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Immeuble 260 m² Marmoutier

VilleMarmoutier (67)
Surface260m²
Coût Total440 334€
Loyer Annuel36 805€
Rentabilité8.36%
Cashflow/mois+481€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 379 800 €
Surface : 260 m²
Prix au m² : 1 460,77 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 260 m² Marmoutier

Sur la commune de Marmoutier entre Wasselonne et Saverne, l'agence Legacy Alsace vous propose en exclusivité cet immeuble de rapport. Il comprend au rez de chaussée :

  • un studio de 29.70m² (à rafraichir) avec sa propre entrée individuelle, pièce à vivre, espace cuisine, salle d'eau loué 330€ hors charge.
  • un appartement 3 pièces de 56,16m² comprenant un séjour, une cuisine séparée, deux chambres, une salle d'eau avec douche et WC loué 500€ hors charge
  • un appartement 3 pièces de 58.98m² comprenant un séjour, une cuisne séparée, deux chambres, une salle d'eau avec douche et WC loué 500€ hors charge

A l'étage:

  • un appartement 3 pièces de 66,10m² comprenant un séjour, une cuisine séparée, deux chambres, une salle de bain avec baignoire, un WC séparé et une loggia loué 500€ hors charge.
  • un appartement 2 pièces de 49,14m² comprenant un séjour, une cuisine meublée et séparée, une chambre et une salle d'eau avec douche et WC loué 490€ hors charge. Possibilité d'aménager les combles et de les transformer en 2/3 pièces. Possibilité de créer des stationnements (parkings/garages) sur la partie arrière du terrain (sous réserve de l'accord de la Mairie). Chauffage individuel électrique clim/réversible, eau chaude ballon thermodynamique. DPE des logements classé en D et C. Les locataires sont à jour des paiements des loyers, revenus annuels 27840€ soit presque 7% de rentabilité brut! Si vous êtes à la recherche d'un produit d'investissement, n'hésitez pas à contacter Manon ARLEN agent commercial au [Coordonnées masquées].

Les risques auxquels ce bien est exposé sont consultables sur www.georisques.gouv.fr

Surface : 260 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/03/2026

Consommation énergie primaire : 170 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 930 € et 1 300 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Marmoutier
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67440
Coordonnées : 48.689200, 7.382599
Total : 440 334€
Prix d'acquisition : 379 800€
Travaux : 30 150€
Valeur du bien : 409 950€
Frais de notaire : 30 384€
Coût estimé : 30 384€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 260m²
Loyer prédit : 11.80€/m²/mois
Fourchette : 9.25€ - 15.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 3067€/mois
Loyer annuel estimé : 36805€/an
Fourchette totale : 2405€ - 3912€/mois
Fourchette annuelle : 28855€ - 46945€/an
Rentabilité brute :8.36%
Fourchette de rentabilité :6.55% - 10.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :440 334€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 169,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :110,08€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 279,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :210 411,39€
Coût de l'assurance :33 025,05€
Taxe foncière : 3 680,47€/an
Soit par mois : 306,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 067,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 585,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :481,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage individuel électrique par une pompe à chaleur air/eau pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 260 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du ballon thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 ballon thermodynamique
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement du système d'eau chaude
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain avec un nouveau lavabo, WC, et carrelage complet.
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les appareils électroménagers et le plan de travail.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 150 €(116 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant la pose)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 ballon × 4000€ = 4000€ (prix moyen incluant la pose)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (prix moyen incluant la pose)
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (prix moyen incluant la pose)
  • Chambres:1 400€
    Peinture chambres: 28 m² × 50€/m² = 1400€ (prix moyen incluant la pose)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (prix moyen incluant la pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marmoutier (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 067 €/mois
Revenus locatifs annuels : 36 805 €/an
Calcul : 3 067 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 562 €/an
Base de calcul : Emprunt de 440 334 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 321 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 680 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 714 €
Revenus locatifs : +36 805 €
Charges déductibles : -49 714 €
Résultat foncier Année 1 : -12 909 €(Déficit de 12 909 €)
Imputable sur revenu global : 12 909 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 564 €/an
Revenus locatifs : +36 805 €
Charges déductibles : -19 564 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 241 €/an
Prix d'achat du bien : 379 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 246 870 €(65% de 379 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 977 €/an
Calcul : 246 870 € × 3,636% = 8 977 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
136 805 €49 728 €14 576 €-12 923 €12 923 €--
237 541 €19 188 €14 187 €18 353 €---
338 292 €18 785 €13 784 €19 506 €---
439 057 €18 369 €13 367 €20 689 €---
539 839 €17 938 €12 936 €21 901 €---
640 635 €17 493 €12 491 €23 143 €---
741 448 €17 032 €12 030 €24 416 €---
842 277 €16 556 €11 554 €25 721 €---
943 123 €16 063 €11 062 €27 059 €---
1043 985 €15 554 €10 553 €28 431 €---
1144 865 €15 028 €10 026 €29 837 €---
1245 762 €14 483 €9 482 €31 279 €---
1346 677 €13 920 €8 919 €32 757 €---
1447 611 €13 338 €8 337 €34 273 €---
1548 563 €12 736 €7 735 €35 827 €---
1649 534 €12 114 €7 112 €37 421 €---
1750 525 €11 470 €6 469 €39 055 €---
1851 536 €10 805 €5 803 €40 731 €---
1952 566 €10 117 €5 115 €42 450 €---
2053 618 €9 405 €4 404 €44 212 €---
2154 690 €8 669 €3 668 €46 020 €---
2255 784 €7 909 €2 907 €47 875 €---
2356 899 €7 122 €2 121 €49 777 €---
2458 037 €6 309 €1 307 €51 729 €---
2559 198 €5 468 €466 €53 730 €---
TOTAL1 178 866 €365 598 €210 411 €813 268 €12 923 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 877 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 813 268 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 36 805 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 729 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 729 €-3 877 €+11 606 €
2+7 729 €+5 506 €+2 223 €
3+7 729 €+5 852 €+1 877 €
4+7 729 €+6 207 €+1 522 €
5+7 729 €+6 570 €+1 159 €
6+7 729 €+6 943 €+786 €
7+7 729 €+7 325 €+404 €
8+7 729 €+7 716 €+13 €
9+7 729 €+8 118 €-389 €
10+7 729 €+8 529 €-800 €
11+7 729 €+8 951 €-1 222 €
12+7 729 €+9 384 €-1 655 €
13+7 729 €+9 827 €-2 098 €
14+7 729 €+10 282 €-2 553 €
15+7 729 €+10 748 €-3 019 €
16+7 729 €+11 226 €-3 497 €
17+7 729 €+11 716 €-3 987 €
18+7 729 €+12 219 €-4 490 €
19+7 729 €+12 735 €-5 006 €
20+7 729 €+13 264 €-5 535 €
21+7 729 €+13 806 €-6 077 €
22+7 729 €+14 362 €-6 633 €
23+7 729 €+14 933 €-7 204 €
24+7 729 €+15 519 €-7 790 €
25+7 729 €+16 119 €-8 390 €
Total+193 225 €+243 980 €+-50 755 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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