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Maison à vendre

VilleAssérac (44)
Surface160m²
Coût Total225 600€
Loyer Annuel18 063€
Rentabilité8.01%
Cashflow/mois+141€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine ouverte, Salon (total 17 m²), 5 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Située dans la charmante ville d'Assérac (44410), cette maison bénéficie d'un emplacement idéal offrant tranquillité et proximité avec les commodités essentielles. Ses alentours paisibles offrent un cadre de vie agréable, à seulement quelques pas des commerces locaux.

Cette maison spacieuse de 160 m² se compose au rez- de- chaussée d'une pièce de vie avec cuisine d'environ 33m², un salon 17m², une salle d'eau,un toilettes, un débarras et une buanderie. À l'étage, les 5 chambres, une salle de bain, un toilette et un grenier.

Le tout sur une parcelle de 210m².

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 200 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Sandra RICHARD - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Nantes sous le numéro 392456935

Ville : Assérac
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44410
Coordonnées : 47.432311, -2.415349
Total : 225 600€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 9 600€
Valeur du bien : 209 600€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 9.41€/m²/mois
Fourchette : 7.33€ - 12.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 1505€/mois
Loyer annuel estimé : 18063€/an
Fourchette totale : 1173€ - 1932€/mois
Fourchette annuelle : 14075€ - 23181€/an
Rentabilité brute :8.01%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 10.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 435,71 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :389 714 €
Prix d'achat :200 000 €
Décote à l'achat :-189 714€ (-48.7%)
Marge achat-revente :164 114€ (42.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 123,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :90,24€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 213,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 409,86€
Coût de l'assurance :27 072,00€
Taxe foncière : 1 806,28€/an
Soit par mois : 150,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 505,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 364,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :141,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 600 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation toiture/combles: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 600€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 505 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 063 €/an
Calcul : 1 505 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 685 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 600 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 083 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 806 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 174 €
Revenus locatifs : +18 063 €
Charges déductibles : -20 174 €
Résultat foncier Année 1 : -2 111 €(Déficit de 2 111 €)
Imputable sur revenu global : 2 111 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 574 €/an
Revenus locatifs : +18 063 €
Charges déductibles : -10 574 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 489 €/an
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 063 €20 181 €7 692 €-2 119 €2 119 €--
218 424 €10 379 €7 489 €8 046 €---
318 793 €10 169 €7 279 €8 624 €---
419 168 €9 951 €7 062 €9 217 €---
519 552 €9 726 €6 837 €9 826 €---
619 943 €9 493 €6 604 €10 449 €---
720 342 €9 252 €6 363 €11 089 €---
820 749 €9 003 €6 114 €11 746 €---
921 163 €8 745 €5 856 €12 419 €---
1021 587 €8 477 €5 588 €13 109 €---
1122 018 €8 201 €5 312 €13 818 €---
1222 459 €7 914 €5 025 €14 544 €---
1322 908 €7 618 €4 729 €15 290 €---
1423 366 €7 311 €4 422 €16 055 €---
1523 834 €6 994 €4 105 €16 840 €---
1624 310 €6 665 €3 776 €17 645 €---
1724 796 €6 325 €3 436 €18 471 €---
1825 292 €5 973 €3 084 €19 319 €---
1925 798 €5 609 €2 719 €20 190 €---
2026 314 €5 231 €2 342 €21 083 €---
2126 840 €4 841 €1 952 €21 999 €---
2227 377 €4 437 €1 548 €22 940 €---
2327 925 €4 019 €1 130 €23 906 €---
2428 483 €3 586 €697 €24 897 €---
2529 053 €3 138 €249 €25 915 €---
TOTAL578 558 €193 239 €111 410 €385 319 €2 119 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 636 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 385 319 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 063 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 793 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 793 €-636 €+4 429 €
2+3 793 €+2 414 €+1 379 €
3+3 793 €+2 587 €+1 206 €
4+3 793 €+2 765 €+1 028 €
5+3 793 €+2 948 €+845 €
6+3 793 €+3 135 €+658 €
7+3 793 €+3 327 €+466 €
8+3 793 €+3 524 €+269 €
9+3 793 €+3 726 €+67 €
10+3 793 €+3 933 €-140 €
11+3 793 €+4 145 €-352 €
12+3 793 €+4 363 €-570 €
13+3 793 €+4 587 €-794 €
14+3 793 €+4 816 €-1 023 €
15+3 793 €+5 052 €-1 259 €
16+3 793 €+5 293 €-1 500 €
17+3 793 €+5 541 €-1 748 €
18+3 793 €+5 796 €-2 003 €
19+3 793 €+6 057 €-2 264 €
20+3 793 €+6 325 €-2 532 €
21+3 793 €+6 600 €-2 807 €
22+3 793 €+6 882 €-3 089 €
23+3 793 €+7 172 €-3 379 €
24+3 793 €+7 469 €-3 676 €
25+3 793 €+7 775 €-3 982 €
Total+94 825 €+115 596 €+-20 771 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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