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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleFerres (06)
Surface65m²
Coût Total133 960€
Loyer Annuel12 200€
Rentabilité9.11%
Cashflow/mois+203€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 723,08 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cheminée, 1 chambre, Belle vue, Non meublé

Les Ferres, coup de coeur pour cette jolie maison de village de 2/3 pièces composée au rez-de-chaussée d'une cuisine aménagée ouverte sur salon avec cheminée, 1 séjour, à l'étage un coin bureau avec vélux , 1 grande chambre avec dressing ( possibilité de faire 2 chambres ) 1 salle d'eau avec wc, 1 terrain de 87 m2 non attenant, superbe vue, à seulement 25 minutes de Carros. Belle opportunité à saisir ! Référence agence : 2558

Ville : Ferres
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06510
Coordonnées : 43.847336, 7.093389
Total : 133 960€
Prix d'acquisition : 112 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 125 000€
Frais de notaire : 8 960€
Coût estimé : 8 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 15.64€/m²/mois
Fourchette : 12.23€ - 20.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1017€/mois
Loyer annuel estimé : 12200€/an
Fourchette totale : 795€ - 1300€/mois
Fourchette annuelle : 9541€ - 15598€/an
Rentabilité brute :9.11%
Fourchette de rentabilité :7.12% - 11.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 079,43 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :135 163 €
Prix d'achat :112 000 €
Décote à l'achat :-23 163€ (-17.1%)
Marge achat-revente :1 203€ (0.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :672,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :39,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 711,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 877,78€
Coût de l'assurance :11 721,50€
Taxe foncière : 1 219,95€/an
Soit par mois : 101,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 016,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 813,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :203,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 362 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de l'électricité et plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation des murs et du sol dans la chambre, mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans le salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(200 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 017 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 200 €/an
Calcul : 1 017 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 670 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 960 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 469 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 220 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 359 €
Revenus locatifs : +12 200 €
Charges déductibles : -19 359 €
Résultat foncier Année 1 : -7 159 €(Déficit de 7 159 €)
Imputable sur revenu global : 7 159 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 359 €/an
Revenus locatifs : +12 200 €
Charges déductibles : -6 359 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 841 €/an
Prix d'achat du bien : 112 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 800 €(65% de 112 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 647 €/an
Calcul : 72 800 € × 3,636% = 2 647 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 200 €19 363 €4 674 €-7 163 €7 163 €--
212 444 €6 241 €4 552 €6 203 €---
312 692 €6 115 €4 426 €6 578 €---
412 946 €5 984 €4 295 €6 962 €---
513 205 €5 848 €4 159 €7 357 €---
613 469 €5 708 €4 019 €7 761 €---
713 739 €5 562 €3 874 €8 176 €---
814 013 €5 412 €3 723 €8 602 €---
914 294 €5 256 €3 567 €9 038 €---
1014 580 €5 094 €3 405 €9 486 €---
1114 871 €4 926 €3 238 €9 945 €---
1215 169 €4 753 €3 064 €10 416 €---
1315 472 €4 573 €2 884 €10 899 €---
1415 781 €4 387 €2 698 €11 394 €---
1516 097 €4 194 €2 505 €11 903 €---
1616 419 €3 994 €2 306 €12 425 €---
1716 747 €3 787 €2 099 €12 960 €---
1817 082 €3 573 €1 884 €13 509 €---
1917 424 €3 351 €1 662 €14 073 €---
2017 772 €3 121 €1 432 €14 651 €---
2118 128 €2 883 €1 194 €15 245 €---
2218 490 €2 636 €947 €15 854 €---
2318 860 €2 380 €691 €16 480 €---
2419 237 €2 115 €427 €17 122 €---
2519 622 €1 841 €152 €17 781 €---
TOTAL390 755 €123 098 €67 878 €267 656 €7 163 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 149 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 267 656 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 200 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 562 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 562 €-2 149 €+4 711 €
2+2 562 €+1 861 €+701 €
3+2 562 €+1 973 €+589 €
4+2 562 €+2 089 €+473 €
5+2 562 €+2 207 €+355 €
6+2 562 €+2 328 €+234 €
7+2 562 €+2 453 €+109 €
8+2 562 €+2 581 €-19 €
9+2 562 €+2 711 €-149 €
10+2 562 €+2 846 €-284 €
11+2 562 €+2 983 €-421 €
12+2 562 €+3 125 €-563 €
13+2 562 €+3 270 €-708 €
14+2 562 €+3 418 €-856 €
15+2 562 €+3 571 €-1 009 €
16+2 562 €+3 727 €-1 165 €
17+2 562 €+3 888 €-1 326 €
18+2 562 €+4 053 €-1 491 €
19+2 562 €+4 222 €-1 660 €
20+2 562 €+4 395 €-1 833 €
21+2 562 €+4 574 €-2 012 €
22+2 562 €+4 756 €-2 194 €
23+2 562 €+4 944 €-2 382 €
24+2 562 €+5 137 €-2 575 €
25+2 562 €+5 334 €-2 772 €
Total+64 050 €+80 297 €+-16 247 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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