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Maison 7 pièces 211 m²

Bien expiré
VilleSalbris (41)
Surface211
Coût Total281 600
Loyer Annuel19 246
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-30
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 193 000 €
Surface : 211 m²
Prix au m² : 914,69 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 211 m²

iad France - Elisabeth Ferreira vous propose: Maison 211 M2/ 7 pièces/ sur un terrain de 615M2 clos. Cette maison comprend au rez-de-chaussée: Salon/ salle à manger avec insert, cuisine ouverte aménagé, 1 chambre, WC, et cave. A l'étage: 3 chambres, 1 salle de bain, et WC. En complément de la maison: Garage et hangar. Les plus pour ce bien: local commercial, double vitrage. Une visite s'impose rapidement!

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 283 et classe CLIMAT D indice 43. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Elisabeth Ferreira mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Blois sous le numéro 894649870, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Surface : 211 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/07/2024

Consommation énergie primaire : 283 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Salbris
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41300
Coordonnées : 47.374454, 2.067750
Total : 281 600
Prix d'acquisition : 193 000
Travaux : 73 160
Valeur du bien : 266 160
Frais de notaire : 15 440
Coût estimé : 15 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 211
Loyer prédit : 7.60€/m²/mois
Fourchette : 5.71€ - 10.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1604€/mois
Loyer annuel estimé : 19246€/an
Fourchette totale : 1205€ - 2134€/mois
Fourchette annuelle : 14462€ - 25612€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :281 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 391,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :82,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 473,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 909,38
Coût de l'assurance :24 640,00
Taxe foncière : 1 924,56€/an
Soit par mois : 160,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 603,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 634,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 211 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 211 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 160(347 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:10 660
    Isolation des combles: 211 m² × 50€/m² = 10550€, Main d'œuvre: 110€
  • Chauffage - Remplacement système:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries - Fenêtres:19 500
    Remplacement fenêtres: 26 fenêtres × 750€/fenêtre = 19500€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète = 18000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture chambres: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salbris (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 660✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 604 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 246 €/an
Calcul : 1 604 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 397 €/an
Base de calcul : Emprunt de 281 600 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 986 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 925 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 160
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 467
Revenus locatifs : +19 246
Charges déductibles : -85 467
Résultat foncier Année 1 : -66 221(Déficit de 66 221 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 821
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 307 €/an
Revenus locatifs : +19 246
Charges déductibles : -12 307
Résultat foncier Années 2+ : 6 939 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44821.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 193 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 125 450(65% de 193 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 562 €/an
Calcul : 125 450 € × 3,636% = 4 562
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 24685 4769 406-66 23021 400 €44 830 €44 830 €
219 63112 0669 1557 565--37 265 €
320 02311 8078 8968 217--29 049 €
420 42411 5398 6288 885--20 164 €
520 83211 2628 3519 571--10 593 €
621 24910 9758 06510 274--319 €
721 67410 6787 76810 995---
822 10710 3727 46211 735---
922 54910 0557 14512 495---
1023 0009 7276 81613 274---
1123 4609 3876 47714 073---
1223 9309 0366 12614 893---
1324 4088 6735 76315 735---
1424 8968 2985 38816 598---
1525 3947 9104 99917 485---
1625 9027 5084 59818 394---
1726 4207 0924 18219 328---
1826 9496 6633 75320 286---
1927 4886 2183 30821 269---
2028 0375 7582 84822 279---
2128 5985 2832 37323 315---
2229 1704 7911 88124 379---
2329 7534 2821 37225 471---
2430 3483 75684626 592---
2530 9553 21230227 743---
TOTAL616 443281 823135 909334 62021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 334 620
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 246 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 042 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 042-6 420+10 462
2+4 0420+4 042
3+4 0420+4 042
4+4 0420+4 042
5+4 0420+4 042
6+4 0420+4 042
7+4 042+3 203+839
8+4 042+3 521+521
9+4 042+3 748+294
10+4 042+3 982+60
11+4 042+4 222-180
12+4 042+4 468-426
13+4 042+4 720-678
14+4 042+4 980-938
15+4 042+5 245-1 203
16+4 042+5 518-1 476
17+4 042+5 798-1 756
18+4 042+6 086-2 044
19+4 042+6 381-2 339
20+4 042+6 684-2 642
21+4 042+6 995-2 953
22+4 042+7 314-3 272
23+4 042+7 641-3 599
24+4 042+7 978-3 936
25+4 042+8 323-4 281
Total+101 050+100 386+664
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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