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Achat : Maison (88300)

VilleNeufchâteau (88)
Surface150m²
Coût Total210 500€
Loyer Annuel13 035€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 966,67 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 150 m², 6 pièces, 5 chambres, 2 salles de bain, Cave, 1 garage, 1 place de parking
Ville : Neufchâteau
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88300
Coordonnées : 48.349500, 5.696260
Total : 210 500€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 53 900€
Valeur du bien : 198 900€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.64€ - 9.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1086€/mois
Loyer annuel estimé : 13035€/an
Fourchette totale : 845€ - 1396€/mois
Fourchette annuelle : 10145€ - 16749€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :811,77 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 765 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :+23 235€ (+19.1%)
Marge achat-revente :-88 735€ (-72.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 056,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :61,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 117,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 321,55€
Coût de l'assurance :18 418,75€
Taxe foncière : 1 303,53€/an
Soit par mois : 108,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 086,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 226,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-139,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement partiel des éléments sanitaires et carrelage si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - usure importante nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour toutes les chambres - nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 900 €(359 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 000€
    Isolation combles: 150 m² × 60€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 500€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:3 000€
    Rénovation salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:7 500€
    Rénovation chambres: 75 m² × 100€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neufchâteau (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 086 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 035 €/an
Calcul : 1 086 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 317 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 500 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 737 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 304 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 257 €
Revenus locatifs : +13 035 €
Charges déductibles : -63 257 €
Résultat foncier Année 1 : -50 222 €(Déficit de 50 222 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 822 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 357 €/an
Revenus locatifs : +13 035 €
Charges déductibles : -9 357 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 678 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28821.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 035 €63 264 €7 324 €-50 229 €21 400 €28 829 €28 829 €
213 296 €9 173 €7 132 €4 123 €--24 706 €
313 562 €8 975 €6 934 €4 587 €--20 118 €
413 833 €8 769 €6 729 €5 064 €--15 054 €
514 110 €8 557 €6 516 €5 553 €--9 501 €
614 392 €8 336 €6 296 €6 056 €--3 445 €
714 680 €8 108 €6 068 €6 572 €---
814 974 €7 872 €5 832 €7 101 €---
915 273 €7 627 €5 587 €7 646 €---
1015 578 €7 374 €5 334 €8 205 €---
1115 890 €7 111 €5 071 €8 779 €---
1216 208 €6 839 €4 799 €9 368 €---
1316 532 €6 558 €4 517 €9 974 €---
1416 863 €6 266 €4 226 €10 597 €---
1517 200 €5 964 €3 923 €11 236 €---
1617 544 €5 651 €3 610 €11 893 €---
1717 895 €5 327 €3 286 €12 568 €---
1818 253 €4 991 €2 950 €13 262 €---
1918 618 €4 643 €2 603 €13 975 €---
2018 990 €4 283 €2 242 €14 707 €---
2119 370 €3 910 €1 869 €15 460 €---
2219 757 €3 523 €1 483 €16 234 €---
2320 152 €3 123 €1 082 €17 030 €---
2420 555 €2 708 €668 €17 847 €---
2520 967 €2 279 €238 €18 688 €---
TOTAL417 526 €211 229 €106 322 €206 297 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 297 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 035 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 737 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 737 €-6 420 €+9 157 €
2+2 737 €0 €+2 737 €
3+2 737 €0 €+2 737 €
4+2 737 €0 €+2 737 €
5+2 737 €0 €+2 737 €
6+2 737 €0 €+2 737 €
7+2 737 €+938 €+1 799 €
8+2 737 €+2 130 €+607 €
9+2 737 €+2 294 €+443 €
10+2 737 €+2 461 €+276 €
11+2 737 €+2 634 €+103 €
12+2 737 €+2 811 €-74 €
13+2 737 €+2 992 €-255 €
14+2 737 €+3 179 €-442 €
15+2 737 €+3 371 €-634 €
16+2 737 €+3 568 €-831 €
17+2 737 €+3 770 €-1 033 €
18+2 737 €+3 979 €-1 242 €
19+2 737 €+4 192 €-1 455 €
20+2 737 €+4 412 €-1 675 €
21+2 737 €+4 638 €-1 901 €
22+2 737 €+4 870 €-2 133 €
23+2 737 €+5 109 €-2 372 €
24+2 737 €+5 354 €-2 617 €
25+2 737 €+5 606 €-2 869 €
Total+68 425 €+61 889 €+6 536 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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