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Exclusivité : Vente d'un spacieux appartement

Bien expiré
VilleSevran (93)
Surface94m²
Coût Total232 270€
Loyer Annuel18 247€
Rentabilité7.86%
Cashflow/mois+139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 194 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 2 063,83 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Idéal investisseur ou pour une famille, Variety Immobilier vous propose un spacieux appartement de 94m2 bien agencé sur Sevran.

L’appartement est situé dans une belle résidence au 2 ème étage avec ascenseur.

Dès l'entrée, vous serez séduit par son agencement fonctionnel, offrant une véritable séparation entre l'espace jour et l'espace nuit.

Le salon lumineux ( exposition Sud-Est) donne sur un grand balcon pour profiter des beaux jours et de la vue dégagée. La cuisine séparée et équipée offre un cellier avec rangement intégré. Dans l’espace nuit on retrouve 4 chambres dont 2 chambres en accès direct sur le balcon, une salle de bains, une salle d’eau et des WC séparés.

L’appartement comprend de nombreux rangements et des placards. Aucun travaux à prévoir.

Ce bien est complété par une cave et place de parking en sous-sol.

A découvrir sans tarder.

N'hésitez pas à prendre contact au [Coordonnées masquées].

Ville : Sevran
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93270
Coordonnées : 48.933890, 2.518470
Total : 232 270€
Prix d'acquisition : 194 000€
Travaux : 22 750€
Valeur du bien : 216 750€
Frais de notaire : 15 520€
Coût estimé : 15 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 16.18€/m²/mois
Fourchette : 12.99€ - 20.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1521€/mois
Loyer annuel estimé : 18247€/an
Fourchette totale : 1221€ - 1893€/mois
Fourchette annuelle : 14657€ - 22715€/an
Rentabilité brute :7.86%
Fourchette de rentabilité :6.31% - 9.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 211,63 €/m²
Basé sur :84 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :207 893 €
Prix d'achat :194 000 €
Décote à l'achat :-13 893€ (-6.7%)
Marge achat-revente :-24 377€ (-11.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 270€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 160,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :69,68€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 229,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 822,54€
Coût de l'assurance :20 904,30€
Taxe foncière : 1 824,67€/an
Soit par mois : 152,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 520,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 382,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :138,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 présumé pour salle de bain sans photo - travaux nécessaires pour mise aux normes et amélioration
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Mise à jour des éléments de cuisine, remplacement des appareils électroménagers si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé pour maintenir l'état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 750 €(242 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1700€/m² = 8500€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation légère cuisine: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant mise à jour des éléments, remplacement des appareils, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Pose de parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant parquet et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture des murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 250€
    Peinture des murs et plafonds salon: 45 m² × 50€/m² = 2250€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sevran (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 521 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 247 €/an
Calcul : 1 521 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 981 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 270 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 836 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 825 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 392 €
Revenus locatifs : +18 247 €
Charges déductibles : -33 392 €
Résultat foncier Année 1 : -15 145 €(Déficit de 15 145 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 445 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 642 €/an
Revenus locatifs : +18 247 €
Charges déductibles : -10 642 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 605 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4445.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 194 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 100 €(65% de 194 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 585 €/an
Calcul : 126 100 € × 3,636% = 4 585 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 247 €33 400 €7 989 €-15 153 €10 700 €4 453 €4 453 €
218 612 €10 440 €7 779 €8 172 €---
318 984 €10 223 €7 562 €8 761 €---
419 364 €9 998 €7 337 €9 366 €---
519 751 €9 765 €7 104 €9 986 €---
620 146 €9 524 €6 863 €10 622 €---
720 549 €9 274 €6 613 €11 275 €---
820 960 €9 015 €6 355 €11 944 €---
921 379 €8 748 €6 087 €12 631 €---
1021 807 €8 471 €5 810 €13 336 €---
1122 243 €8 184 €5 523 €14 059 €---
1222 687 €7 887 €5 226 €14 801 €---
1323 141 €7 579 €4 918 €15 562 €---
1423 604 €7 261 €4 600 €16 343 €---
1524 076 €6 931 €4 270 €17 145 €---
1624 558 €6 590 €3 929 €17 968 €---
1725 049 €6 236 €3 575 €18 813 €---
1825 550 €5 870 €3 209 €19 679 €---
1926 061 €5 491 €2 831 €20 569 €---
2026 582 €5 099 €2 438 €21 483 €---
2127 114 €4 693 €2 032 €22 421 €---
2227 656 €4 273 €1 612 €23 383 €---
2328 209 €3 837 €1 176 €24 372 €---
2428 773 €3 386 €726 €25 387 €---
2529 349 €2 920 €259 €26 429 €---
TOTAL584 448 €205 094 €115 823 €379 354 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 379 354 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 247 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 832 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 832 €-3 210 €+7 042 €
2+3 832 €+1 116 €+2 716 €
3+3 832 €+2 628 €+1 204 €
4+3 832 €+2 810 €+1 022 €
5+3 832 €+2 996 €+836 €
6+3 832 €+3 187 €+645 €
7+3 832 €+3 382 €+450 €
8+3 832 €+3 583 €+249 €
9+3 832 €+3 789 €+43 €
10+3 832 €+4 001 €-169 €
11+3 832 €+4 218 €-386 €
12+3 832 €+4 440 €-608 €
13+3 832 €+4 669 €-837 €
14+3 832 €+4 903 €-1 071 €
15+3 832 €+5 144 €-1 312 €
16+3 832 €+5 390 €-1 558 €
17+3 832 €+5 644 €-1 812 €
18+3 832 €+5 904 €-2 072 €
19+3 832 €+6 171 €-2 339 €
20+3 832 €+6 445 €-2 613 €
21+3 832 €+6 726 €-2 894 €
22+3 832 €+7 015 €-3 183 €
23+3 832 €+7 312 €-3 480 €
24+3 832 €+7 616 €-3 784 €
25+3 832 €+7 929 €-4 097 €
Total+95 800 €+113 806 €+-18 006 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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