TOTAL324 950 €162 098 €64 041 €162 853 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 853 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 145 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 130 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 130 €-6 420 €+8 550 €
2+2 130 €0 €+2 130 €
3+2 130 €0 €+2 130 €
4+2 130 €0 €+2 130 €
5+2 130 €0 €+2 130 €
6+2 130 €0 €+2 130 €
7+2 130 €0 €+2 130 €
8+2 130 €+1 082 €+1 048 €
9+2 130 €+2 113 €+17 €
10+2 130 €+2 231 €-101 €
11+2 130 €+2 352 €-222 €
12+2 130 €+2 475 €-345 €
13+2 130 €+2 602 €-472 €
14+2 130 €+2 732 €-602 €
15+2 130 €+2 866 €-736 €
16+2 130 €+3 003 €-873 €
17+2 130 €+3 144 €-1 014 €
18+2 130 €+3 288 €-1 158 €
19+2 130 €+3 436 €-1 306 €
20+2 130 €+3 588 €-1 458 €
21+2 130 €+3 744 €-1 614 €
22+2 130 €+3 904 €-1 774 €
23+2 130 €+4 068 €-1 938 €
24+2 130 €+4 237 €-2 107 €
25+2 130 €+4 410 €-2 280 €
Total+53 250 €+48 856 €+4 394 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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