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Grand Studio 42 m² – Centre-ville – Rez-de-chaussée

VilleDraguignan (83)
Surface42m²
Coût Total88 260€
Loyer Annuel7 509€
Rentabilité8.51%
Cashflow/mois+83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 72 000 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 714,29 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Grand Studio 42 m² – Centre-ville – Rez-de-chaussée - 🚨 URGENT – Grand studio de 42 m² – Centre-ville – Idéal investisseur ou premier achat

À vendre, grand studio de 42 m² situé en rez-de-chaussée, bénéficiant d'une exposition plein sud, à proximité immédiate des commerces, transports et services.

Ce bien offre une belle pièce de vie lumineuse avec un espace séjour et un coin nuit distinct, permettant un agencement fonctionnel et agréable.

Il comprend :

  • Cuisine aménagée (meubles de rangement)
  • Salle de douche / WC avec sèche-serviettes
  • Climatisation réversible (chaud/froid)
  • VMC

Les points forts :

✅ Exposition plein sud ✅ Faibles charges de copropriété : 150 €/an ✅ Pas de syndic ✅ Rentabilité brute : 7,72 % ✅ Emplacement recherché en centre-ville

Prix attractif – Vente urgente. À visiter rapidement ! Agence et intermédiaires s'abstenir.

Ville : Draguignan
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83300
Coordonnées : 43.538890, 6.465900
Total : 88 260€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 10 500€
Valeur du bien : 82 500€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 14.90€/m²/mois
Fourchette : 11.78€ - 18.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 626€/mois
Loyer annuel estimé : 7509€/an
Fourchette totale : 495€ - 792€/mois
Fourchette annuelle : 5936€ - 9499€/an
Rentabilité brute :8.51%
Fourchette de rentabilité :6.73% - 10.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 956,52 €/m²
Basé sur :419 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 174 €
Prix d'achat :72 000 €
Décote à l'achat :-10 174€ (-12.4%)
Marge achat-revente :-6 086€ (-7.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :440,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :26,48€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 467,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 011,27€
Coût de l'assurance :7 943,40€
Taxe foncière : 750,91€/an
Soit par mois : 62,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 12,50€/mois
Soit par an : 150,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 625,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 542,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :83,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de climatisation réversible
Quantité: 1 système
Raison: État 4/5 visible - climatisation réversible en bon état mais à vérifier pour conformité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du meuble vasque et des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain (8 m²)
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure nécessitant un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation
Aucune intervention nécessaire, cuisine en bon état
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine bien entretenue
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture et des finitions
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 500 €(250 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 500€ = 10 500€ (installation incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 626 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 509 €/an
Calcul : 626 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 033 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 260 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 318 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 751 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 150 €/an
Calcul : 13 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 751 €
Revenus locatifs : +7 509 €
Charges déductibles : -14 751 €
Résultat foncier Année 1 : -7 242 €(Déficit de 7 242 €)
Imputable sur revenu global : 7 242 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 251 €/an
Revenus locatifs : +7 509 €
Charges déductibles : -4 251 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 258 €/an
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 509 €14 754 €3 036 €-7 245 €7 245 €--
27 659 €4 175 €2 956 €3 485 €---
37 812 €4 092 €2 873 €3 720 €---
47 969 €4 007 €2 788 €3 962 €---
58 128 €3 918 €2 699 €4 210 €---
68 291 €3 826 €2 608 €4 464 €---
78 456 €3 732 €2 513 €4 725 €---
88 626 €3 633 €2 415 €4 992 €---
98 798 €3 532 €2 313 €5 266 €---
108 974 €3 426 €2 208 €5 548 €---
119 154 €3 317 €2 099 €5 836 €---
129 337 €3 204 €1 986 €6 132 €---
139 523 €3 088 €1 869 €6 436 €---
149 714 €2 967 €1 748 €6 747 €---
159 908 €2 841 €1 623 €7 067 €---
1610 106 €2 712 €1 493 €7 395 €---
1710 308 €2 577 €1 359 €7 731 €---
1810 515 €2 438 €1 220 €8 076 €---
1910 725 €2 294 €1 076 €8 431 €---
2010 939 €2 145 €927 €8 794 €---
2111 158 €1 991 €772 €9 167 €---
2211 381 €1 831 €612 €9 550 €---
2311 609 €1 666 €447 €9 943 €---
2411 841 €1 494 €276 €10 347 €---
2512 078 €1 317 €98 €10 761 €---
TOTAL240 518 €84 977 €44 011 €155 541 €7 245 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 174 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 541 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 509 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 577 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 577 €-2 174 €+3 751 €
2+1 577 €+1 045 €+532 €
3+1 577 €+1 116 €+461 €
4+1 577 €+1 189 €+388 €
5+1 577 €+1 263 €+314 €
6+1 577 €+1 339 €+238 €
7+1 577 €+1 417 €+160 €
8+1 577 €+1 498 €+79 €
9+1 577 €+1 580 €-3 €
10+1 577 €+1 664 €-87 €
11+1 577 €+1 751 €-174 €
12+1 577 €+1 840 €-263 €
13+1 577 €+1 931 €-354 €
14+1 577 €+2 024 €-447 €
15+1 577 €+2 120 €-543 €
16+1 577 €+2 218 €-641 €
17+1 577 €+2 319 €-742 €
18+1 577 €+2 423 €-846 €
19+1 577 €+2 529 €-952 €
20+1 577 €+2 638 €-1 061 €
21+1 577 €+2 750 €-1 173 €
22+1 577 €+2 865 €-1 288 €
23+1 577 €+2 983 €-1 406 €
24+1 577 €+3 104 €-1 527 €
25+1 577 €+3 228 €-1 651 €
Total+39 425 €+46 662 €+-7 237 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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