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Maison de ville 4 pièces 80 m²

Bien expiré
VilleDarney (88)
Surface80m²
Coût Total99 560€
Loyer Annuel6 925€
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 500 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 606,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Secteur DARNEY, MAISON T4, avec VERANDA et JARDINET - IDEAL INVESTISSEUR

Cette maison de ville T4 duplex comprend : une cuisine, un salon/salle à manger, 3 chambres, salle de bain, WC, véranda, chaufferie, terrasse et jardinet

(DPE : Lettre D & GES : Lettre D)

Vous apprécierez ce magnifique bourg vosgien qui vous permettra de vous ressourcer dès que vous en éprouverez le besoin - Cette magnifique région possède également un patrimoine historique et architectural très riche qui attire chaque année de nombreux touristes, venus visiter les villages fortifiés chargés d'histoires.

Les villes thermales de Bains-les-bains, Vittel et Contrexéville se trouvent à environ 20 min. Bâtie dans un méandre de la Saône, ce joli bourg vous offrira le calme et la douceur de vivre. Cette petite ville dynamique dispose de toutes les commodités : écoles, collège, poste, banque, pharmacie, boulangerie, boucherie, alimentation, salon de coiffure, cabinet médical..

Visite après prise de rendez-vous : 7 jours sur 7

Karine FARIGU

Tel & Whatsapp :

En raison de mes engagements quotidiens, incluant les rendez-vous 'notaires' et 'clientèle', mes déplacements en voiture (téléphone au volant interdit), je vous remercie de privilégier l'envoi de vos demandes par E-MAIL ou SMS ou message WHATSAPP, je reviendrai vers vous au + vite. Merci de votre compréhension et à bientôt ! Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°519 916 233 - Greffe de EPINAL) Karine FARIGU Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée Réf.902142

Ville : Darney
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88260
Coordonnées : 48.026890, 5.990750
Total : 99 560€
Prix d'acquisition : 48 500€
Travaux : 47 180€
Valeur du bien : 95 680€
Frais de notaire : 3 880€
Coût estimé : 3 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 7.21€/m²/mois
Fourchette : 5.44€ - 9.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 577€/mois
Loyer annuel estimé : 6925€/an
Fourchette totale : 435€ - 765€/mois
Fourchette annuelle : 5221€ - 9184€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :493,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,21€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 521,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 369,18€
Coût de l'assurance :8 462,60€
Taxe foncière : 692,48€/an
Soit par mois : 57,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 577,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 579,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 1.5/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état nécessitant une rénovation lourde
TerrasseOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation
Réfection du carrelage de la terrasse et des murs
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - terrasse nécessitant des travaux cosmétiques

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 180 €(590 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation - Isolation toiture/combles:4 800€
    Isolation combles: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 600€
    Rénovation chambres: 32 m² × 300€/m² = 9600€ (installation incluse)
  • Terrasse - Rénovation:780€
    Carrelage terrasse: 6 m² × 130€/m² = 780€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Darney (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 577 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 925 €/an
Calcul : 577 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 342 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 560 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 339 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 692 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 553 €
Revenus locatifs : +6 925 €
Charges déductibles : -51 553 €
Résultat foncier Année 1 : -44 628 €(Déficit de 44 628 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 228 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 373 €/an
Revenus locatifs : +6 925 €
Charges déductibles : -4 373 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 552 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23228.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 525 €(65% de 48 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 146 €/an
Calcul : 31 525 € × 3,636% = 1 146 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 925 €51 556 €3 345 €-44 631 €21 400 €23 231 €23 231 €
27 063 €4 287 €3 256 €2 776 €--20 455 €
37 205 €4 195 €3 164 €3 009 €--17 446 €
47 349 €4 100 €3 069 €3 248 €--14 198 €
57 496 €4 002 €2 971 €3 494 €--10 705 €
67 646 €3 900 €2 869 €3 745 €--6 959 €
77 798 €3 795 €2 764 €4 003 €--2 956 €
87 954 €3 686 €2 655 €4 268 €---
98 114 €3 574 €2 543 €4 540 €---
108 276 €3 457 €2 426 €4 819 €---
118 441 €3 336 €2 305 €5 105 €---
128 610 €3 212 €2 181 €5 398 €---
138 782 €3 083 €2 052 €5 700 €---
148 958 €2 949 €1 918 €6 009 €---
159 137 €2 811 €1 780 €6 326 €---
169 320 €2 668 €1 637 €6 652 €---
179 506 €2 520 €1 489 €6 986 €---
189 696 €2 367 €1 336 €7 329 €---
199 890 €2 209 €1 178 €7 681 €---
2010 088 €2 046 €1 015 €8 043 €---
2110 290 €1 876 €845 €8 414 €---
2210 496 €1 701 €670 €8 795 €---
2310 706 €1 520 €489 €9 186 €---
2410 920 €1 332 €301 €9 587 €---
2511 138 €1 139 €108 €10 000 €---
TOTAL221 804 €121 324 €48 369 €100 480 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 480 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 925 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 454 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 454 €-6 420 €+7 874 €
2+1 454 €0 €+1 454 €
3+1 454 €0 €+1 454 €
4+1 454 €0 €+1 454 €
5+1 454 €0 €+1 454 €
6+1 454 €0 €+1 454 €
7+1 454 €0 €+1 454 €
8+1 454 €+394 €+1 060 €
9+1 454 €+1 362 €+92 €
10+1 454 €+1 446 €+8 €
11+1 454 €+1 531 €-77 €
12+1 454 €+1 620 €-166 €
13+1 454 €+1 710 €-256 €
14+1 454 €+1 803 €-349 €
15+1 454 €+1 898 €-444 €
16+1 454 €+1 996 €-542 €
17+1 454 €+2 096 €-642 €
18+1 454 €+2 199 €-745 €
19+1 454 €+2 304 €-850 €
20+1 454 €+2 413 €-959 €
21+1 454 €+2 524 €-1 070 €
22+1 454 €+2 638 €-1 184 €
23+1 454 €+2 756 €-1 302 €
24+1 454 €+2 876 €-1 422 €
25+1 454 €+3 000 €-1 546 €
Total+36 350 €+30 144 €+6 206 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 256 jours
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