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Appartement 2 chambres, ascenseur, balcon

Bien expiré
VilleNevers (58)
Surface70.52m²
Coût Total116 800€
Loyer Annuel7 179€
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 70.52 m²
Prix au m² : 638,12 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre d'égages : 9, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

NEVERS, Rue Molière, à 1km du carré COLBERT, venez visiter cet appartement lumineux situé au 5ème étage. Il nécessite certes des travaux de rénovation mais son prix attractif vous permettra de vous faire plaisir. Il se compose d'une entrée, d'un séjour double avec balcon, d'une cuisine avec un second balcon, de 2 chambres, d'une salle de bains et d'un WC. Une cave et une place de parking complète l'ensemble. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.fnaim-beugnot.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 47.003792, 3.153518
Total : 116 800€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 68 200€
Valeur du bien : 113 200€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70.52m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 598€/mois
Loyer annuel estimé : 7179€/an
Fourchette totale : 467€ - 766€/mois
Fourchette annuelle : 5605€ - 9196€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 7.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :577,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :34,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 611,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 371,50€
Coût de l'assurance :10 220,00€
Taxe foncière : 717,94€/an
Soit par mois : 59,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 598,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 671,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-72,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système inefficace.
Quantité: 1 système pour 70.52 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite des rénovations.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite des rénovations.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour les chambres.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du parquet.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 200 €(967 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Chaudière à condensation: 4000€ + Installation: 1500€ = 5500€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (pose comprise)
  • Eau chaude:6 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 2500€ + Installation: 1000€ = 3500€
  • Cuisine:27 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ + Électroménager: 3000€ = 15000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ + Plomberie et électricité: 2000€ = 8000€
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant peinture, électricité et revêtements)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant peinture et rafraîchissement du parquet)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 598 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 179 €/an
Calcul : 598 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 897 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 800 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 409 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 718 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 224 €
Revenus locatifs : +7 179 €
Charges déductibles : -73 224 €
Résultat foncier Année 1 : -66 045 €(Déficit de 66 045 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 645 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 024 €/an
Revenus locatifs : +7 179 €
Charges déductibles : -5 024 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 155 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44644.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 179 €73 228 €3 901 €-66 049 €21 400 €44 649 €44 649 €
27 323 €4 924 €3 797 €2 399 €--42 250 €
37 469 €4 817 €3 690 €2 653 €--39 597 €
47 619 €4 706 €3 579 €2 913 €--36 684 €
57 771 €4 591 €3 464 €3 181 €--33 503 €
67 927 €4 472 €3 345 €3 455 €--30 049 €
78 085 €4 349 €3 222 €3 736 €--26 312 €
88 247 €4 222 €3 095 €4 025 €--22 287 €
98 412 €4 090 €2 963 €4 322 €--17 965 €
108 580 €3 954 €2 827 €4 626 €--13 339 €
118 752 €3 813 €2 687 €4 938 €--8 401 €
128 927 €3 668 €2 541 €5 259 €---
139 105 €3 517 €2 390 €5 588 €---
149 287 €3 361 €2 235 €5 926 €---
159 473 €3 200 €2 074 €6 273 €---
169 662 €3 034 €1 907 €6 629 €---
179 856 €2 861 €1 735 €6 994 €---
1810 053 €2 683 €1 556 €7 370 €---
1910 254 €2 499 €1 372 €7 755 €---
2010 459 €2 308 €1 181 €8 151 €---
2110 668 €2 111 €984 €8 557 €---
2210 882 €1 907 €780 €8 975 €---
2311 099 €1 696 €569 €9 403 €---
2411 321 €1 478 €351 €9 843 €---
2511 548 €1 252 €125 €10 296 €---
TOTAL229 957 €152 740 €56 372 €77 217 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 217 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 179 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 508 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 508 €-6 420 €+7 928 €
2+1 508 €0 €+1 508 €
3+1 508 €0 €+1 508 €
4+1 508 €0 €+1 508 €
5+1 508 €0 €+1 508 €
6+1 508 €0 €+1 508 €
7+1 508 €0 €+1 508 €
8+1 508 €0 €+1 508 €
9+1 508 €0 €+1 508 €
10+1 508 €0 €+1 508 €
11+1 508 €0 €+1 508 €
12+1 508 €+1 578 €-70 €
13+1 508 €+1 676 €-168 €
14+1 508 €+1 778 €-270 €
15+1 508 €+1 882 €-374 €
16+1 508 €+1 989 €-481 €
17+1 508 €+2 098 €-590 €
18+1 508 €+2 211 €-703 €
19+1 508 €+2 327 €-819 €
20+1 508 €+2 445 €-937 €
21+1 508 €+2 567 €-1 059 €
22+1 508 €+2 692 €-1 184 €
23+1 508 €+2 821 €-1 313 €
24+1 508 €+2 953 €-1 445 €
25+1 508 €+3 089 €-1 581 €
Total+37 700 €+25 685 €+12 015 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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