Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Vends hôtel particulier - 800m² - 20 pièces, 14 chambres - Saint-Paul-Trois-Châteaux 26130

VilleSaint-Paul-Trois-Châteaux (26)
Surface800m²
Coût Total1 288 100€
Loyer Annuel91 320€
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois+92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 1 150 000 €
Surface : 800 m²
Prix au m² : 1 437,5 €/m²
Chambres : 14
Pièces : 20
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Swimming Pool, Garage

Hôtel particulier Cour d’honneur, jardin suspendu, piscine

Cette demeure d’exception, emblématique du XVIIIème siècle, a été restaurée dans le respect de son histoire. L’entrée principale, par la cour d’honneur, mène à un majestueux hall d’entrée. Ce hall donne accès à trois salles de réception,…

Ville : Saint-Paul-Trois-Châteaux
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26130
Total : 1 288 100€
Prix d'acquisition : 1 150 000€
Travaux : 46 100€
Valeur du bien : 1 196 100€
Frais de notaire : 92 000€
Coût estimé : 92 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 800m²
Loyer prédit : 9.51€/m²/mois
Fourchette : 7.68€ - 11.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 7610€/mois
Loyer annuel estimé : 91320€/an
Fourchette totale : 6146€ - 9422€/mois
Fourchette annuelle : 73754€ - 113069€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 8.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 846,62 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 477 292 €
Prix d'achat :1 150 000 €
Décote à l'achat :-327 292€ (-22.2%)
Marge achat-revente :189 192€ (12.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 288 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :6 434,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :322,03€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 6 756,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :642 317,18€
Coût de l'assurance :96 607,50€
Taxe foncière : 9 131,97€/an
Soit par mois : 761,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 7 609,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 7 517,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :92,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 14 chambres.
Quantité: 14 chambres (environ 140 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 14 chambres.
Quantité: 14 chambres (environ 140 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 50 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 100 €(58 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:10 400€
    Parquet flottant: 140 m² × 60€/m² = 8400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:5 200€
    Peinture murs et plafonds: 140 m² × 30€/m² = 4200€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon - Peinture:2 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Paul-Trois-Châteaux. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, donc les coûts sont légèrement réduits.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 7 610 €/mois
Revenus locatifs annuels : 91 320 €/an
Calcul : 7 610 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 44 262 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 288 100 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 864 €/an
Calcul : 322 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 9 132 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 103 359 €
Revenus locatifs : +91 320 €
Charges déductibles : -103 359 €
Résultat foncier Année 1 : -12 039 €(Déficit de 12 039 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 339 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 57 259 €/an
Revenus locatifs : +91 320 €
Charges déductibles : -57 259 €
Résultat foncier Années 2+ : 34 061 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1338.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 1 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 747 500 €(65% de 1 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 27 182 €/an
Calcul : 747 500 € × 3,636% = 27 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
191 320 €103 400 €44 304 €-12 081 €10 700 €1 381 €1 381 €
293 146 €56 137 €43 140 €37 009 €---
395 009 €54 932 €41 935 €40 077 €---
496 909 €53 684 €40 688 €43 225 €---
598 847 €52 393 €39 396 €46 455 €---
6100 824 €51 055 €38 059 €49 769 €---
7102 841 €49 671 €36 674 €53 170 €---
8104 898 €48 237 €35 241 €56 661 €---
9106 996 €46 753 €33 756 €60 243 €---
10109 135 €45 216 €32 220 €63 920 €---
11111 318 €43 625 €30 628 €67 693 €---
12113 545 €41 977 €28 981 €71 567 €---
13115 815 €40 272 €27 275 €75 544 €---
14118 132 €38 506 €25 509 €79 626 €---
15120 494 €36 677 €23 681 €83 817 €---
16122 904 €34 784 €21 788 €88 120 €---
17125 362 €32 824 €19 828 €92 538 €---
18127 870 €30 795 €17 799 €97 075 €---
19130 427 €28 694 €15 698 €101 733 €---
20133 036 €26 519 €13 522 €106 517 €---
21135 696 €24 266 €11 270 €111 430 €---
22138 410 €21 935 €8 938 €116 476 €---
23141 178 €19 520 €6 524 €121 658 €---
24144 002 €17 020 €4 024 €126 982 €---
25146 882 €14 432 €1 436 €132 450 €---
TOTAL2 924 997 €1 013 324 €642 317 €1 911 673 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 911 673 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 91 320 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +19 177 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+19 177 €-3 210 €+22 387 €
2+19 177 €+10 689 €+8 488 €
3+19 177 €+12 023 €+7 154 €
4+19 177 €+12 968 €+6 209 €
5+19 177 €+13 936 €+5 241 €
6+19 177 €+14 931 €+4 246 €
7+19 177 €+15 951 €+3 226 €
8+19 177 €+16 998 €+2 179 €
9+19 177 €+18 073 €+1 104 €
10+19 177 €+19 176 €+1 €
11+19 177 €+20 308 €-1 131 €
12+19 177 €+21 470 €-2 293 €
13+19 177 €+22 663 €-3 486 €
14+19 177 €+23 888 €-4 711 €
15+19 177 €+25 145 €-5 968 €
16+19 177 €+26 436 €-7 259 €
17+19 177 €+27 761 €-8 584 €
18+19 177 €+29 122 €-9 945 €
19+19 177 €+30 520 €-11 343 €
20+19 177 €+31 955 €-12 778 €
21+19 177 €+33 429 €-14 252 €
22+19 177 €+34 943 €-15 766 €
23+19 177 €+36 497 €-17 320 €
24+19 177 €+38 094 €-18 917 €
25+19 177 €+39 735 €-20 558 €
Total+479 425 €+573 502 €+-94 077 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →