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Détails du bien

VilleSaint-Dizier (52)
Surface48.31m²
Coût Total105 120€
Loyer Annuel6 881€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 500 €
Surface : 48.31 m²
Prix au m² : 1 169,53 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Venez découvrir cette appartement de 48 m2 au premier étage d'une petite copropriété située dans le quartier de l'arquebuse à Saint-Dizier.

Il dispose d'une pièce de vie avec cuisine ouverte de 25m2, une chambre, un bureau, un wc et une salle de bains.

Information concernant la copropriété :

Nombres de lots : 13

Dont lots d'habitation : 5

Charges annuelles de copropriété : 0€

Procédure : Pas de procédures en cours (absence de syndic)

Pour programmer une visite, contactez-nous au 03 25 04 05 06

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Dizier
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52100
Coordonnées : 48.633113, 4.942956
Total : 105 120€
Prix d'acquisition : 56 500€
Travaux : 44 100€
Valeur du bien : 100 600€
Frais de notaire : 4 520€
Coût estimé : 4 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48.31m²
Loyer prédit : 11.87€/m²/mois
Fourchette : 9.35€ - 15.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 573€/mois
Loyer annuel estimé : 6881€/an
Fourchette totale : 451€ - 728€/mois
Fourchette annuelle : 5417€ - 8740€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 027,99 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :49 662 €
Prix d'achat :56 500 €
Décote à l'achat :+6 838€ (+13.8%)
Marge achat-revente :-55 458€ (-111.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :521,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :39,42€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 560,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 238,56€
Coût de l'assurance :11 826,00€
Taxe foncière : 688,09€/an
Soit par mois : 57,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 573,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 617,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-44,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 337 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 48.31 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec éléments modernes mais signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - chambre nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 100 €(913 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10 000€ = 10000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 75€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dizier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 573 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 881 €/an
Calcul : 573 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 539 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 120 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 473 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 688 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 800 €
Revenus locatifs : +6 881 €
Charges déductibles : -48 800 €
Résultat foncier Année 1 : -41 919 €(Déficit de 41 919 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 519 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 700 €/an
Revenus locatifs : +6 881 €
Charges déductibles : -4 700 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 181 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20519.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 725 €(65% de 56 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 335 €/an
Calcul : 36 725 € × 3,636% = 1 335 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 881 €48 804 €3 542 €-41 923 €21 400 €20 523 €20 523 €
27 018 €4 610 €3 449 €2 409 €--18 114 €
37 159 €4 512 €3 351 €2 646 €--15 468 €
47 302 €4 412 €3 251 €2 890 €--12 577 €
57 448 €4 308 €3 147 €3 140 €--9 437 €
67 597 €4 200 €3 039 €3 397 €--6 040 €
77 749 €4 089 €2 928 €3 660 €--2 380 €
87 904 €3 974 €2 813 €3 930 €---
98 062 €3 854 €2 693 €4 208 €---
108 223 €3 731 €2 570 €4 492 €---
118 388 €3 603 €2 442 €4 784 €---
128 555 €3 471 €2 310 €5 084 €---
138 727 €3 335 €2 174 €5 392 €---
148 901 €3 193 €2 032 €5 708 €---
159 079 €3 047 €1 886 €6 032 €---
169 261 €2 896 €1 735 €6 365 €---
179 446 €2 739 €1 578 €6 707 €---
189 635 €2 577 €1 416 €7 057 €---
199 828 €2 410 €1 249 €7 418 €---
2010 024 €2 236 €1 075 €7 788 €---
2110 225 €2 057 €896 €8 168 €---
2210 429 €1 871 €710 €8 558 €---
2310 638 €1 679 €518 €8 958 €---
2410 850 €1 481 €320 €9 370 €---
2511 067 €1 275 €114 €9 792 €---
TOTAL220 396 €124 367 €51 239 €96 029 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 029 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 881 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 445 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 445 €-6 420 €+7 865 €
2+1 445 €0 €+1 445 €
3+1 445 €0 €+1 445 €
4+1 445 €0 €+1 445 €
5+1 445 €0 €+1 445 €
6+1 445 €0 €+1 445 €
7+1 445 €0 €+1 445 €
8+1 445 €+465 €+980 €
9+1 445 €+1 262 €+183 €
10+1 445 €+1 348 €+97 €
11+1 445 €+1 435 €+10 €
12+1 445 €+1 525 €-80 €
13+1 445 €+1 618 €-173 €
14+1 445 €+1 712 €-267 €
15+1 445 €+1 810 €-365 €
16+1 445 €+1 909 €-464 €
17+1 445 €+2 012 €-567 €
18+1 445 €+2 117 €-672 €
19+1 445 €+2 225 €-780 €
20+1 445 €+2 336 €-891 €
21+1 445 €+2 450 €-1 005 €
22+1 445 €+2 567 €-1 122 €
23+1 445 €+2 687 €-1 242 €
24+1 445 €+2 811 €-1 366 €
25+1 445 €+2 938 €-1 493 €
Total+36 125 €+28 809 €+7 316 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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