Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 4 pièces 86 m²

Bien expiré
VilleLigueil (37)
Surface86m²
Coût Total146 363€
Loyer Annuel8 163€
Rentabilité5.58%
Cashflow/mois-163€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 336 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 003,91 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg de 4 pièces principales

À proximité immédiate de toutes les commodités, venez découvrir cette maison de bourg entièrement de plain-pied. Plusieurs garages viennent compléter ce bien et peuvent être loués, offrant ainsi un potentiel de rentabilité. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 7.92%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 553-6009F Date de réalisation du diagnostic : 04/11/2025 Prix hors honoraires : 80 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 681 € et 3 628 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Ligueil
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37240
Coordonnées : 47.041847, 0.818028
Total : 146 363€
Prix d'acquisition : 86 336€
Travaux : 53 120€
Valeur du bien : 139 456€
Frais de notaire : 6 907€
Coût estimé : 6 907€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.11€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 680€/mois
Loyer annuel estimé : 8163€/an
Fourchette totale : 525€ - 881€/mois
Fourchette annuelle : 6303€ - 10571€/an
Rentabilité brute :5.58%
Fourchette de rentabilité :4.31% - 7.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 207,15 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 814 €
Prix d'achat :86 336 €
Décote à l'achat :-17 478€ (-16.8%)
Marge achat-revente :-42 549€ (-41.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 363€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :732,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 775,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 455,30€
Coût de l'assurance :12 806,76€
Taxe foncière : 816,29€/an
Soit par mois : 68,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 680,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 843,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-163,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (86 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et carrelage fissuré
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - travaux nécessaires pour mise à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 120 €(618 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:5 160€
    Isolation toiture/combles: 86 m² × 60€/m² = 5160€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:4 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 160€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 680 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 163 €/an
Calcul : 680 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 058 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 363 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 512 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 816 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 507 €
Revenus locatifs : +8 163 €
Charges déductibles : -59 507 €
Résultat foncier Année 1 : -51 344 €(Déficit de 51 344 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 944 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 387 €/an
Revenus locatifs : +8 163 €
Charges déductibles : -6 387 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 776 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29944.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 336 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 118 €(65% de 86 336 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 041 €/an
Calcul : 56 118 € × 3,636% = 2 041 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 163 €59 512 €5 063 €-51 349 €21 400 €29 949 €29 949 €
28 326 €6 259 €4 931 €2 067 €--27 882 €
38 493 €6 122 €4 793 €2 371 €--25 511 €
48 663 €5 980 €4 651 €2 683 €--22 828 €
58 836 €5 832 €4 504 €3 004 €--19 825 €
69 013 €5 680 €4 351 €3 333 €--16 492 €
79 193 €5 522 €4 193 €3 671 €--12 821 €
89 377 €5 358 €4 030 €4 018 €--8 802 €
99 564 €5 189 €3 860 €4 375 €--4 427 €
109 755 €5 013 €3 685 €4 742 €---
119 951 €4 832 €3 503 €5 119 €---
1210 150 €4 643 €3 315 €5 506 €---
1310 353 €4 449 €3 120 €5 904 €---
1410 560 €4 247 €2 918 €6 313 €---
1510 771 €4 038 €2 709 €6 733 €---
1610 986 €3 822 €2 493 €7 165 €---
1711 206 €3 598 €2 269 €7 608 €---
1811 430 €3 365 €2 037 €8 065 €---
1911 659 €3 125 €1 797 €8 533 €---
2011 892 €2 876 €1 548 €9 015 €---
2112 130 €2 619 €1 290 €9 511 €---
2212 372 €2 352 €1 023 €10 020 €---
2312 620 €2 076 €747 €10 544 €---
2412 872 €1 789 €461 €11 083 €---
2513 130 €1 493 €164 €11 637 €---
TOTAL261 460 €159 789 €73 455 €101 671 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 671 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 163 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 714 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 714 €-6 420 €+8 134 €
2+1 714 €0 €+1 714 €
3+1 714 €0 €+1 714 €
4+1 714 €0 €+1 714 €
5+1 714 €0 €+1 714 €
6+1 714 €0 €+1 714 €
7+1 714 €0 €+1 714 €
8+1 714 €0 €+1 714 €
9+1 714 €0 €+1 714 €
10+1 714 €+95 €+1 619 €
11+1 714 €+1 536 €+178 €
12+1 714 €+1 652 €+62 €
13+1 714 €+1 771 €-57 €
14+1 714 €+1 894 €-180 €
15+1 714 €+2 020 €-306 €
16+1 714 €+2 149 €-435 €
17+1 714 €+2 283 €-569 €
18+1 714 €+2 419 €-705 €
19+1 714 €+2 560 €-846 €
20+1 714 €+2 705 €-991 €
21+1 714 €+2 853 €-1 139 €
22+1 714 €+3 006 €-1 292 €
23+1 714 €+3 163 €-1 449 €
24+1 714 €+3 325 €-1 611 €
25+1 714 €+3 491 €-1 777 €
Total+42 850 €+30 501 €+12 349 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →