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Mirande - Caneron

VilleMirande (32)
Surface77m²
Coût Total129 418€
Loyer Annuel6 377€
Rentabilité4.93%
Cashflow/mois-190€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 80 850 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 050 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Mirande - Caneron - Maison T4 plain pied Quartier agréable et proche de tous commerces Idéal pour un premier achat Vente soumise à la réglementation de la vente HLM

Ville : Mirande
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32300
Coordonnées : 43.510410, 0.396970
Total : 129 418€
Prix d'acquisition : 80 850€
Travaux : 42 100€
Valeur du bien : 122 950€
Frais de notaire : 6 468€
Coût estimé : 6 468€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 6.90€/m²/mois
Fourchette : 5.35€ - 8.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 531€/mois
Loyer annuel estimé : 6377€/an
Fourchette totale : 412€ - 686€/mois
Fourchette annuelle : 4942€ - 8227€/an
Rentabilité brute :4.93%
Fourchette de rentabilité :3.82% - 6.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 130,43 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 043 €
Prix d'achat :80 850 €
Décote à l'achat :-6 193€ (-7.1%)
Marge achat-revente :-42 375€ (-48.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 418€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :632,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :36,67€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 668,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 194,92€
Coût de l'assurance :11 000,53€
Taxe foncière : 637,66€/an
Soit par mois : 53,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 531,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 721,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-190,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 77 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimée à 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 100 €(547 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:7 700€
    Isolation des combles: 77 m² × 100€/m² = 7700€ (inclut main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (inclut peinture, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mirande (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 531 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 377 €/an
Calcul : 531 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 177 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 418 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 440 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 638 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 355 €
Revenus locatifs : +6 377 €
Charges déductibles : -47 355 €
Résultat foncier Année 1 : -40 978 €(Déficit de 40 978 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 578 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 255 €/an
Revenus locatifs : +6 377 €
Charges déductibles : -5 255 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 122 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19578.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 850 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 553 €(65% de 80 850 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 911 €/an
Calcul : 52 553 € × 3,636% = 1 911 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 377 €47 359 €4 181 €-40 982 €21 400 €19 582 €19 582 €
26 504 €5 146 €4 068 €1 358 €--18 224 €
36 634 €5 029 €3 952 €1 605 €--16 619 €
46 767 €4 909 €3 831 €1 858 €--14 761 €
56 902 €4 784 €3 706 €2 118 €--12 643 €
67 040 €4 655 €3 578 €2 385 €--10 258 €
77 181 €4 522 €3 445 €2 659 €--7 599 €
87 325 €4 385 €3 307 €2 940 €--4 659 €
97 471 €4 243 €3 165 €3 228 €--1 431 €
107 621 €4 096 €3 019 €3 524 €---
117 773 €3 945 €2 867 €3 828 €---
127 928 €3 788 €2 710 €4 140 €---
138 087 €3 626 €2 549 €4 461 €---
148 249 €3 459 €2 381 €4 790 €---
158 414 €3 286 €2 209 €5 127 €---
168 582 €3 108 €2 030 €5 474 €---
178 754 €2 924 €1 846 €5 830 €---
188 929 €2 733 €1 655 €6 196 €---
199 107 €2 536 €1 459 €6 571 €---
209 289 €2 333 €1 255 €6 957 €---
219 475 €2 123 €1 045 €7 352 €---
229 665 €1 906 €828 €7 759 €---
239 858 €1 681 €604 €8 177 €---
2410 055 €1 450 €372 €8 605 €---
2510 256 €1 210 €133 €9 046 €---
TOTAL204 244 €129 237 €60 195 €75 007 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 007 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 377 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 339 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 339 €-6 420 €+7 759 €
2+1 339 €0 €+1 339 €
3+1 339 €0 €+1 339 €
4+1 339 €0 €+1 339 €
5+1 339 €0 €+1 339 €
6+1 339 €0 €+1 339 €
7+1 339 €0 €+1 339 €
8+1 339 €0 €+1 339 €
9+1 339 €0 €+1 339 €
10+1 339 €+628 €+711 €
11+1 339 €+1 149 €+190 €
12+1 339 €+1 242 €+97 €
13+1 339 €+1 338 €+1 €
14+1 339 €+1 437 €-98 €
15+1 339 €+1 538 €-199 €
16+1 339 €+1 642 €-303 €
17+1 339 €+1 749 €-410 €
18+1 339 €+1 859 €-520 €
19+1 339 €+1 971 €-632 €
20+1 339 €+2 087 €-748 €
21+1 339 €+2 206 €-867 €
22+1 339 €+2 328 €-989 €
23+1 339 €+2 453 €-1 114 €
24+1 339 €+2 582 €-1 243 €
25+1 339 €+2 714 €-1 375 €
Total+33 475 €+22 502 €+10 973 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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