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Maison 3 chambre(s) à vendre

VilleThézac (17)
Surface102m²
Coût Total186 932€
Loyer Annuel10 474€
Rentabilité5.60%
Cashflow/mois-204€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 900 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 106,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Jardin

MAISON 6 PIECES 102M² Commune de THEZAC maison de village de 102m² à rénover comprenant:

Une entrée, une cuisine, une salle à manger, un salon, une salle d'eau, un Wc.

À l 'étage un palier desservant: Trois chambres. Un bâtiment de 75m² environ.

Le tout édifié sur une parcelle 1294m² environ.

Prix 112900 Euros, dont honoraires à la charge de l'acquéreur soit 7%. Contact Mr Vallée Agence lebonchoiximmo.

Prix105000 € honoraires exclus. Honoraires de 7900 € TTC à la charge de l'acquéreur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr . - https://www.remax.fr/lebonchoix

Ville : Thézac
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17600
Coordonnées : 45.689412, -0.791598
Total : 186 932€
Prix d'acquisition : 112 900€
Travaux : 65 000€
Valeur du bien : 177 900€
Frais de notaire : 9 032€
Coût estimé : 9 032€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 8.56€/m²/mois
Fourchette : 7.05€ - 10.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 873€/mois
Loyer annuel estimé : 10474€/an
Fourchette totale : 720€ - 1059€/mois
Fourchette annuelle : 8635€ - 12705€/an
Rentabilité brute :5.60%
Fourchette de rentabilité :4.62% - 6.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 456,39 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :148 552 €
Prix d'achat :112 900 €
Décote à l'achat :-35 652€ (-24.0%)
Marge achat-revente :-38 380€ (-25.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 932€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :933,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :56,08€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 989,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 214,53€
Coût de l'assurance :16 823,88€
Taxe foncière : 1 047,38€/an
Soit par mois : 87,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 872,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 077,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-204,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 102 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du carrelage
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du mobilier
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 000 €(637 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 200€
    Isolation toiture/combles: 102 m² × 100€/m² = 10200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€/fenêtre = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 000€
    Rénovation chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Rafraîchissement:600€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Thézac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 873 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 474 €/an
Calcul : 873 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 423 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 932 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 673 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 047 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 144 €
Revenus locatifs : +10 474 €
Charges déductibles : -73 144 €
Résultat foncier Année 1 : -62 670 €(Déficit de 62 670 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 270 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 144 €/an
Revenus locatifs : +10 474 €
Charges déductibles : -8 144 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 330 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41269.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 385 €(65% de 112 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 669 €/an
Calcul : 73 385 € × 3,636% = 2 669 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 474 €73 150 €6 430 €-62 676 €21 400 €41 276 €41 276 €
210 683 €7 981 €6 261 €2 702 €--38 574 €
310 897 €7 806 €6 086 €3 091 €--35 483 €
411 115 €7 625 €5 905 €3 490 €--31 993 €
511 337 €7 438 €5 717 €3 900 €--28 094 €
611 564 €7 244 €5 523 €4 320 €--23 773 €
711 795 €7 043 €5 322 €4 753 €--19 020 €
812 031 €6 835 €5 114 €5 197 €--13 824 €
912 272 €6 619 €4 899 €5 653 €--8 171 €
1012 517 €6 396 €4 676 €6 121 €--2 050 €
1112 768 €6 165 €4 445 €6 602 €---
1213 023 €5 926 €4 206 €7 097 €---
1313 283 €5 679 €3 958 €7 605 €---
1413 549 €5 422 €3 702 €8 127 €---
1513 820 €5 157 €3 437 €8 663 €---
1614 096 €4 882 €3 162 €9 214 €---
1714 378 €4 598 €2 877 €9 780 €---
1814 666 €4 303 €2 583 €10 363 €---
1914 959 €3 998 €2 278 €10 961 €---
2015 258 €3 683 €1 962 €11 576 €---
2115 564 €3 356 €1 636 €12 208 €---
2215 875 €3 017 €1 297 €12 857 €---
2316 192 €2 667 €947 €13 525 €---
2416 516 €2 304 €584 €14 212 €---
2516 846 €1 929 €208 €14 918 €---
TOTAL335 479 €201 223 €93 215 €134 256 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 256 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 474 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 199 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 199 €-6 420 €+8 619 €
2+2 199 €0 €+2 199 €
3+2 199 €0 €+2 199 €
4+2 199 €0 €+2 199 €
5+2 199 €0 €+2 199 €
6+2 199 €0 €+2 199 €
7+2 199 €0 €+2 199 €
8+2 199 €0 €+2 199 €
9+2 199 €0 €+2 199 €
10+2 199 €0 €+2 199 €
11+2 199 €+1 366 €+833 €
12+2 199 €+2 129 €+70 €
13+2 199 €+2 281 €-82 €
14+2 199 €+2 438 €-239 €
15+2 199 €+2 599 €-400 €
16+2 199 €+2 764 €-565 €
17+2 199 €+2 934 €-735 €
18+2 199 €+3 109 €-910 €
19+2 199 €+3 288 €-1 089 €
20+2 199 €+3 473 €-1 274 €
21+2 199 €+3 662 €-1 463 €
22+2 199 €+3 857 €-1 658 €
23+2 199 €+4 058 €-1 859 €
24+2 199 €+4 264 €-2 065 €
25+2 199 €+4 475 €-2 276 €
Total+54 975 €+40 277 €+14 698 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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