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Maison de ville 4 pièces 80 m²

Bien expiré
VilleDarney (88)
Surface80
Coût Total99 560
Loyer Annuel6 925
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-2
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 500 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 606,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Secteur DARNEY, MAISON T4, avec VERANDA et JARDINET - IDEAL INVESTISSEUR

Cette maison de ville T4 duplex comprend : une cuisine, un salon/salle à manger, 3 chambres, salle de bain, WC, véranda, chaufferie, terrasse et jardinet

(DPE : Lettre D & GES : Lettre D)

Vous apprécierez ce magnifique bourg vosgien qui vous permettra de vous ressourcer dès que vous en éprouverez le besoin - Cette magnifique région possède également un patrimoine historique et architectural très riche qui attire chaque année de nombreux touristes, venus visiter les villages fortifiés chargés d'histoires.

Les villes thermales de Bains-les-bains, Vittel et Contrexéville se trouvent à environ 20 min. Bâtie dans un méandre de la Saône, ce joli bourg vous offrira le calme et la douceur de vivre. Cette petite ville dynamique dispose de toutes les commodités : écoles, collège, poste, banque, pharmacie, boulangerie, boucherie, alimentation, salon de coiffure, cabinet médical..

Visite après prise de rendez-vous : 7 jours sur 7

Karine FARIGU

Tel & Whatsapp :

En raison de mes engagements quotidiens, incluant les rendez-vous 'notaires' et 'clientèle', mes déplacements en voiture (téléphone au volant interdit), je vous remercie de privilégier l'envoi de vos demandes par E-MAIL ou SMS ou message WHATSAPP, je reviendrai vers vous au + vite. Merci de votre compréhension et à bientôt ! Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°519 916 233 - Greffe de EPINAL) Karine FARIGU Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée Réf.902142

Ville : Darney
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88260
Coordonnées : 48.026890, 5.990750
Total : 99 560
Prix d'acquisition : 48 500
Travaux : 47 180
Valeur du bien : 95 680
Frais de notaire : 3 880
Coût estimé : 3 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 7.21€/m²/mois
Fourchette : 5.44€ - 9.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 577€/mois
Loyer annuel estimé : 6925€/an
Fourchette totale : 435€ - 765€/mois
Fourchette annuelle : 5221€ - 9184€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 560
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :493,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,21€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 521,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 369,18
Coût de l'assurance :8 462,60
Taxe foncière : 692,48€/an
Soit par mois : 57,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 577,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 579,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 1.5/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état nécessitant une rénovation lourde
TerrasseOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation
Réfection du carrelage de la terrasse et des murs
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - terrasse nécessitant des travaux cosmétiques

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 180(590 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation - Isolation toiture/combles:4 800
    Isolation combles: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 600
    Rénovation chambres: 32 m² × 300€/m² = 9600€ (installation incluse)
  • Terrasse - Rénovation:780
    Carrelage terrasse: 6 m² × 130€/m² = 780€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Darney (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 577 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 925 €/an
Calcul : 577 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 342 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 560 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 339 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 692 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 180
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 553
Revenus locatifs : +6 925
Charges déductibles : -51 553
Résultat foncier Année 1 : -44 628(Déficit de 44 628 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 228
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 373 €/an
Revenus locatifs : +6 925
Charges déductibles : -4 373
Résultat foncier Années 2+ : 2 552 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23228.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 525(65% de 48 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 146 €/an
Calcul : 31 525 € × 3,636% = 1 146
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 92551 5563 345-44 63121 400 €23 231 €23 231 €
27 0634 2873 2562 776--20 455 €
37 2054 1953 1643 009--17 446 €
47 3494 1003 0693 248--14 198 €
57 4964 0022 9713 494--10 705 €
67 6463 9002 8693 745--6 959 €
77 7983 7952 7644 003--2 956 €
87 9543 6862 6554 268---
98 1143 5742 5434 540---
108 2763 4572 4264 819---
118 4413 3362 3055 105---
128 6103 2122 1815 398---
138 7823 0832 0525 700---
148 9582 9491 9186 009---
159 1372 8111 7806 326---
169 3202 6681 6376 652---
179 5062 5201 4896 986---
189 6962 3671 3367 329---
199 8902 2091 1787 681---
2010 0882 0461 0158 043---
2110 2901 8768458 414---
2210 4961 7016708 795---
2310 7061 5204899 186---
2410 9201 3323019 587---
2511 1381 13910810 000---
TOTAL221 804121 32448 369100 48021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 480
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 925 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 454 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 454-6 420+7 874
2+1 4540+1 454
3+1 4540+1 454
4+1 4540+1 454
5+1 4540+1 454
6+1 4540+1 454
7+1 4540+1 454
8+1 454+394+1 060
9+1 454+1 362+92
10+1 454+1 446+8
11+1 454+1 531-77
12+1 454+1 620-166
13+1 454+1 710-256
14+1 454+1 803-349
15+1 454+1 898-444
16+1 454+1 996-542
17+1 454+2 096-642
18+1 454+2 199-745
19+1 454+2 304-850
20+1 454+2 413-959
21+1 454+2 524-1 070
22+1 454+2 638-1 184
23+1 454+2 756-1 302
24+1 454+2 876-1 422
25+1 454+3 000-1 546
Total+36 350+30 144+6 206
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 166 jours
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