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vente - appartement

VilleTournon-sur-Rhône (07)
Surface46
Coût Total99 240
Loyer Annuel6 738
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-8
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Interphone, Salle d eau, Ascenseur, Petit prix

Au centre ville de Tournon sur Rhône, au calme, appartement type 2 d'environ 46 m2 avec compteur d'eau et d'électricité individuels. Copropriété en cours de modification. Quelques travaux sont à prévoir tels que l'installation d'un chauffage, la création d'une cuisine et d'une salle de bains, ainsi que des finitions intérieures. La copropriété comprend un ascenseur et est accessible aux personnes à mobilité réduite. Des box sont en vente et disponibles pour le rangement des vélos / motos. Encore quelques lots disponibles du T1 ou T4. A 2 pas des collège, lycée et des commodités. Proposé par Hélène Raffy Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Votre conseiller immobilier ikami (EI) - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Tournon-sur-Rhône
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07300
Coordonnées : 45.066610, 4.834599
Total : 99 240
Prix d'acquisition : 69 000
Travaux : 24 720
Valeur du bien : 93 720
Frais de notaire : 5 520
Coût estimé : 5 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46
Loyer prédit : 12.21€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 15.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 561€/mois
Loyer annuel estimé : 6738€/an
Fourchette totale : 429€ - 736€/mois
Fourchette annuelle : 5143€ - 8827€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 8.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 911,76 €/m²
Basé sur :139 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 941
Prix d'achat :69 000
Décote à l'achat :-18 941 (-21.5%)
Marge achat-revente :-11 299€ (-12.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 240
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :488,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :24,81€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 513,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 421,33
Coût de l'assurance :7 443,00
Taxe foncière : 673,79€/an
Soit par mois : 56,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 561,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 569,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-8,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'un système de chauffage (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer l'absence de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'absence de production d'eau chaude
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: 2 m² de carrelage, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 720(537 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200
    Installation chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 000
    Remplacement fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 020
    Rénovation complète salle de bain: 2 m² carrelage × 60€/m² = 120€, 1 lavabo: 500€, 1 WC: 400€, Main d'œuvre: 5000€
  • Chambres:1 800
    Pose parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:1 200
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 80€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tournon-sur-Rhône (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 561 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 738 €/an
Calcul : 561 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 282 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 240 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 298 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 674 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 720
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 973
Revenus locatifs : +6 738
Charges déductibles : -28 973
Résultat foncier Année 1 : -22 236(Déficit de 22 236 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 836
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 253 €/an
Revenus locatifs : +6 738
Charges déductibles : -4 253
Résultat foncier Années 2+ : 2 484 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 835.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 73828 9773 285-22 23921 400 €839 €839 €
26 8734 1693 1972 704---
37 0104 0783 1072 932---
47 1503 9843 0133 166---
57 2933 8872 9163 406---
67 4393 7872 8153 652---
77 5883 6832 7113 905---
87 7403 5762 6044 164---
97 8943 4652 4934 430---
108 0523 3502 3784 703---
118 2133 2312 2604 982---
128 3783 1082 1375 269---
138 5452 9822 0105 564---
148 7162 8501 8795 866---
158 8902 7151 7436 176---
169 0682 5741 6036 494---
179 2502 4291 4586 820---
189 4352 2791 3087 155---
199 6232 1241 1537 499---
209 8161 9649927 852---
2110 0121 7988278 214---
2210 2121 6276558 586---
2310 4171 4494788 967---
2410 6251 2662959 359---
2510 8371 0771059 761---
TOTAL215 81596 42947 421119 38721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 387
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 738 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 415 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 415-6 420+7 835
2+1 415+559+856
3+1 415+880+535
4+1 415+950+465
5+1 415+1 022+393
6+1 415+1 096+319
7+1 415+1 172+243
8+1 415+1 249+166
9+1 415+1 329+86
10+1 415+1 411+4
11+1 415+1 495-80
12+1 415+1 581-166
13+1 415+1 669-254
14+1 415+1 760-345
15+1 415+1 853-438
16+1 415+1 948-533
17+1 415+2 046-631
18+1 415+2 147-732
19+1 415+2 250-835
20+1 415+2 356-941
21+1 415+2 464-1 049
22+1 415+2 576-1 161
23+1 415+2 690-1 275
24+1 415+2 808-1 393
25+1 415+2 928-1 513
Total+35 375+35 816+-441
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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