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Maison de ville à vendre

Bien expiré
VilleGouzon (23)
Surface85m²
Coût Total131 700€
Loyer Annuel7 564€
Rentabilité5.74%
Cashflow/mois-124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 500 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 652,94 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

REF: 40909 En Exclusivité ! Dans le bourg de Gouzon cette maison se compose au rez de chaussée d'un couloir, atelier, garage, cave. Courette sur l'arrière avec jardin attenant d'environ 500m². Au 1er étage, entrée, trois chambres, salle d'eau, wc, salle à manger avec cuisine ouverte aménagée et équipée. Chauffage gaz, tout à l'égout aux normes. Idéal investissement locatif ou 1er achat DPE E/E Prix 55500 euros FAI Contactez- nous pour une visite!! Agence Orpi Allin Immobilier Gouzon Référence agence : 40909

Ville : Gouzon
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23230
Coordonnées : 46.193950, 2.238520
Total : 131 700€
Prix d'acquisition : 55 500€
Travaux : 71 760€
Valeur du bien : 127 260€
Frais de notaire : 4 440€
Coût estimé : 4 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 7.42€/m²/mois
Fourchette : 5.68€ - 9.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 630€/mois
Loyer annuel estimé : 7564€/an
Fourchette totale : 483€ - 823€/mois
Fourchette annuelle : 5793€ - 9877€/an
Rentabilité brute :5.74%
Fourchette de rentabilité :4.40% - 7.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :854,75 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 654 €
Prix d'achat :55 500 €
Décote à l'achat :-17 154€ (-23.6%)
Marge achat-revente :-59 046€ (-81.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :652,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :38,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 691,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 194,43€
Coût de l'assurance :11 523,75€
Taxe foncière : 756,42€/an
Soit par mois : 63,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 630,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 754,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-124,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 294 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, remplacement des meubles usés
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 760 €(844 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 800€
    Isolation toiture/combles: 85 m² × 80€/m² = 6800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:23 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 10000€ (matériel) + 3000€ (pose) = 13000€
  • Menuiseries:17 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€/fenêtre = 8000€, Main d'œuvre: 1500€ = 9500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 860€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€ = 2700€
  • Salon:1 600€
    Peinture murs: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Gouzon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 630 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 564 €/an
Calcul : 630 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 434 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 700 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 461 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 756 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 411 €
Revenus locatifs : +7 564 €
Charges déductibles : -77 411 €
Résultat foncier Année 1 : -69 847 €(Déficit de 69 847 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 447 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 651 €/an
Revenus locatifs : +7 564 €
Charges déductibles : -5 651 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 913 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48447.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 075 €(65% de 55 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 312 €/an
Calcul : 36 075 € × 3,636% = 1 312 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 564 €77 416 €4 438 €-69 851 €21 400 €48 451 €48 451 €
27 716 €5 538 €4 321 €2 178 €--46 274 €
37 870 €5 416 €4 199 €2 454 €--43 820 €
48 027 €5 290 €4 073 €2 737 €--41 083 €
58 188 €5 160 €3 942 €3 028 €--38 055 €
68 352 €5 025 €3 808 €3 327 €--34 728 €
78 519 €4 885 €3 668 €3 633 €--31 095 €
88 689 €4 741 €3 524 €3 948 €--27 147 €
98 863 €4 592 €3 374 €4 271 €--22 876 €
109 040 €4 437 €3 220 €4 603 €--18 273 €
119 221 €4 277 €3 060 €4 944 €--13 330 €
129 405 €4 112 €2 894 €5 293 €---
139 593 €3 941 €2 723 €5 653 €---
149 785 €3 764 €2 546 €6 022 €---
159 981 €3 580 €2 363 €6 400 €---
1610 180 €3 391 €2 173 €6 790 €---
1710 384 €3 195 €1 977 €7 189 €---
1810 592 €2 992 €1 774 €7 600 €---
1910 804 €2 782 €1 564 €8 022 €---
2011 020 €2 565 €1 347 €8 455 €---
2111 240 €2 340 €1 122 €8 900 €---
2211 465 €2 107 €890 €9 358 €---
2311 694 €1 867 €649 €9 827 €---
2411 928 €1 618 €400 €10 310 €---
2512 167 €1 360 €143 €10 806 €---
TOTAL242 285 €166 389 €64 194 €75 896 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 896 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 564 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 588 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 588 €-6 420 €+8 008 €
2+1 588 €0 €+1 588 €
3+1 588 €0 €+1 588 €
4+1 588 €0 €+1 588 €
5+1 588 €0 €+1 588 €
6+1 588 €0 €+1 588 €
7+1 588 €0 €+1 588 €
8+1 588 €0 €+1 588 €
9+1 588 €0 €+1 588 €
10+1 588 €0 €+1 588 €
11+1 588 €0 €+1 588 €
12+1 588 €+1 588 €0 €
13+1 588 €+1 696 €-108 €
14+1 588 €+1 806 €-218 €
15+1 588 €+1 920 €-332 €
16+1 588 €+2 037 €-449 €
17+1 588 €+2 157 €-569 €
18+1 588 €+2 280 €-692 €
19+1 588 €+2 407 €-819 €
20+1 588 €+2 537 €-949 €
21+1 588 €+2 670 €-1 082 €
22+1 588 €+2 807 €-1 219 €
23+1 588 €+2 948 €-1 360 €
24+1 588 €+3 093 €-1 505 €
25+1 588 €+3 242 €-1 654 €
Total+39 700 €+26 768 €+12 932 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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