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Détails du bien

Bien expiré
VilleOrleans (45)
Surface53m²
Coût Total98 890€
Loyer Annuel9 151€
Rentabilité9.25%
Cashflow/mois+175€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 283,02 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Orleans
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45000
Total : 98 890€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 25 450€
Valeur du bien : 93 450€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 14.39€/m²/mois
Fourchette : 12.07€ - 17.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 763€/mois
Loyer annuel estimé : 9151€/an
Fourchette totale : 640€ - 909€/mois
Fourchette annuelle : 7678€ - 10907€/an
Rentabilité brute :9.25%
Fourchette de rentabilité :7.76% - 11.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 405,2 €/m²
Basé sur :438 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 476 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :-59 476€ (-46.7%)
Marge achat-revente :28 586€ (22.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 890€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :482,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 511,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 995,73€
Coût de l'assurance :8 652,88€
Taxe foncière : 915,09€/an
Soit par mois : 76,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 762,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 588,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :174,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture et mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage)
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture et mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage)
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et entretien du parquet
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 450 €(480 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (pose comprise)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3 m² × 2000€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:3 700€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Électricité salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:3 300€
    Peinture 2 chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€, Électricité 2 chambres: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Couloir:450€
    Peinture couloir: 5 m² × 40€/m² = 200€, Entretien parquet: 5 m² × 50€/m² = 250€, Main d'œuvre: 50€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orléans. Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés pour la région Centre-Val de Loire.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 763 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 151 €/an
Calcul : 763 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 192 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 890 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 346 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 915 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 903 €
Revenus locatifs : +9 151 €
Charges déductibles : -29 903 €
Résultat foncier Année 1 : -20 752 €(Déficit de 20 752 €)
Imputable sur revenu global : 20 752 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 453 €/an
Revenus locatifs : +9 151 €
Charges déductibles : -4 453 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 698 €/an
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 151 €29 906 €3 195 €-20 755 €20 755 €--
29 334 €4 370 €3 109 €4 964 €---
39 521 €4 281 €3 019 €5 240 €---
49 711 €4 189 €2 927 €5 522 €---
59 905 €4 093 €2 832 €5 812 €---
610 103 €3 995 €2 734 €6 108 €---
710 305 €3 893 €2 632 €6 412 €---
810 512 €3 788 €2 527 €6 723 €---
910 722 €3 680 €2 419 €7 042 €---
1010 936 €3 568 €2 307 €7 368 €---
1111 155 €3 452 €2 191 €7 703 €---
1211 378 €3 332 €2 071 €8 046 €---
1311 606 €3 209 €1 947 €8 397 €---
1411 838 €3 081 €1 820 €8 757 €---
1512 074 €2 949 €1 688 €9 126 €---
1612 316 €2 813 €1 551 €9 503 €---
1712 562 €2 672 €1 410 €9 891 €---
1812 813 €2 526 €1 265 €10 287 €---
1913 070 €2 376 €1 115 €10 694 €---
2013 331 €2 220 €959 €11 111 €---
2113 598 €2 060 €799 €11 538 €---
2213 870 €1 894 €633 €11 976 €---
2314 147 €1 723 €461 €12 425 €---
2414 430 €1 546 €284 €12 885 €---
2514 719 €1 363 €101 €13 356 €---
TOTAL293 106 €102 976 €45 996 €190 130 €20 755 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 227 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 130 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 151 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 922 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 922 €-6 227 €+8 149 €
2+1 922 €+1 489 €+433 €
3+1 922 €+1 572 €+350 €
4+1 922 €+1 657 €+265 €
5+1 922 €+1 744 €+178 €
6+1 922 €+1 833 €+89 €
7+1 922 €+1 924 €-2 €
8+1 922 €+2 017 €-95 €
9+1 922 €+2 113 €-191 €
10+1 922 €+2 211 €-289 €
11+1 922 €+2 311 €-389 €
12+1 922 €+2 414 €-492 €
13+1 922 €+2 519 €-597 €
14+1 922 €+2 627 €-705 €
15+1 922 €+2 738 €-816 €
16+1 922 €+2 851 €-929 €
17+1 922 €+2 967 €-1 045 €
18+1 922 €+3 086 €-1 164 €
19+1 922 €+3 208 €-1 286 €
20+1 922 €+3 333 €-1 411 €
21+1 922 €+3 461 €-1 539 €
22+1 922 €+3 593 €-1 671 €
23+1 922 €+3 727 €-1 805 €
24+1 922 €+3 865 €-1 943 €
25+1 922 €+4 007 €-2 085 €
Total+48 050 €+57 039 €+-8 989 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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