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Achat : Appartement Bordeaux (33000)

VilleBordeaux (33)
Surface76m²
Coût Total164 118€
Loyer Annuel13 142€
Rentabilité8.01%
Cashflow/mois+116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 143 350 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 886,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 76 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Ascenseur, Rez-de-chaussée

Bordeaux Saint-Louis Belle opportunité en Bail Réel Solidaire (Brs) Dans une résidence sécurisée, découvrez ce charmant appartement 3 pièces idéalement destiné à des acquéreurs en primo-accession dans le cadre d'un achat en Bail Réel Solidaire (Brs). Le bien se compose, au rez-de-chaussée, d'une entrée avec placard, d'une agréable pièce de vie lumineuse, d'un cellier ainsi que d'un Wc indépendant. À l'étage, un palier dessert deux chambres et une salle de bains. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir, offrant un beau potentiel de personnalisation. Vous apprécierez son emplacement privilégié, au pied des commerces, des écoles et des transports. Une belle opportunité pour devenir propriétaire à Bordeaux à prix maîtrisé grâce au dispositif Brs.   Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques éorisques. Gouv.

Ville : Bordeaux
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33000
Coordonnées : 44.882950, -0.560200
Total : 164 118€
Prix d'acquisition : 143 350€
Travaux : 9 300€
Valeur du bien : 152 650€
Frais de notaire : 11 468€
Coût estimé : 11 468€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 14.41€/m²/mois
Fourchette : 10.55€ - 19.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1095€/mois
Loyer annuel estimé : 13142€/an
Fourchette totale : 802€ - 1495€/mois
Fourchette annuelle : 9626€ - 17944€/an
Rentabilité brute :8.01%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 10.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 174,4 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :241 254 €
Prix d'achat :143 350 €
Décote à l'achat :-97 904€ (-40.6%)
Marge achat-revente :77 136€ (32.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 118€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :821,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :47,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 869,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 366,02€
Coût de l'assurance :14 360,32€
Taxe foncière : 1 314,24€/an
Soit par mois : 109,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 095,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 979,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :116,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état présumé mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état présumé mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état présumé mauvais
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine (peinture et vérification des installations)
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3.5/5 - Cuisine moderne mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (vérification des installations et peinture)
Quantité: salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 4/5 - Salle de bain bien entretenue, peu de travaux nécessaires
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 55 m² total)
Raison: État 3/5 - Usure visible, nécessite rénovation
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 300 €(122 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 600€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 150€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:600€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 200€
    Peinture murs et plafonds: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bordeaux. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont ajustés selon les besoins spécifiques de chaque type de travail.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 095 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 142 €/an
Calcul : 1 095 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 672 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 118 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 574 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 314 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 861 €
Revenus locatifs : +13 142 €
Charges déductibles : -16 861 €
Résultat foncier Année 1 : -3 718 €(Déficit de 3 718 €)
Imputable sur revenu global : 3 718 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 561 €/an
Revenus locatifs : +13 142 €
Charges déductibles : -7 561 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 582 €/an
Prix d'achat du bien : 143 350 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 93 178 €(65% de 143 350 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 388 €/an
Calcul : 93 178 € × 3,636% = 3 388 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 142 €16 866 €5 677 €-3 724 €3 724 €--
213 405 €7 417 €5 529 €5 988 €---
313 673 €7 263 €5 375 €6 410 €---
413 947 €7 104 €5 215 €6 843 €---
514 226 €6 939 €5 050 €7 287 €---
614 510 €6 768 €4 879 €7 743 €---
714 801 €6 590 €4 702 €8 210 €---
815 097 €6 407 €4 518 €8 689 €---
915 398 €6 217 €4 328 €9 181 €---
1015 706 €6 020 €4 132 €9 686 €---
1116 021 €5 817 €3 928 €10 204 €---
1216 341 €5 606 €3 717 €10 735 €---
1316 668 €5 387 €3 499 €11 281 €---
1417 001 €5 161 €3 272 €11 840 €---
1517 341 €4 927 €3 038 €12 414 €---
1617 688 €4 684 €2 795 €13 004 €---
1718 042 €4 433 €2 544 €13 609 €---
1818 403 €4 173 €2 284 €14 230 €---
1918 771 €3 903 €2 015 €14 867 €---
2019 146 €3 624 €1 736 €15 522 €---
2119 529 €3 335 €1 447 €16 194 €---
2219 920 €3 036 €1 147 €16 883 €---
2320 318 €2 726 €838 €17 592 €---
2420 724 €2 405 €517 €18 319 €---
2521 139 €2 073 €184 €19 066 €---
TOTAL420 956 €138 882 €82 366 €282 074 €3 724 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 117 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 282 074 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 142 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 760 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 760 €-1 117 €+3 877 €
2+2 760 €+1 796 €+964 €
3+2 760 €+1 923 €+837 €
4+2 760 €+2 053 €+707 €
5+2 760 €+2 186 €+574 €
6+2 760 €+2 323 €+437 €
7+2 760 €+2 463 €+297 €
8+2 760 €+2 607 €+153 €
9+2 760 €+2 754 €+6 €
10+2 760 €+2 906 €-146 €
11+2 760 €+3 061 €-301 €
12+2 760 €+3 221 €-461 €
13+2 760 €+3 384 €-624 €
14+2 760 €+3 552 €-792 €
15+2 760 €+3 724 €-964 €
16+2 760 €+3 901 €-1 141 €
17+2 760 €+4 083 €-1 323 €
18+2 760 €+4 269 €-1 509 €
19+2 760 €+4 460 €-1 700 €
20+2 760 €+4 657 €-1 897 €
21+2 760 €+4 858 €-2 098 €
22+2 760 €+5 065 €-2 305 €
23+2 760 €+5 278 €-2 518 €
24+2 760 €+5 496 €-2 736 €
25+2 760 €+5 720 €-2 960 €
Total+69 000 €+84 622 €+-15 622 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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