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Appartement - 2 pièce(s) - 58 m²

VilleKerbach (57)
Surface58m²
Coût Total113 360€
Loyer Annuel7 792€
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 241,38 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A saisir, sur la très prisée commune de KERBACH, dans une petite coprorpiété de 3 appartements, sans charges, un appartement au premier étage de type F2 d'environ 54 m² loué.Il comprend une entrée indépendante, un couloir, une grande SDB avec baignoire et WC d'environ 10,49 m², un séjour ouvert sur une kitchenette d'environ 28,88 m² et une chambre d'environ 10,86 m².Chauffage au fuel Loué 540 euros net / mois.Locataire en place depuis 18 ans ! FORTE RENTABILITE ! AFFAIRE A SAISIR !Le bien comprend 1 lot, et il est situé dans une copropriété de 3 lots (il n'y a pas de charges courantes liées à la copropriété et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 72 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Sarah MEDDA-FELLMANN - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de SARREGUEMINES sous le numéro 848 522 090

Ville : Kerbach
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57460
Coordonnées : 49.167404, 6.966180
Total : 113 360€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 35 600€
Valeur du bien : 107 600€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 11.20€/m²/mois
Fourchette : 8.82€ - 14.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 649€/mois
Loyer annuel estimé : 7792€/an
Fourchette totale : 512€ - 824€/mois
Fourchette annuelle : 6142€ - 9885€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 8.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :568,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :33,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 601,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 257,06€
Coût de l'assurance :9 919,00€
Taxe foncière : 779,18€/an
Soit par mois : 64,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 649,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 666,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-17,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage au fuel par une pompe à chaleur air/eau ou chaudière gaz à condensation si raccordement gaz
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations sanitaires
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain bien entretenue mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et vérification de l'éclairage
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.3/5 visible - salon en bon état mais avec quelques signes d'usure
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs et plafonds
Quantité: 10 m²
Raison: État 2/5 visible - chambre en mauvais état nécessitant un rafraîchissement complet

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 600 €(614 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:800€
    Peinture murs salle de bain: 8 m² × 30€/m² = 240€, Vérification installations sanitaires: 200€, Main d'œuvre: 360€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Vérification éclairage: 100€, Main d'œuvre: 150€
  • Chambres:1 800€
    Remplacement revêtement sol: 10 m² × 50€/m² = 500€, Peinture murs et plafonds: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Kerbach (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 649 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 792 €/an
Calcul : 649 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 940 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 360 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 397 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 779 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 716 €
Revenus locatifs : +7 792 €
Charges déductibles : -40 716 €
Résultat foncier Année 1 : -32 924 €(Déficit de 32 924 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 524 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 116 €/an
Revenus locatifs : +7 792 €
Charges déductibles : -5 116 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 676 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11524.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 792 €40 720 €3 944 €-32 928 €21 400 €11 528 €11 528 €
27 948 €5 017 €3 841 €2 931 €--8 598 €
38 107 €4 910 €3 734 €3 196 €--5 401 €
48 269 €4 800 €3 624 €3 469 €--1 932 €
58 434 €4 685 €3 509 €3 749 €---
68 603 €4 567 €3 391 €4 036 €---
78 775 €4 444 €3 268 €4 331 €---
88 950 €4 316 €3 141 €4 634 €---
99 129 €4 185 €3 009 €4 945 €---
109 312 €4 048 €2 872 €5 264 €---
119 498 €3 907 €2 731 €5 591 €---
129 688 €3 760 €2 584 €5 928 €---
139 882 €3 609 €2 433 €6 273 €---
1410 080 €3 452 €2 276 €6 628 €---
1510 281 €3 289 €2 113 €6 992 €---
1610 487 €3 120 €1 944 €7 367 €---
1710 697 €2 946 €1 770 €7 751 €---
1810 910 €2 765 €1 589 €8 146 €---
1911 129 €2 578 €1 402 €8 551 €---
2011 351 €2 384 €1 208 €8 968 €---
2111 578 €2 183 €1 007 €9 396 €---
2211 810 €1 974 €799 €9 835 €---
2312 046 €1 759 €583 €10 287 €---
2412 287 €1 536 €360 €10 751 €---
2512 533 €1 304 €128 €11 228 €---
TOTAL249 575 €122 256 €57 257 €127 319 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 319 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 792 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 636 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 636 €-6 420 €+8 056 €
2+1 636 €0 €+1 636 €
3+1 636 €0 €+1 636 €
4+1 636 €0 €+1 636 €
5+1 636 €+545 €+1 091 €
6+1 636 €+1 211 €+425 €
7+1 636 €+1 299 €+337 €
8+1 636 €+1 390 €+246 €
9+1 636 €+1 483 €+153 €
10+1 636 €+1 579 €+57 €
11+1 636 €+1 677 €-41 €
12+1 636 €+1 778 €-142 €
13+1 636 €+1 882 €-246 €
14+1 636 €+1 988 €-352 €
15+1 636 €+2 098 €-462 €
16+1 636 €+2 210 €-574 €
17+1 636 €+2 325 €-689 €
18+1 636 €+2 444 €-808 €
19+1 636 €+2 565 €-929 €
20+1 636 €+2 690 €-1 054 €
21+1 636 €+2 819 €-1 183 €
22+1 636 €+2 951 €-1 315 €
23+1 636 €+3 086 €-1 450 €
24+1 636 €+3 225 €-1 589 €
25+1 636 €+3 369 €-1 733 €
Total+40 900 €+38 196 €+2 704 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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